# Legionellen in der Ferienwohnung: Gilt eine Prüfpflicht?

> Legionellen in der Ferienwohnung: wann die Trinkwasserverordnung eine Untersuchung verlangt, was für Ferienhaus und Eigentümergemeinschaft gilt und was bei hohem Befund folgt.

Adresse: https://www.stmb24.de/schadenwissen/ferienimmobilie/legionellen-in-der-ferienwohnung-pruefpflicht
Geprüft am: 2026-10-19
Autor: Andre Wengorra, Geschäftsführer (https://www.stmb24.de/andre-wengorra)
Betrieb: STMB 24 GmbH, Standorte Geesthacht und Grömitz, Einsätze auch in Berlin und Brandenburg

![Andre Wengorra, Geschäftsführer der STMB24](https://www.stmb24.de/media/pages/andre-wengorra/8318faa812-1791588498/andre-wengorra-80x80-crop.webp)

Von [Andre Wengorra](https://www.stmb24.de/andre-wengorra)

Die Antwort in Kürze

Eine Untersuchungspflicht auf Legionellen besteht nach der Trinkwasserverordnung, wenn Trinkwasser im Rahmen einer Vermietung abgegeben wird, Duschen vorhanden sind, die zentrale Warmwasserbereitung mehr als 400 Liter Speicher oder mehr als 3 Liter in einer Leitung hat und das Haus kein Ein- oder Zweifamilienhaus ist.[1] Ein einzelnes Ferienhaus fällt damit nach dem Bundesgesundheitsministerium nicht unter die Routineuntersuchung.[2]

## Wann die Trinkwasserverordnung greift

Die Untersuchungspflicht nach § 31 der Trinkwasserverordnung trifft den Betreiber einer Gebäudewasserversorgungsanlage, sobald er das Wasser gewerblich oder öffentlich an andere abgibt.[1] Dazu müssen drei Bedingungen zusammenkommen: ein Warmwasserspeicher oder zentraler Durchlauferhitzer, der über 400 Liter fasst, oder wenigstens eine Leitung vom Erwärmer bis zur Zapfstelle, in der über 3 Liter stehen, Duschen oder andere Einrichtungen, in denen das Wasser vernebelt wird, und eine Anlage außerhalb eines Ein- oder Zweifamilienhauses.[1] Der Inhalt der [Zirkulationsleitung](https://www.stmb24.de/themen/zirkulationsleitung) zählt bei der Literzahl nicht mit.[1]

Nach § 2 der Verordnung zählt ausdrücklich auch die Vermietung zur gewerblichen Tätigkeit, sofern dabei Trinkwasser bereitgestellt wird.[1] Eine öffentliche Tätigkeit ist die Bereitstellung für einen unbestimmten, wechselnden Personenkreis, der mit der bereitstellenden Person nicht persönlich verbunden ist.[1] Wer eine Ferienwohnung vermietet, erfüllt also die erste Voraussetzung, und entscheidend sind dann Gebäude und Anlage. Wer erstmals eine [Ferienwohnung vermieten](https://www.stmb24.de/schadenwissen/ferienimmobilie/ferienwohnung-vermieten-was-muss-versicherung-wissen) möchte, meldet die geänderte Nutzung zugleich dem Versicherer.

## Ferienhaus, Ferienwohnung oder Ferienanlage

Anlagen in Ein- und Zweifamilienhäusern unterliegen nach einer Erläuterung des Bundesgesundheitsministeriums nicht der routinemäßigen Untersuchungspflicht auf [Legionellen](https://www.stmb24.de/themen/legionellen).[2] Für das frei stehende Ferienhaus mit eigenem Warmwasserspeicher heißt das: keine Pflichtuntersuchung, auch wenn es vermietet wird.

Anders liegt es bei einer Ferienwohnung in einem Mehrfamilienhaus mit zentraler Warmwasserbereitung. Werden auch nur einzelne Eigentumswohnungen vermietet, gibt die Gemeinschaft nach dem Ministerium Trinkwasser im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit ab, und die zentrale Anlage ist zu untersuchen.[2] Nutzen dagegen sämtliche Eigentümer ihre Wohnungen selbst, fehlt es nach dem Ministerium an einer gewerblichen Abgabe.[2] Wer welche Kosten trägt, regeln nach dem Ministerium das Wohnungseigentumsrecht und die Beschlüsse der Eigentümer.[2] Bei einer Ferienanlage mit ständig wechselnden Gästen klären Sie mit dem Gesundheitsamt, ob es die Abgabe zusätzlich als öffentliche Tätigkeit einstuft. Wer eine [Ferienimmobilie kaufen](https://www.stmb24.de/schadenwissen/ferienimmobilie/ferienimmobilie-kaufen-feuchteschaeden-erkennen) will, lässt sich vom Verkäufer die letzten Befunde der Legionellenuntersuchung zeigen.

## Wie oft untersucht wird

Geht das Wasser rein gewerblich an Mieter, verlangt § 31 eine Untersuchung spätestens nach drei Jahren, geht es an die Öffentlichkeit, mindestens jährlich.[1] Jährlich gilt nach dem Ministerium auch dann, wenn neben der öffentlichen gleichzeitig eine gewerbliche Tätigkeit vorliegt.[2] Das Gesundheitsamt kann das Intervall auf bis zu drei Jahre verlängern, wenn drei aufeinanderfolgende jährliche Untersuchungen ohne Beanstandung waren und Anlage und Betriebsweise unverändert den Regeln der Technik entsprechen.[1]

Bei einer neu in Betrieb genommenen Anlage ist die erste Legionellenuntersuchung nach dem Ministerium innerhalb von drei bis zwölf Monaten fällig.[2] Planen Sie diese Frist ein, wenn die Warmwasseranlage einer Ferienwohnung nach einem Wasserschaden oder bei einer Sanierung erneuert wurde. Bei einer [Badsanierung](https://www.stmb24.de/badsanierung) lässt sich die Warmwasserleitung so planen, dass bis zur entferntesten Dusche möglichst wenig Wasser steht.

## Probenahme und Labor

Untersuchen dürfen nach dem Bundesgesundheitsministerium nur zugelassene und gelistete Untersuchungsstellen, und die Untersuchung darf nicht getrennt von der Probenahme beauftragt werden.[2] Es kann nach dem Ministerium erforderlich sein, dass der Betreiber geeignete Probenahmestellen einrichtet.[2]

Beprobt wird nach einem Merkblatt des Gesundheitsamts im Kreis Unna am Ausgang des Trinkwassererwärmers, am Eintritt des Zirkulationsrücklaufs in den Erwärmer und in der Peripherie, etwa an der am weitesten entfernten Dusche.[3] Bei öffentlicher Abgabe ist dem Gesundheitsamt nach dem Merkblatt eine Kopie des Befunds zu übermitteln.[3] Bewahren Sie Auftrag, Probenahmeprotokoll und Befund zusammen auf, damit Sie die Untersuchung bei einer Nachfrage belegen können.

## Wenn der Befund zu hoch ist

Liegt der Befund unter 100 KBE in 100 Millilitern, dem technischen Maßnahmenwert, sind nach dem Merkblatt keine weiteren Maßnahmen nötig, sofern das Warmwasser in der Zirkulation mindestens 55 Grad hat, der Erwärmer auf mindestens 60 Grad eingestellt ist und die Anlage den Regeln der Technik entspricht.[3]

Wird der Wert erreicht, muss der Betreiber nach § 51 der Verordnung unverzüglich das Gesundheitsamt informieren, falls das nicht schon das Labor erledigt hat, bei einer Ortsbesichtigung nach den Ursachen suchen, die Risiken schriftlich abschätzen und anschließend handeln, wie es die Regeln der Technik verlangen.[1] Die ergriffenen Maßnahmen sind dem Gesundheitsamt mitzuteilen.[1] Ordnet das Amt Maßnahmen an, muss der Betreiber die betroffenen Verbraucher, in einer Ferienwohnung also auch die Gäste, nach § 52 informieren und ihnen Ratschläge zur Verwendung des Wassers geben.[1] Die Maßnahmen sind nach dem Merkblatt zu dokumentieren, und die Unterlagen sind zehn Jahre verfügbar zu halten.[3]

## Auch ohne Pflicht: Wasser in Bewegung halten

Unter 20 Grad vermehren sich Legionellen im Kaltwasser nach dem Merkblatt nicht mehr nennenswert, ideal für sie sind 25 bis 45 Grad, und ab 55 Grad beginnen sie abzusterben.[3] Eingeatmet als feiner Nebel, etwa beim Duschen, können sie nach 2 bis 10 Tagen eine schwere Lungenentzündung auslösen, die mildere Form ohne Lungenentzündung beginnt nach 5 bis 66 Stunden.[3]

Auch im Ein- oder Zweifamilienhaus ist die Anlage nach dem Ministerium wenigstens so zu planen, zu bauen und zu betreiben, wie es die anerkannten Regeln der Technik vorsehen.[2] Für das leer stehende Ferienhaus zwischen zwei Belegungen heißt das: Warmwasser nicht dauerhaft absenken, Duschen und Hähne vor der Anreise der Gäste durchspülen und den Speicher nicht über Wochen lauwarm stehen lassen. Lassen Sie Temperaturen und Leitungsführung bei der nächsten Wartung von einem [Installateur](https://www.stmb24.de/heizung-und-sanitaerinstallation) prüfen.

## Häufige Fragen

### Muss ich mein vermietetes Ferienhaus auf Legionellen untersuchen lassen?

Nicht routinemäßig, wenn es ein Ein- oder Zweifamilienhaus ist.[2] Planen, errichten und betreiben müssen Sie die Anlage trotzdem nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik.[2]

### Wer meldet einen zu hohen Befund an das Gesundheitsamt?

Das Labor ist zur Anzeige verpflichtet, und hat es gemeldet, muss der Betreiber nicht noch einmal melden.[2] Ursachenklärung, Risikoabschätzung und Maßnahmen bleiben Aufgabe des Betreibers.[1]

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## Quellen

1. Bundesministerium der Justiz, Gesetze im Internet: [Verordnung über die Qualität von Wasser für den menschlichen Gebrauch (Trinkwasserverordnung, TrinkwV)](https://www.gesetze-im-internet.de/trinkwv_2023/BJNR09F0B0023.html). § 2 Nummer 8 und 9, §§ 31, 51 und 52. Abgerufen am 06.10.2026.
2. Bundesministerium für Gesundheit (BMG): [Trinkwasserverordnung und Legionellen](https://www.bundesgesundheitsministerium.de/fileadmin/Dateien/3_Downloads/T/Trinkwasserverordnung/Stammtext_TrinkwV_und_Legionellen.pdf). Stand 10. Oktober 2023, S. 1 bis 4. Abgerufen am 06.10.2026.
3. Kreis Unna, Fachbereich Gesundheit: [Merkblatt Legionellenuntersuchungen gemäß Trinkwasserverordnung (gewerbliche Tätigkeit)](https://www.kreis-unna.de/PDF/Merkblatt_1_Legionellenuntersuchungen_gem_Trinkwasserverordnung_Merkblatt.PDF?ObjSvrID=3674&ObjID=2036&ObjLa=1&Ext=PDF&WTR=1&_ts=1692270448). Version 08/2023, Abschnitte 1, 4 und 5. Abgerufen am 06.10.2026.

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