# Leerstand im Winter: Welche Pflichten verlangt die Versicherung?

> Heizen oder entleeren, genügend häufig kontrollieren, Leerstand melden: welche Pflichten Verträge im Winter verlangen und was eine verletzte Obliegenheit kostet.

Adresse: https://www.stmb24.de/schadenwissen/ferienimmobilie/leerstand-im-winter-pflichten-versicherung
Geprüft am: 2026-10-19
Autor: Andre Wengorra, Geschäftsführer (https://www.stmb24.de/andre-wengorra)
Betrieb: STMB 24 GmbH, Standorte Geesthacht und Grömitz, Einsätze auch in Berlin und Brandenburg

![Andre Wengorra, Geschäftsführer der STMB24](https://www.stmb24.de/media/pages/andre-wengorra/8318faa812-1791588498/andre-wengorra-80x80-crop.webp)

Von [Andre Wengorra](https://www.stmb24.de/andre-wengorra)

Die Antwort in Kürze

Für den Winter lassen die Musterbedingungen der Hausratversicherung und die Klauseln der Wohngebäudeversicherung die Wahl: Die Räume werden geheizt und die Heizung wird in angemessenen Abständen überprüft, oder Leitungen und wasserführende Geräte werden abgesperrt, geleert und leer gehalten.[1][2] Bleibt eine sonst ständig bewohnte Wohnung länger als die im Vertrag genannte Zahl von Tagen unbewohnt und unbeaufsichtigt, kann das zudem eine anzeigepflichtige Gefahrerhöhung sein.[1] Wer eine Pflicht grob fahrlässig verletzt, riskiert eine Kürzung der Leistung.[3]

## Die Regel für die kalte Jahreszeit

In den Hausrat-Musterbedingungen des Versichererverbands GDV steht dazu eine zusätzliche Obliegenheit: Wer versichert ist, beheizt die Wohnung in der kalten Jahreszeit und kontrolliert das genügend häufig, wahlweise sperrt er dort alle wasserführenden Anlagen und Einrichtungen ab, entleert sie und hält sie entleert.[1] Verletzt er diese Vorschrift, darf der Versicherer nach dem Muster kündigen, und er muss dann womöglich nur einen Teil oder gar nichts zahlen.[1] Für die [Wohngebäudeversicherung](https://www.stmb24.de/themen/wohngebaeudeversicherung) beschreibt der Bundesgerichtshof eine entsprechende Pflicht, die solche Verträge regelmäßig enthalten.[2]

Sie haben also die Wahl. Wer heizt, muss die Heizung im Blick behalten, wer nicht heizen will, muss die Anlage wasserfrei machen und so halten. Beides halb zu tun, etwa die Heizung abzustellen und die Leitungen gefüllt zu lassen, erfüllt keine der beiden Varianten. Wer später belegen kann, welche der beiden Varianten er gewählt und eingehalten hat, erleichtert nach einem Frostbruch die [Abwicklung mit der Versicherung](https://www.stmb24.de/kosten-und-abwicklung).

## Was genügend häufig bedeutet

Mit der Frage, wie oft kontrolliert werden muss, hat sich der Bundesgerichtshof 2008 befasst.[2] Versicherte müssen danach einen [Frostschaden](https://www.stmb24.de/themen/frostschaden) nach einem plötzlichen Heizungsausfall nicht mit allen Mitteln verhindern, denn gegen genau dieses Risiko haben sie sich versichert und zahlen dafür Beiträge.[2] Ihre Aufgabe beschränkt sich darauf, das Haus zu beheizen und das Funktionieren der Heizung in zumutbarer und verkehrsüblicher Weise zu überwachen.[2]

Das Gericht verwarf damit die Rechnung, das Intervall nach der Zeit zu bemessen, die bei ausgefallener Heizung im ungünstigsten Fall bis zum Frostbruch vergeht.[2] Nach dem Urteil kommt es darauf an, wie oft gerade diese Anlage nach ihrer Bauart, ihrem Alter und ihrer Störanfälligkeit überprüft werden muss, und das klären die Gerichte im Einzelfall, notfalls mit einem Sachverständigen.[2]

## Leerstand als Gefahrerhöhung

Neben der Winterregel kennen die Hausratbedingungen eine zweite Stelle, die bei Leerstand greift. Als anzeigepflichtige [Gefahrerhöhung](https://www.stmb24.de/themen/gefahrerhoehung) nennt das GDV-Muster den Fall, dass die ansonsten ständig bewohnte Wohnung länger als eine bestimmte Zahl von Tagen unbewohnt bleibt und weder beaufsichtigt noch in geeigneter Weise gesichert ist.[1] Beaufsichtigt ist sie zum Beispiel, wenn sich nachts eine dazu berechtigte volljährige Person darin aufhält.[1] Im Fall vor dem Bundesgerichtshof lag die letzte Kontrolle elf Tage zurück, und der Senat hielt für möglich, dass dieser Abstand der Pflicht noch genügte.[2]

Die Zahl der Tage lässt das Muster offen, sie steht in Ihrem Vertrag.[1] Eine Gefahrerhöhung kann nach den Bedingungen auch vorliegen, wenn sich ein Umstand ändert, nach dem der Versicherer vor Vertragsschluss gefragt hat.[1] Wer eine bisher bewohnte Wohnung nur noch als Ferienwohnung nutzt, sollte darum mit dem Versicherer sprechen. Wer die [Ferienwohnung vermieten](https://www.stmb24.de/schadenwissen/ferienimmobilie/ferienwohnung-vermieten-was-muss-versicherung-wissen) will, klärt im selben Gespräch, ob die Vermietung an Gäste den Vertrag berührt.

## Was eine verletzte Pflicht kostet

Die Folgen regelt das Versicherungsvertragsgesetz. Verletzt der Versicherte vor dem Schaden eine vertragliche Obliegenheit vorsätzlich oder grob fahrlässig, darf ihm der Versicherer binnen eines Monats, nachdem er davon erfahren hat, ohne Frist kündigen.[3] Sieht der Vertrag Leistungsfreiheit vor, ist er bei Vorsatz leistungsfrei, bei grober Fahrlässigkeit darf er kürzen, je nachdem, wie schwer das Verschulden wiegt, und dass keine [grobe Fahrlässigkeit](https://www.stmb24.de/themen/grobe-fahrlaessigkeit) vorlag, muss der Versicherte beweisen.[3]

Gezahlt wird trotzdem, soweit die Pflichtverletzung weder für den Eintritt noch für die Feststellung des Schadens und den Umfang der Leistung ursächlich war, es sei denn, der Versicherte hat arglistig gehandelt.[3] Ein Beispiel wäre ein Schaden, der mit Frost nichts zu tun hat und auch bei korrekt beheiztem Haus eingetreten wäre. Ob ein Schaden mit dem Frost zusammenhängt, lässt sich bei der [Wasserschadensanierung](https://www.stmb24.de/wasserschadensanierung) oft nur über Fotos von Bruchstelle, Heizung und Thermometer belegen. Verletzt der Versicherte nach dem Schaden eine Pflicht zur Auskunft oder Aufklärung, kommt eine weitere Hürde hinzu: Leistungsfrei wird der Versicherer dann nur, wenn er ihn zuvor eigens in Textform, in einer gesonderten Mitteilung, auf diese Folge aufmerksam gemacht hat.[3] Ein Recht zum Rücktritt wegen einer verletzten Obliegenheit kann nach dem Gesetz nicht wirksam vereinbart werden.[3]

## Grobe Fahrlässigkeit im Kleingedruckten

Neuere Verträge versichern grob fahrlässig verursachte Schäden nach dem Bund der Versicherten oft mit.[4] Der Verband weist aber darauf hin, dass das für Verstöße gegen [Obliegenheiten](https://www.stmb24.de/themen/obliegenheit) etwas anderes ist: Dort ist grobe Fahrlässigkeit oft nur eingeschränkt oder gar nicht mitversichert.[4] Ältere Verträge können zudem verlangen, den Haupthahn bei längerer Abwesenheit abzudrehen, etwa ab 72 Stunden.[4]

Lesen Sie darum beide Stellen in Ihren Bedingungen: die Sicherheitsvorschriften für die kalte Jahreszeit und die Regel zur groben Fahrlässigkeit. Wo etwas unklar ist, fragen Sie schriftlich beim Versicherer nach und heben Sie die Antwort auf.

## So sichern Sie sich ab

- die Sicherheitsvorschriften und die Frist für unbewohnte Wohnungen aus dem eigenen Vertrag heraussuchen[1]
- vor dem Winter entscheiden, ob geheizt oder entleert wird, und das konsequent umsetzen
- die Heizung warten lassen und die Wartung belegen
- eine Person für die Kontrollen bestimmen und jeden Besuch mit Datum festhalten
- eine geänderte Nutzung, etwa als Ferienwohnung, dem Versicherer mitteilen[1]

## Häufige Fragen

### Muss ich dem Versicherer melden, dass die Wohnung im Winter leer steht?

Bei einer sonst ständig bewohnten Wohnung kann ein Leerstand über die vertraglich genannte Zahl von Tagen hinaus eine anzeigepflichtige Gefahrerhöhung sein, wenn niemand sie beaufsichtigt.[1] Was für Ihr Haus gilt, steht in Ihrem Vertrag.

### Gilt die Winterregel auch, wenn ich das Ferienhaus ab und zu nutze?

Ja. Die Sicherheitsvorschrift für die kalte Jahreszeit bezieht sich im GDV-Muster auf die versicherte Wohnung, gleich wie oft Sie dort sind.[1] Zwischen Ihren Aufenthalten muss die Heizung also laufen und überwacht werden, oder die Anlage ist entleert.

### Kann der Versicherer bei einem Frostschaden gar nicht zahlen?

Bei vorsätzlicher Verletzung einer Obliegenheit ist er leistungsfrei, bei grober Fahrlässigkeit kann er kürzen, und keine Rolle spielt die Verletzung, wenn sie für den Schaden nicht ursächlich war, außer der Versicherte hat arglistig gehandelt.[3]

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## Quellen

1. Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV): [Allgemeine Hausrat Versicherungsbedingungen (VHB 2022, Versicherungssummenmodell)](https://www.gdv.de/resource/blob/5922/53f4b76ae383dd8f621c7c755cf6fb0b/allgemeine-hausrat-versicherungsbedingungen-vhb-2022-versicherungssummenmodell--data.pdf). A 21 Sicherheitsvorschriften und A 23 Gefahrerhöhung. Abgerufen am 05.10.2026.
2. Bundesgerichtshof: [Pressemitteilung Nr. 122/2008: Anforderungen an eine genügend häufige Kontrolle der Beheizung](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2008/2008122.html). Urteil vom 25.06.2008, IV ZR 233/06. Abgerufen am 05.10.2026.
3. Bundesministerium der Justiz: [Gesetz über den Versicherungsvertrag (VVG), § 28 Verletzung einer vertraglichen Obliegenheit](https://www.gesetze-im-internet.de/vvg_2008/__28.html). § 28 Abs. 1 bis 3. Abgerufen am 05.10.2026.
4. Bund der Versicherten: [Muss ich das Wasser am Haupthahn abdrehen, bevor ich in den Urlaub fahre?](https://www.bundderversicherten.de/de/gut-beraten/ratgeber/2025-02-26-muss-ich-das-wasser-am-haupthahn-abdrehen-bevor-ich-in-den-urlaub-fahre-m3581.html) Abschnitte zur groben Fahrlässigkeit, Beitrag vom 26.02.2025. Abgerufen am 05.10.2026.

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