# Ferienimmobilie winterfest machen: die Checkliste

> Heizen oder entleeren, kontrollieren, Trinkwasser absperren: was Verträge für die kalte Jahreszeit verlangen können und wie Sie das Ferienhaus winterfest machen.

Adresse: https://www.stmb24.de/schadenwissen/ferienimmobilie/winterfest-machen
Geprüft am: 2026-10-19
Autor: Andre Wengorra, Geschäftsführer (https://www.stmb24.de/andre-wengorra)
Betrieb: STMB 24 GmbH, Standorte Geesthacht und Grömitz, Einsätze auch in Berlin und Brandenburg

![Andre Wengorra, Geschäftsführer der STMB24](https://www.stmb24.de/media/pages/andre-wengorra/8318faa812-1791588498/andre-wengorra-80x80-crop.webp)

Von [Andre Wengorra](https://www.stmb24.de/andre-wengorra)

Die Antwort in Kürze

Wohngebäudeverträge können für den Winter zwei Wege vorschreiben: Entweder bleibt das Haus beheizt und jemand prüft in passenden Abständen, ob die Heizung läuft, oder sämtliche Wasserleitungen und Geräte werden abgesperrt und leer gehalten.[1] Dazu gehören beheizte Nebenräume, entleerte Außenleitungen und dichte Kellerfenster.[2] Bleibt das Haus länger als vier Wochen leer, sperren Sie die Trinkwasserleitungen ab und spülen sie bei der Rückkehr.[3]

## Beim ersten Besuch im Frühjahr

Gehen Sie beim ersten Besuch im Frühjahr zuerst durch das Haus, bevor Sie Wasser aufdrehen. Riecht es muffig, zeigen sich Flecken an Decken oder in Ecken, steht [Wasser im Keller](https://www.stmb24.de/schadenwissen/wasserschaden/wasser-im-keller-was-sofort-tun)? Ist der Keller nass oder Wasser an Steckdosen gelangt, gehört zuerst der zugehörige Stromkreis an der Sicherung abgeschaltet. Ist der Sicherungskasten nass oder läuft weiter Wasser nach, bleiben Sie draußen, bis Feuerwehr oder Netzbetreiber den Strom abgeschaltet haben. Ist alles trocken, drehen Sie das Wasser langsam auf und beobachten Sie den [Wasserzähler](https://www.stmb24.de/themen/wasserzaehler). Läuft er weiter, obwohl alle Hähne zu sind, tritt irgendwo Wasser aus, und das Ventil bleibt geschlossen, bis die Stelle gefunden ist.

## Was der Vertrag verlangen kann

In einem Urteil zur [Wohngebäudeversicherung](https://www.stmb24.de/themen/wohngebaeudeversicherung) gibt der Bundesgerichtshof zwei typische Sicherheitsvorschriften wieder.[1] Die erste betrifft Gebäude oder Gebäudeteile, die nicht genutzt werden: Sie sind regelmäßig zu kontrollieren, und dort sind sämtliche wasserführenden Anlagen und Einrichtungen abzusperren und dauerhaft leer zu halten.[1] Die zweite gilt für die kalte Jahreszeit: Alle Gebäude und Gebäudeteile werden beheizt und das wird in ausreichenden Abständen überprüft, oder die Anlagen werden auch hier abgesperrt und geleert.[1]

Welche Regeln in Ihrem Vertrag stehen, zeigt nur ein Blick in die Bedingungen. Nach dem Bund der Versicherten verlangen neuere Hausrat- und Wohngebäudeverträge grundsätzlich nicht, vor einer Reise den Haupthahn abzudrehen, ältere Verträge können das anders regeln, etwa bei Abwesenheiten von mehr als 72 Stunden.[4]

Für Ferienhäuser zählt die Unterscheidung zwischen gelegentlich und gar nicht genutzt. Ein möbliertes Haus, das der Eigentümer oder seine Bekannten in unregelmäßigen Abständen bewohnen, galt dem Bundesgerichtshof nicht als nicht genutztes Gebäude im Sinne der ersten Regel.[1] Die Heizregel gilt dagegen in der kalten Jahreszeit für alle Gebäude und Gebäudeteile.[1]

## Checkliste vor der Abreise

- alle Räume heizen, auch Keller, Abstellraum, Gästezimmer und Gäste-WC, und kein Heizkörperventil ganz zudrehen[2]
- sich nicht auf das Sternsymbol am Thermostat verlassen, es schützt den Heizkörper, aber nicht jedes Rohr im Raum[2]
- Leitungen im Außenbereich und in Räumen, die dauerhaft kalt bleiben, vom Wasser trennen und leerlaufen lassen[2]
- Kellerfenster und Außentüren auf kalte Zugluft prüfen und abdichten[2]
- frei liegende Rohre und Speicher mit Dämmung schützen, besser noch ganz entleeren[2]
- einen elektrischen Warmwasserspeicher vor dem Entleeren an der Sicherung abschalten, damit die Heizung im Speicher nicht trocken läuft
- den Zulauf der Waschmaschine schließen, auch wenn sie einen Aquastop hat, denn der schützt den Hahn und die Leitung davor nicht, und ein elektrischer Aquastop überwacht das Gerät nur bei eingestecktem Netzstecker[4]
- eine Person bestimmen, die nachsieht, und ihre Besuche mit Datum notieren

Die Zahlen zeigen, warum sich die Liste lohnt: Nach dem Versichererverband GDV entstehen durch eingefrorene Wasserleitungen in Deutschland jedes Jahr durchschnittlich bis zu 32.000 versicherte Schäden, und 2022 zahlten die Wohngebäudeversicherer für 1,1 Millionen [Leitungswasserschäden](https://www.stmb24.de/themen/leitungswasserschaden) über 3,8 Milliarden Euro.[2] Platzen trotz aller Vorsicht Leitungen, greift nach dem Verband die Wohngebäudeversicherung, und dazu zählen Schäden an Leitungen, Heizkörpern, Wasch- und Spülmaschinen sowie Klima- und Wärmepumpen.[2]

## Wer kontrolliert und wie oft

In welchen Abständen jemand nach dem Rechten sehen muss, legt der Vertrag nicht in Tagen fest. Nach dem Bundesgerichtshof richtet sich ein genügend häufiges Kontrollintervall danach, wie oft die eingesetzte Heizungsanlage mit Blick auf Bauart, Alter, Funktionsweise, Wartung und Zuverlässigkeit überprüft werden muss, damit sie nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge störungsfrei arbeitet.[1] Im entschiedenen Fall konnte das Gericht nicht ausschließen, dass sogar elf Tage ohne Kontrolle ausreichten.[1]

Eine gewartete, zuverlässige Heizung und eine feste Person, die regelmäßig vorbeischaut, sind die beste Grundlage. Halten Sie Name und Telefonnummer schriftlich fest und lassen Sie bei jedem Besuch Datum, Uhrzeit und Raumtemperatur notieren, am besten mit einem Foto vom Thermometer. Ob ein [Frostschutzbetrieb](https://www.stmb24.de/schadenwissen/ferienimmobilie/heizung-im-leerstand-frostschutzbetrieb-oder-temperatur) der Heizung genügt, hängt davon ab, ob in jedem Raum mit Wasserleitungen noch Wärme ankommt.

## Wasser abstellen und entleeren

Wer sich für das Entleeren entscheidet, muss es vollständig tun. Nach dem Absperren am Hauptabsperrventil steht in den Leitungen dahinter weiter Wasser, das erst über geöffnete Zapfstellen und die Entleerungsventile am tiefsten Punkt abläuft. Spülkästen, Boiler, Durchlauferhitzer und die Zuläufe von Wasch- und Spülmaschine kommen hinzu. Läuft nach dem Öffnen des Haupthahns im Frühjahr irgendwo Wasser in den Boden, zeigt eine [Leckageortung](https://www.stmb24.de/leckageortung) die undichte Stelle, bevor Fliesen auf gut Glück geöffnet werden.

Wie eine Anlage vollständig leerläuft, hängt von ihrem Aufbau ab. Lassen Sie sich die Entleerungsstellen einmal von einem [Installateur](https://www.stmb24.de/heizung-und-sanitaerinstallation) zeigen und notieren Sie die Reihenfolge, dann gelingt es im nächsten Herbst ohne Rätselraten. Ob auch die Heizung entleert wird, entscheidet der Heizungsbauer, denn das Heizungswasser ist ein eigener Kreislauf.

## Trinkwasser beim Wiederkommen

Stehendes Wasser verliert an Qualität. Saisonal genutzte Ferienwohnungen nennt das Umweltbundesamt ausdrücklich als typischen Fall für Leitungen, die man im Zweifel über das zugehörige Absperrventil vom übrigen Netz trennt.[3] Bei einer Abwesenheit von mehr als vier Wochen rät es, die betroffenen Leitungen vorher abzusperren und sie bei der Wiederinbetriebnahme zu spülen.[3]

Schon ab drei Tagen Abwesenheit sollen die Entnahmearmaturen geöffnet werden, bis das Wasser in der Anlage vollständig ausgetauscht ist, und Wasser, das länger als vier Stunden in den Leitungen stand, ist nicht zum Trinken oder Kochen gedacht.[3] Frisches Wasser erkennen Sie an der kühleren Temperatur.[3] Kurzes Abkochen ist kein Ersatz für das Ablaufenlassen, denn Erhitzen macht zwar empfindliche Erreger unschädlich, chemische Spurenstoffe aus den Leitungen entfernt es aber nicht.[3]

## Häufige Fragen

### Reicht die Frostschutzstellung am Heizkörper?

Nein. Nach dem GDV schützt die Stellung mit dem Sternsymbol nur bedingt: Sie bewahrt den Heizkörper vor Frost, Rohre weiter weg vom Heizkörper können bei strenger Kälte trotzdem einfrieren.[2]

### Muss ich das Wasser abdrehen, wenn ich nur ein paar Tage weg bin?

Neuere Verträge verlangen das nach dem Bund der Versicherten grundsätzlich nicht, ältere können es vorsehen.[4] Den Haupthahn und den Zulauf der Waschmaschine zu schließen, empfiehlt der Verband trotzdem.[4]

### Wie oft muss jemand nachsehen?

So oft, wie es die Heizungsanlage nach Bauart, Alter, Wartung und Zuverlässigkeit verlangt, damit sie störungsfrei läuft.[1] Feste Tage nennt der Bundesgerichtshof dafür nicht.

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Belege

## Quellen

1. Bundesgerichtshof: [Urteil vom 25.06.2008, IV ZR 233/06](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/IV_ZS/2006/IV_ZR_233-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1). Tatbestand und Entscheidungsgründe II. 2. und 4. Abgerufen am 05.10.2026.
2. Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV): [Jährlicher Frostschaden in Höhe von 115 Millionen Euro: 5 Tipps zur Prävention](https://www.gdv.de/gdv/medien/medieninformationen/jaehrlicher-frostschaden-in-hoehe-von-115-millionen-euro-5-tipps-zur-praevention-163450). Medieninformation, aktualisiert 16.01.2024. Abgerufen am 05.10.2026.
3. Umweltbundesamt: [Ratgeber TrinkWas: Trinkwasser aus dem Hahn](https://www.umweltbundesamt.de/system/files/medien/421/publikationen/uba_trinkwas-ratgeber_2020-04-07_web_barrierefrei.pdf). Kapitel 03 Lange Stagnation verändert die Trinkwasserqualität, Stand April 2020. Abgerufen am 05.10.2026.
4. Bund der Versicherten: [Muss ich das Wasser am Haupthahn abdrehen, bevor ich in den Urlaub fahre?](https://www.bundderversicherten.de/de/gut-beraten/ratgeber/2025-02-26-muss-ich-das-wasser-am-haupthahn-abdrehen-bevor-ich-in-den-urlaub-fahre-m3581.html) Beitrag vom 26.02.2025. Abgerufen am 05.10.2026.

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