# Wie oft muss eine leerstehende Ferienwohnung kontrolliert werden?

> Wie oft Gerichte Kontrollen der Heizung verlangen, was ein Ferienhaus-Urteil zeigt, was bei jedem Besuch geprüft wird und wie Sie die Kontrollen sauber festhalten.

Adresse: https://www.stmb24.de/schadenwissen/ferienimmobilie/wie-oft-leerstehende-ferienwohnung-kontrollieren
Geprüft am: 2026-10-19
Autor: Andre Wengorra, Geschäftsführer (https://www.stmb24.de/andre-wengorra)
Betrieb: STMB 24 GmbH, Standorte Geesthacht und Grömitz, Einsätze auch in Berlin und Brandenburg

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Von [Andre Wengorra](https://www.stmb24.de/andre-wengorra)

Die Antwort in Kürze

Eine feste Zahl nennt kein Gericht. Nach dem Bundesgerichtshof hängt das Intervall davon ab, wie oft die konkrete Heizung nach ihrer Bauart, ihrem Alter, ihrer Wartung und ihrer Zuverlässigkeit nachgesehen werden muss, um verlässlich zu arbeiten.[1] Bei einem Ferienhaus mit einer Heizung von 2009 hielt das Oberlandesgericht Oldenburg zwei Kontrollen pro Woche für ausreichend.[2] Was Ihr Vertrag verlangt, steht in den Sicherheitsvorschriften.[3]

## Wenn bei der Kontrolle Wasser steht

Findet die Kontrollperson Wasser, schaltet sie zuerst die Sicherung für die nassen Räume ab, bevor sie hineingeht. Ist der Sicherungskasten feucht oder steht er im Wasser, bleibt sie draußen, und Feuerwehr oder Netzbetreiber schalten den Strom ab. Danach schließt sie das Hauptabsperrventil, fotografiert den Schaden und ruft Eigentümer und Fachbetrieb an. Je früher die Meldung beim Versicherer eingeht, desto besser.

Fällt die Heizung aus, wird der Heizungsbauer gerufen, und bis zur Reparatur werden die Wasserleitungen abgesperrt und entleert. Ist bereits Wasser ausgelaufen, folgt auf die Reparatur der Leitung die [Wasserschadensanierung](https://www.stmb24.de/wasserschadensanierung) von Böden und Wänden.

## Der Fall vor dem Bundesgerichtshof

Im Winter 2002/2003 fiel in einem zeitweise unbewohnten Haus während einer Frostperiode mit bis zu minus 14 Grad die Warmwasserheizung aus, Heizungsrohre froren und brachen.[1] Entdeckt wurde der Schaden elf Tage nach der letzten Kontrolle durch einen Angehörigen des Eigentümers, und der Versicherer meinte, bei dieser Kälte hätte zweimal pro Woche nachgesehen werden müssen.[1]

Der Bundesgerichtshof sah das anders. Maßstab für die Kontrolle ist nicht die Zeit, die nach einem Heizungsausfall im ungünstigsten Fall bis zum Frostbruch vergeht, gefragt ist allein, in welchen Abständen die konkrete Anlage überprüft werden muss, um nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge reibungslos zu funktionieren.[1] Das klärt das Gericht im Einzelfall, notfalls mit einem Sachverständigen, und dass hier elf Tage genügten, konnte der Senat nicht ausschließen.[1] Er verwies die Sache zurück an das Oberlandesgericht, das die Abstände nach diesem Maßstab neu prüfen musste.[1]

## Ein Ferienhaus vor dem Oberlandesgericht

Mit einem Ferienhaus befasste sich das Oberlandesgericht Oldenburg im Urteil vom 23.12.2015.[2] Im Februar 2012 war bei zweistelligen Minustemperaturen die Heizung ausgefallen, mehrere Leitungen und Heizkörper platzten, und der Eigentümer verlangte von seinem Gebäudeversicherer rund 11.000 Euro.[2] Der Versicherer meinte, bei so starkem Frost genüge es nicht, die Heizkörperventile in die Sternstellung zu bringen.[2] Ob der Versicherer zahlt, hängt in solchen Fällen an der [Abwicklung mit dem Versicherer](https://www.stmb24.de/kosten-und-abwicklung), die den Zustand von Heizung und Leitungen beim Auffinden festhält.

Das Gericht sah keine verletzte Obliegenheit. Eine Heizung sei nur so häufig zu kontrollieren, dass nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge ein reibungsloses Funktionieren gewährleistet ist, und für die Anlage aus dem Jahr 2009 reichten zwei Kontrollen pro Woche.[2] Eine Pflicht, so oft nachzusehen, dass selbst ein plötzlicher Ausfall keinen [Frostschaden](https://www.stmb24.de/themen/frostschaden) auslösen kann, besteht nach dem Urteil nicht.[2]

## Was bei einer Kontrolle passiert

- prüfen, ob die Heizung läuft, und in allen Räumen die Temperatur ablesen
- Keller, Abstellräume und Nebenräume mit Wasserleitungen einschließen
- den Wasserzähler ablesen, während alle Hähne geschlossen sind
- Decken, Wände und Böden auf Flecken, Geruch oder Pfützen ansehen
- Fenster und Außentüren auf Schäden und Zugluft prüfen
- Störungsanzeigen der Heizung und den Brennstoffvorrat ansehen
- nach mehr als drei Tagen Leerstand die Entnahmestellen öffnen, bis das Wasser in der Anlage ausgetauscht ist[4]

Läuft der [Wasserzähler](https://www.stmb24.de/themen/wasserzaehler) bei geschlossenen Hähnen weiter, tritt irgendwo Wasser aus. Dann wird das Hauptabsperrventil geschlossen, bis die Stelle gefunden ist. Ein Foto vom Zählerstand bei jedem Besuch macht solche Veränderungen später nachvollziehbar.

Das Wasser laufen zu lassen, hat noch einen zweiten Grund. Werden Leitungsabschnitte zu selten genutzt, etwa in Ferienwohnungen, können nach dem Umweltbundesamt Probleme für die gesamte Installation entstehen, weil Keime aus solchen Bereichen in regelmäßig genutzte Leitungen einwandern können.[4]

## Wer kontrollieren kann

Die Kontrolle muss nicht der Eigentümer selbst übernehmen, im Fall vor dem Bundesgerichtshof sah ein Familienangehöriger nach.[1] Die Person braucht einen Schlüssel, muss die Heizung bedienen können und wissen, wo das Hauptabsperrventil sitzt. Hinterlegen Sie Name und Telefonnummer auch bei einer Verwaltung oder einem Nachbarn. Zwischen zwei Besuchen hilft es, das [Ferienhaus aus der Ferne überwachen](https://www.stmb24.de/schadenwissen/ferienimmobilie/ferienhaus-aus-der-ferne-ueberwachen) zu lassen, denn ein Temperaturfühler meldet einen Heizungsausfall sofort als Nachricht.

Als beaufsichtigt gilt eine leerstehende Wohnung nach den Hausrat-Musterbedingungen des Versichererverbands GDV etwa dann, wenn eine volljährige Person mit Berechtigung dort die Nacht verbringt.[3] Ein kurzer Kontrollbesuch erfüllt das nicht, er dient der Pflicht, die Beheizung genügend häufig zu überwachen, und wer diese Sicherheitsvorschrift verletzt, riskiert nach dem Muster die Kündigung und eine ganze oder teilweise Leistungsfreiheit des Versicherers.[3] Übernimmt eine [Ferienhausverwaltung](https://www.stmb24.de/schadenwissen/ferienimmobilie/ferienhausverwaltung-welche-kontrollpflichten-uebertragen) die Kontrollen, legt der Vertrag fest, wie oft sie kommt und was sie bei jedem Besuch prüft.

## Kontrollen festhalten

Im Schadenfall muss belegt werden, dass kontrolliert wurde. Ein einfaches Heft im Haus oder eine Liste auf dem Telefon genügt, wenn sie Datum, Uhrzeit, Namen und das Ergebnis enthält: Heizung in Betrieb, Temperatur in den Räumen, Zählerstand, besondere Beobachtungen. Fotos vom Thermostat und vom Zähler machen die Angaben überprüfbar.

Legen Sie den Plan vor dem Winter fest: wer kontrolliert, an welchen Tagen und wer bei Krankheit oder Urlaub einspringt. Bei angekündigtem strengem Frost lohnt ein zusätzlicher Besuch, auch wenn der übliche Rhythmus erst später fällig wäre.

Bewahren Sie außerdem die Wartungsnachweise der Heizung auf. Ob eine Anlage als zuverlässig gilt, hängt nach dem Bundesgerichtshof auch von ihrer regelmäßigen Wartung ab, und ein Wartungsprotokoll ist dafür ein guter Beleg.[1]

## Wenn Sie lieber entleeren

Die Hausratbedingungen erlauben für die kalte Jahreszeit auch den zweiten Weg, bei dem sämtliche Leitungen und Geräte mit Wasser abgesperrt und dauerhaft leer gehalten werden.[3] Dann kommt es nicht darauf an, ob die Heizung läuft. Nachsehen sollte trotzdem jemand, denn Sturm, Einbruch oder ein undichtes Dach fallen sonst ebenfalls erst im Frühjahr auf.

## Häufige Fragen

### Reicht eine Kontrolle pro Woche?

Das hängt von der Heizung ab, die Gerichte stellen auf ihre Bauart, ihr Alter, ihre Wartung und ihre Zuverlässigkeit ab.[1] Für eine Heizung von 2009 hielt das Oberlandesgericht Oldenburg zweimal pro Woche für ausreichend.[2]

### Muss ich die Kontrollen aufschreiben?

Ein Protokoll hilft, die Kontrollen im Schadenfall zu belegen. Ein Heft mit Datum, Uhrzeit, Namen und Ergebnis genügt, Fotos von Thermostat und Wasserzähler machen es überprüfbar.

### Kann ein Temperaturmelder die Kontrolle ersetzen?

Er kann einen Heizungsausfall früher melden. Ob er die vertraglich verlangte Kontrolle ersetzt, klären Sie vorher schriftlich mit Ihrem Versicherer.

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Belege

## Quellen

1. Bundesgerichtshof: [Urteil vom 25.06.2008, IV ZR 233/06](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/IV_ZS/2006/IV_ZR_233-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1). Tatbestand und Entscheidungsgründe II. Abgerufen am 05.10.2026.
2. Haufe Group (Haufe Online-Redaktion): [Versicherungsschutz für Frostschaden im Ferienhaus](https://www.haufe.de/recht/weitere-rechtsgebiete/wirtschaftsrecht/versicherungsschutz-fuer-frostschaden-im-ferienhaus_210_336576.html). Beitrag vom 25.01.2016 zu OLG Oldenburg, Urteil vom 23.12.2015, 5 U 190/14. Abgerufen am 05.10.2026.
3. Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV): [Allgemeine Hausrat Versicherungsbedingungen (VHB 2022, Versicherungssummenmodell)](https://www.gdv.de/resource/blob/5922/53f4b76ae383dd8f621c7c755cf6fb0b/allgemeine-hausrat-versicherungsbedingungen-vhb-2022-versicherungssummenmodell--data.pdf). A 21.1 und A 23.1.3. Abgerufen am 05.10.2026.
4. Umweltbundesamt: [Ratgeber TrinkWas: Trinkwasser aus dem Hahn](https://www.umweltbundesamt.de/system/files/medien/421/publikationen/uba_trinkwas-ratgeber_2020-04-07_web_barrierefrei.pdf). Kapitel 03, Stand April 2020. Abgerufen am 05.10.2026.

Schadenwissen

### Weiterlesen

- [Wasserleitungen entleeren: Wie geht das richtig?](https://www.stmb24.de/schadenwissen/ferienimmobilie/wasserleitungen-entleeren-wie-geht-das-richtig)
- [Wasserschaden im Ferienhaus, Sie sind weit weg: So organisieren Sie Hilfe](https://www.stmb24.de/schadenwissen/ferienimmobilie/wasserschaden-ferienhaus-weit-weg-hilfe-organisieren)
- [Wasserschaden während der Vermietung: Was tun mit den Gästen?](https://www.stmb24.de/schadenwissen/ferienimmobilie/wasserschaden-waehrend-der-vermietung-was-tun)
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Einsatzgebiet

### Wasserschaden vor Ort

- [Wasserschaden Mölln](https://www.stmb24.de/einsatzgebiet/moelln)
- [Wasserschaden Neustadt in Holstein](https://www.stmb24.de/einsatzgebiet/neustadt-in-holstein)
- [Wasserschaden Oldenburg in Holstein](https://www.stmb24.de/einsatzgebiet/oldenburg-in-holstein)
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