# Ferienwohnung in einer Eigentümergemeinschaft: Wer ist beim Schaden zuständig?

> Ferienwohnung in einer Eigentümergemeinschaft: was Verwalter und Eigentümer beim Wasserschaden tun, wie der Zutritt geregelt ist und warum Ferienvermietung erlaubt bleibt.

Adresse: https://www.stmb24.de/schadenwissen/ferienimmobilie/ferienwohnung-in-eigentuemergemeinschaft-wer-zustaendig
Geprüft am: 2026-10-19
Autor: Andre Wengorra, Geschäftsführer (https://www.stmb24.de/andre-wengorra)
Betrieb: STMB 24 GmbH, Standorte Geesthacht und Grömitz, Einsätze auch in Berlin und Brandenburg

![Andre Wengorra, Geschäftsführer der STMB24](https://www.stmb24.de/media/pages/andre-wengorra/8318faa812-1791588498/andre-wengorra-80x80-crop.webp)

Von [Andre Wengorra](https://www.stmb24.de/andre-wengorra)

Die Antwort in Kürze

Um Schäden am gemeinschaftlichen Eigentum kümmert sich die Gemeinschaft mit ihrem Verwalter, der nach dem Wohnungseigentumsgesetz zur Abwendung eines Nachteils auch ohne Beschluss handeln darf und muss.[1] Als Eigentümer der Ferienwohnung melden Sie einen Schaden sofort und sorgen dafür, dass Handwerker und Verwalter in die Wohnung kommen, auch wenn Sie selbst weit weg sind.[2]

## Wenn Wasser aus der Ferienwohnung läuft

Läuft Wasser durch die Decke in die Wohnung darunter, schalten die Bewohner dort zuerst die Sicherung des betroffenen Raums ab. Ist der Sicherungskasten nass geworden, rufen sie Feuerwehr oder Netzbetreiber, und den Keller betritt niemand, solange dort Wasser nachläuft und der Spiegel steigt.

Fließt das Wasser noch, wird es nach einem Ratgeber der Regensburger Hausverwaltung HG am nächsten Ventil oder an der Hauptabsperrung geschlossen, und ist das Ventil nicht erreichbar, kommen sofort Hausmeister oder [Installateur](https://www.stmb24.de/heizung-und-sanitaerinstallation).[2] Ist die Ursache sichtbar, etwa ein geplatztes Rohr, wird unverzüglich ein Installateur beauftragt, bleibt sie verborgen, eine Leckortung, möglichst noch am selben Tag.[2] Lässt sich nicht gleich reparieren, bleibt der betroffene Strang nach dem Ratgeber über Nacht abgesperrt.[2]

## Gemeinschaft, Verwalter, Eigentümer

Für das gemeinschaftliche Eigentum ist nach § 18 des Wohnungseigentumsgesetzes die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zuständig, sie verwaltet es.[1] Der Verwalter darf und muss nach § 27 alles veranlassen, was nötig ist, um eine Frist zu wahren oder einen Nachteil abzuwenden, und die Eigentümer können diese Befugnisse per Beschluss einschränken oder erweitern.[1]

In der Praxis organisiert der Verwalter nach dem Regensburger Ratgeber [Leckortung](https://www.stmb24.de/leckageortung) und Installateur, sperrt bei Bedarf Stränge oder Teilanlagen ab, meldet den Schaden der Gebäudeversicherung und verwahrt Berichte, Fotos, Rechnungen und Schadennummern.[2] Vom Eigentümer erwartet der Ratgeber zweierlei: den Schaden sofort an die Verwaltung oder den Hausmeisterdienst zu melden und den Zutritt zur Wohnung zu ermöglichen.[2]

## Zutritt, wenn niemand vor Ort ist

Nach § 14 des Gesetzes hat jeder Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft hinzunehmen, dass sein [Sondereigentum](https://www.stmb24.de/themen/sondereigentum) betreten wird, soweit Vereinbarungen oder Beschlüsse das vorsehen oder ihm daraus kein Nachteil über das beim geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus erwächst.[1] Wird ihm dabei mehr abverlangt, als zumutbar ist, kann er dafür einen angemessenen Geldausgleich fordern.[1]

Für eine Ferienwohnung, die zwischen zwei Belegungen leer steht, ist diese Pflicht schnell eine praktische Frage: Wer hat einen Schlüssel? Hinterlegen Sie einen Schlüssel beim Verwalter, beim Hausmeister oder bei einer Vertrauensperson am Ort und geben Sie der Verwaltung eine Telefonnummer, unter der Sie oder Ihre Ferienhausbetreuung auch am Wochenende erreichbar sind. Steht die Wohnung leer und niemand kann öffnen, verlängert jede Stunde Suche nach dem Schlüssel den Schaden in der Wohnung darunter. Tritt der [Wasserschaden während der Vermietung](https://www.stmb24.de/schadenwissen/ferienimmobilie/wasserschaden-waehrend-der-vermietung-was-tun) auf, brauchen auch die Gäste diese Nummer, damit sie nicht erst die Verwaltung suchen müssen.

## Was Miteigentümer selbst tun dürfen

Ohne Zustimmung der anderen darf nach § 18 jeder Wohnungseigentümer die Maßnahmen treffen, die nötig sind, um einen dem Gemeinschaftseigentum unmittelbar drohenden Schaden abzuwenden.[1] Ein Nachbar, der nachts Wasser an seiner Decke bemerkt und den Verwalter nicht erreicht, darf also etwa den Strang absperren lassen oder einen [Notdienst](https://www.stmb24.de/24-stunden-notdienst) rufen.

Erleichtern Sie das, indem im Treppenhaus oder in der Hausakte steht, wo die Absperrungen der Stränge liegen und wer im Notfall zu erreichen ist. Eine Notfallliste der Verwaltung mit Installateur und Leckortung hilft allen Eigentümern, nicht nur Ihnen.

## Ferienvermietung bleibt erlaubt

Nach einem Wasserschaden kommt in manchen Gemeinschaften der Wunsch auf, die Ferienvermietung zu untersagen. Die zulässige Wohnnutzung umfasst nach dem Bundesgerichtshof aber auch die Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde [Feriengäste](https://www.stmb24.de/schadenwissen/ferienimmobilie/wasserschaden-durch-feriengaeste-wer-haftet).[3] Ein Verbot kurzzeitiger Vermietungen kann nach dem Urteil V ZR 112/18 aus dem Jahr 2019 nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer beschlossen werden, auch wenn die Gemeinschaftsordnung eine Änderung mit qualifizierter Mehrheit erlaubt.[3]

Die Zweckbestimmung einer Einheit hat nach dem Gericht entscheidenden Einfluss auf ihren Wert, und Eingriffe darin brauchen jedenfalls die Zustimmung des betroffenen Eigentümers.[3] Hinnehmen müssen die Nachbarn nach dem Gericht aber keine Störungen wie Überbelegung, fortwährende Verstöße gegen die Hausordnung oder Lärm durch Feriengäste, und dass die Gäste den anderen Bewohnern unbekannt sind, ist für sich allein keine Störung.[3] Prüfen Sie dennoch die [Teilungserklärung](https://www.stmb24.de/themen/teilungserklaerung) und die Gemeinschaftsordnung Ihrer Anlage, denn dort kann von Anfang an etwas anderes vereinbart sein. Legen Sie Ihren Gästen einen Auszug aus der Hausordnung in die Wohnung.

## Abläufe vor dem Schaden klären

Als typische Fehler nennt der Regensburger Ratgeber zu spätes Handeln, fehlende Dokumentation und unklare Zuständigkeiten: Eigentümer und Verwaltung sollten wissen, wer was wann zu tun hat, am besten schon bevor ein Schaden eintritt.[2] Ohne Fotos, Berichte und Rechnungen kann die Versicherung den Schaden nach dem Ratgeber ablehnen.[2] Ein Wasserschaden ist dort ein laufender Prozess: Solange die Leckage aktiv bleibt, wächst der Schaden mit jeder Stunde, und die Instandsetzung sollte spätestens am Folgetag erfolgen.[2]

Legen Sie für Ihre Gäste eine kurze Notfallseite in die Wohnung: wo das Absperrventil der Wohnung sitzt, wie der Verwalter oder Ihre Betreuung zu erreichen ist und welche Nummer nachts gilt. Bitten Sie die Gäste, Wasserflecken, tropfende Anschlüsse oder ein ständig laufendes Spülkasten-Geräusch sofort zu melden, und vermerken Sie jede Meldung mit Datum.

## Häufige Fragen

### Darf der Verwalter meine Ferienwohnung öffnen lassen?

Das Betreten Ihres Sondereigentums müssen Sie nach § 14 des Wohnungseigentumsgesetzes dulden, soweit Vereinbarungen oder Beschlüsse es vorsehen oder Ihnen kein unvermeidbares Maß übersteigender Nachteil entsteht.[1] Zur Abwendung eines Nachteils darf der Verwalter nach § 27 handeln.[1]

### Kann die Gemeinschaft nach einem Wasserschaden die Ferienvermietung verbieten?

Nicht per Mehrheit. Ein Verbot kurzzeitiger Vermietungen braucht nach dem Bundesgerichtshof die Zustimmung aller Wohnungseigentümer.[3]

24h-Notruf, auch am Wochenende und an Feiertagen

Wasser im Haus? Rufen Sie jetzt an.

Wir klären die Lage am Telefon und kommen zur Schadensaufnahme.

**0162 4428440** 24h Notruf
Belege

## Quellen

1. Bundesministerium der Justiz, Gesetze im Internet: [Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz, WEG)](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/BJNR001750951.html). § 14 Abs. 1 und 3, § 18 Abs. 1 und 3, § 27. Abgerufen am 06.10.2026.
2. HG Regensburg (Hausverwaltung), Ratgeber: [Wasserschaden: Was jetzt? So handeln Eigentümer und Verwalter richtig (inkl. Checkliste)](https://hg-regensburg.de/wasserschaden-was-jetzt-so-handeln-eigentuemer-und-verwalter-richtig-inkl-checkliste/). Abschnitte Erste Schritte, Verantwortung von Eigentümern und Hausverwaltung, Typische Fehler. Abgerufen am 06.10.2026.
3. Bundesgerichtshof: [Pressemitteilung Nr. 047/2019: Verbot der kurzzeitigen Vermietung von Eigentumswohnungen nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer möglich](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2019/2019047.html). Urteil vom 12. April 2019, V ZR 112/18. Abgerufen am 06.10.2026.

Schadenwissen

### Weiterlesen

- [Ferienwohnung nach Wasserschaden gesperrt: Wer ersetzt den Vermietungsausfall?](https://www.stmb24.de/schadenwissen/ferienimmobilie/ferienwohnung-gesperrt-wer-ersetzt-vermietungsausfall)
- [Ferienhausverwaltung: Welche Kontrollpflichten lassen sich übertragen?](https://www.stmb24.de/schadenwissen/ferienimmobilie/ferienhausverwaltung-welche-kontrollpflichten-uebertragen)
- [Marder und Mäuse im leeren Ferienhaus: Schäden erkennen, sicher sauber machen](https://www.stmb24.de/schadenwissen/ferienimmobilie/marder-und-maeuse-im-leeren-ferienhaus)
- [Alle Texte im Bereich Ferienimmobilie](https://www.stmb24.de/schadenwissen/ferienimmobilie)

Leistungen

### Passend zu diesem Text

- [Wasserschadensanierung](https://www.stmb24.de/wasserschadensanierung)
- [Kosten und Abwicklung](https://www.stmb24.de/kosten-und-abwicklung)

Einsatzgebiet

### Wasserschaden vor Ort

- [Wasserschaden Timmendorfer Strand](https://www.stmb24.de/einsatzgebiet/timmendorfer-strand)
- [Wasserschaden Wentorf bei Hamburg](https://www.stmb24.de/einsatzgebiet/wentorf)
- [Wasserschaden Ahrensburg](https://www.stmb24.de/einsatzgebiet/ahrensburg)
- [Alle Orte im Einsatzgebiet](https://www.stmb24.de/einsatzgebiet)