# Ferienhausverwaltung: Welche Kontrollpflichten lassen sich übertragen?

> Ferienhausverwaltung und Versicherung: wann eine Verwaltung als Repräsentant gilt, was ein Gericht nach einem Frostschaden entschied und was in den Verwaltungsvertrag gehört.

Adresse: https://www.stmb24.de/schadenwissen/ferienimmobilie/ferienhausverwaltung-welche-kontrollpflichten-uebertragen
Geprüft am: 2026-10-19
Autor: Andre Wengorra, Geschäftsführer (https://www.stmb24.de/andre-wengorra)
Betrieb: STMB 24 GmbH, Standorte Geesthacht und Grömitz, Einsätze auch in Berlin und Brandenburg

![Andre Wengorra, Geschäftsführer der STMB24](https://www.stmb24.de/media/pages/andre-wengorra/8318faa812-1791588498/andre-wengorra-80x80-crop.webp)

Von [Andre Wengorra](https://www.stmb24.de/andre-wengorra)

Die Antwort in Kürze

Die Arbeit lässt sich übertragen, die Verantwortung für eine ausreichende Kontrolle nicht ohne Weiteres: Das Verhalten einer Verwaltung muss sich der Versicherungsnehmer nach der Rechtsprechung, die die Kanzlei Voigt zusammenfasst, nur zurechnen lassen, wenn sie als Repräsentant die Risikoverwaltung übernommen hat.[1] Reichen die vereinbarten Kontrollen nicht, kann der Versicherer trotzdem kürzen: Das Landgericht Aurich minderte die Leistung nach einem Frostschaden in einem vermieteten Ferienhaus um die Hälfte.[2]

## Wann die Verwaltung als Repräsentant gilt

Grundsätzlich zählt im Versicherungsrecht nach einer Übersicht der Kanzlei Voigt nur das eigene Verhalten des Versicherungsnehmers, und das Verschulden Dritter wird ihm nur zugerechnet, wenn sie Repräsentanten sind.[1] Repräsentant ist nach dem dort zitierten Leiturteil des Bundesgerichtshofs, wer in dem Geschäftsbereich, zu dem das versicherte Risiko gehört, aufgrund eines Vertretungs- oder ähnlichen Verhältnisses an die Stelle des Versicherungsnehmers getreten und mit der tatsächlichen Risikoverwaltung betraut ist.[1]

Dafür muss der Dritte nach der Übersicht befugt sein, selbständig und in nicht ganz unbedeutendem Umfang für den Versicherungsnehmer zu handeln, und die Risikoverwaltung eigenverantwortlich übernommen haben.[1] Die bloße Überlassung der Obhut über die versicherte Sache reicht dafür nicht aus.[1] Eine Nachbarin, die einmal in der Woche nach dem Rechten sieht, übernimmt damit noch nicht die Risikoverwaltung, eine Verwaltung, die das Haus ganzjährig eigenständig betreut, kann es dagegen tun.

## Was der Vertrag an Folgen vorsieht

Sieht der Versicherungsvertrag vor, dass der Versicherer bei verletzten [Obliegenheiten](https://www.stmb24.de/themen/obliegenheit) nicht leisten muss, wird er nach § 28 des Versicherungsvertragsgesetzes bei vorsätzlicher Verletzung ganz frei.[3] War grobe Fahrlässigkeit im Spiel, kann er entsprechend dem Gewicht des Verschuldens weniger zahlen, und die Beweislast dafür, dass es nicht grob fahrlässig war, liegt beim Versicherungsnehmer.[3] Zahlen muss der Versicherer dennoch, soweit die Verletzung weder für den Eintritt noch für den Umfang des Schadens ursächlich war, außer bei Arglist.[3]

Zu den typischen Obliegenheiten für ein Ferienhaus gehören das ausreichende Beheizen, die regelmäßige Kontrolle und das Absperren und Entleeren der Leitungen in nicht genutzten Gebäuden. Welche genau gelten, steht in Ihren [Versicherungsbedingungen](https://www.stmb24.de/themen/versicherungsbedingungen), und genau diese Liste gehört als Aufgabenbeschreibung in den Vertrag mit der Verwaltung.

## Ein Ferienhaus vor dem Landgericht

Im Fall, den das Landgericht Aurich 2014 entschied, nutzte der Eigentümer sein Haus im Urlaub und vermietete es in seiner Abwesenheit als Ferienwohnung.[2] Er hatte zwei Personen beauftragt, das Haus zu kontrollieren, auch die Funktion der Heizung, und diese stand im Februar 2012 auf einem Ferienprogramm mit gedrosselter Temperatur.[2] Bei Temperaturen deutlich unter dem Gefrierpunkt reichte das nicht, Wasserleitungen brachen, und als der Schaden zufällig entdeckt wurde, lief das Wasser bereits unter der Garagentür heraus.[2] Den Einwand des Versicherers, das Haus habe leer gestanden und die Gefahr sei dadurch erhöht gewesen, wies das Gericht zurück: Zwar wohnte der Eigentümer dort nicht dauernd, er nutzte es aber im Urlaub und vermietete es in seiner Abwesenheit als Ferienwohnung.[2]

Daraus folgerte das Gericht, dass die Kontrolltermine nicht ausreichten, um einen Frostbruch zu verhindern, und sah darin eine Obliegenheitsverletzung des Eigentümers, die es als einfache Fahrlässigkeit einstufte und mit einer [Kürzung der Leistung](https://www.stmb24.de/schadenwissen/versicherung/versicherung-kuerzt-leistung-wann-zulaessig) um 50 Prozent bewertete.[2] Eine Klausel, die dem Versicherer bei Obliegenheitsverletzungen ein Rücktrittsrecht gab, hielt das Gericht für unwirksam, weil eine solche Vereinbarung nach § 28 Absatz 5 nicht wirksam ist.[2][3]

## Was in den Verwaltungsvertrag gehört

- Kontrollintervalle für Sommer, Übergangszeit und Frostperioden, mit der Pflicht, bei angekündigtem Frost zusätzlich zu kommen
- Aufgaben bei jedem Besuch: Raumtemperatur, Heizungsdruck und Störungsanzeige, Wasserzähler, Blick in Keller und Technikraum
- Befugnis, im Notfall Haupthahn und Sicherungen zu schalten und einen Notdienst zu beauftragen
- Meldeweg und Frist, in der Sie über Auffälligkeiten informiert werden
- Vertretung bei Krankheit und Urlaub der Betreuungsperson

Je eigenständiger die Verwaltung das Haus führt, desto eher rückt sie in die Rolle eines Repräsentanten, und desto wichtiger ist ein klar beschriebener Auftrag. Fragen Sie außerdem nach, ob die Verwaltung eine Haftpflichtversicherung für Schäden aus ihrer Tätigkeit hat. In den Auftrag gehört auch, welche [Sofortmaßnahmen](https://www.stmb24.de/sofortmassnahmen) die Verwaltung bei einem Wasserschaden selbst einleiten darf, etwa Wasser absperren und Fachbetriebe rufen.

## Kontrollen nachweisen

Im Aurich-Fall hielt das Gericht fest, dass der Schaden schon längere Zeit bestanden haben dürfte, bevor ihn jemand bemerkte.[2] Ob die Kontrollen in ausreichendem Abstand und sorgfältig stattfanden, entscheidet sich im Streitfall an Belegen. Lassen Sie jede Kontrolle mit Datum, Uhrzeit, Raumtemperatur und Zählerstand festhalten und bitten Sie um ein Foto vom Display der Heizung. Kommt es trotzdem zum Schaden, ruft die Verwaltung den [Notdienst](https://www.stmb24.de/24-stunden-notdienst) und setzt die Dokumentation dort an, wo das letzte Kontrollprotokoll endet.

Bewahren Sie diese Protokolle zusammen mit dem Verwaltungsvertrag und Ihren Versicherungsbedingungen auf. Kommt es zum Schaden, legen Sie sie der [Schadenmeldung](https://www.stmb24.de/schadenwissen/versicherung/schaden-melden-welche-fristen-und-pflichten) bei, damit der Versicherer sieht, dass die Kontrollen vereinbart und tatsächlich gemacht wurden.

## Wenn der Verwaltung ein Fehler unterläuft

Ist die Verwaltung keine Repräsentantin, kann der Versicherer ihr Verschulden nach der Übersicht der Kanzlei Voigt nicht einfach dem Eigentümer zurechnen, und es kommt auf dessen eigenes Verhalten an.[1] Hat sie die Risikoverwaltung dagegen ganz übernommen, muss sich der Eigentümer ihr Verhalten wie eigenes anrechnen lassen.[1]

In beiden Fällen bleibt die Frage, ob die Verwaltung ihren Auftrag erfüllt hat. Melden Sie den Schaden sofort Ihrem Versicherer, und klären Sie anschließend mit Ihrer Verwaltung und gegebenenfalls einer Anwältin oder einem Anwalt, ob Ansprüche aus dem Verwaltungsvertrag bestehen.

## Häufige Fragen

### Ist meine Ferienhausverwaltung automatisch Repräsentant?

Nein. Die bloße Überlassung der Obhut reicht nach der Übersicht der Kanzlei Voigt nicht, Repräsentant ist nur, wer die Risikoverwaltung eigenverantwortlich übernommen hat.[1]

### Reicht das Ferienprogramm der Heizung im Winter?

Im Fall vor dem Landgericht Aurich reichte eine gedrosselte Temperatur bei strengem Frost nicht aus, und die Leitungen brachen.[2]

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Belege

## Quellen

1. Voigt Rechtsanwalts GmbH (Kanzlei Voigt): [Repräsentantenhaftung im Versicherungsrecht](https://kanzlei-voigt.de/stichworte/versicherungsrecht/repraesentantenhaftung/). Abschnitte 1 bis 3, mit BGH, Urteil vom 21.04.1993, IV ZR 34/92. Abgerufen am 06.10.2026.
2. Rechtsanwälte Kotz (Versicherungsrecht Siegen), Wiedergabe der Entscheidung: [LG Aurich, Urteil vom 06.05.2014, 3 O 473/12: Gebäudeversicherung, fahrlässige Obliegenheitsverletzung bei Frostschaden in Ferienhaus](https://www.versicherungsrechtsiegen.de/gebaeudeversicherung-fahrlaessige-obliegenheitspflichtverletzung-bei-frostschaden-in-ferienhaus/). Tatbestand und Entscheidungsgründe. Abgerufen am 06.10.2026.
3. Bundesministerium der Justiz, Gesetze im Internet: [Gesetz über den Versicherungsvertrag (Versicherungsvertragsgesetz, VVG)](https://www.gesetze-im-internet.de/vvg_2008/BJNR263110007.html). § 28 Abs. 2, 3 und 5. Abgerufen am 06.10.2026.

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