# Schimmel beim Hausverkauf: Muss er angegeben werden?

> Wann Verkäufer Schimmel und Feuchteschäden offenbaren müssen, wo der Gewährleistungsausschluss endet, welche Fristen gelten und was Käufer tun können.

Adresse: https://www.stmb24.de/schadenwissen/schimmel/schimmel-beim-hausverkauf-muss-angegeben-werden
Geprüft am: 2026-10-19
Autor: Andre Wengorra, Geschäftsführer (https://www.stmb24.de/andre-wengorra)
Betrieb: STMB 24 GmbH, Standorte Geesthacht und Grömitz, Einsätze auch in Berlin und Brandenburg

![Andre Wengorra, Geschäftsführer der STMB24](https://www.stmb24.de/media/pages/andre-wengorra/8318faa812-1791588498/andre-wengorra-80x80-crop.webp)

Von [Andre Wengorra](https://www.stmb24.de/andre-wengorra)

Die Antwort in Kürze

Kennt der Verkäufer einen Mangel wie Schimmel oder eine Durchfeuchtung, muss er den Käufer ungefragt informieren, wenn er damit rechnen muss, dass dieser sonst nicht oder nur zu anderen Bedingungen kaufen würde, und das gilt schon bei einem begründeten Verdacht.[1] Ein vertraglicher Ausschluss der Gewährleistung schützt ihn nicht, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat.[1]

## Gekauft wie gesehen und seine Grenzen

Beim Verkauf von Häusern und Wohnungen unter Privatleuten wird die Haftung für Sach- und Rechtsmängel im Kaufvertrag üblicherweise ausgeschlossen, wie die Notarkammern erläutern.[1] Der Käufer besichtigt das Objekt vorher, festgestellte Mängel fließen in die Verhandlungen über den Kaufpreis ein, und dieser Preis soll dann endgültig sein.[1]

Der Ausschluss hat aber Grenzen. Er gilt nicht, soweit der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat, und dann haftet er nach den Notarkammern bis zu zehn Jahre lang für die Kosten der Beseitigung.[1] Schimmel, ein undichtes Dach oder ein schwaches Fundament zeigen sich manchmal erst nach Jahren der Nutzung oder bei einem Umbau, und gerade dann stellt sich die Frage, was der Verkäufer wusste.[1] Steht im Keller noch eine [Neubautrocknung](https://www.stmb24.de/neubautrocknung) aus, gehört das Protokoll in die Verkaufsakte, damit der Käufer weiß, was bekannt war.

## Was der Verkäufer offenbaren muss

Die Rechtsprechung ist streng. Kennt der Verkäufer einen Mangel, muss er den Käufer ungefragt informieren, wenn er damit rechnen muss, dass dieser den Vertrag bei Kenntnis des Mangels nicht oder nur zu anderen Bedingungen abschließen würde, und er muss sogar dann aktiv werden, wenn er einen Mangel nur für möglich hält oder Umstände kennt, die einen solchen Verdacht begründen.[1] Fragen des Käufers muss er wahrheitsgemäß beantworten, und fehlen ihm Informationen, darf er keine Erklärung ins Blaue hinein abgeben.[1] Das gilt auch für [Schimmel im Kellerraum](https://www.stmb24.de/schadenwissen/schimmel/schimmel-im-kellerraum-muss-vermieter-handeln), den der Verkäufer kennt, solange nicht belegt ist, dass Ursache und Befall beseitigt sind.

Als Beispiele für Offenbarungspflichten nennen die Notarkammern unter anderem einen früheren Befall mit holzzerstörenden Pilzen, wenn die Gefahr eines Wiederauftretens besteht, gesundheitsgefährdende Baustoffe wie [Asbest](https://www.stmb24.de/themen/asbest) und wesentliche Arbeiten, die Laien ohne Fachleute ausgeführt haben.[1] Nicht aufklären muss der Verkäufer über Mängel, die bei einer Besichtigung ohne Weiteres erkennbar sind oder die der Käufer ohnehin kennt.[1]

## Unterlagen ersetzen keinen Hinweis

Dass der Käufer sich die Kenntnis selbst verschaffen könnte, schließt die Offenbarungspflicht nach dem Bundesgerichtshof nicht von vornherein aus.[2] Ein redlicher Verkäufer darf davon ausgehen, dass Mängel, die bei einer Besichtigung ohne Weiteres erkennbar sind, auch dem Käufer ins Auge springen, für übergebene Unterlagen gilt das aber nur, wenn er erwarten kann, dass der Käufer sie gezielt unter diesem Gesichtspunkt durchsieht.[2]

Das ist etwa der Fall, wenn der Verkäufer im Zusammenhang mit möglichen Mängeln ein Sachverständigengutachten überreicht.[2] Einen Ordner mit Unterlagen zum Objekt oder Finanzierungsunterlagen muss der Käufer dagegen nicht ohne Weiteres auf Mängel durchsehen, und das gilt nach einem Urteil vom 15.09.2023 sinngemäß auch für einen digitalen Datenraum.[2] Ob der Verkäufer erwarten darf, dass der Käufer eine Information dort findet, hängt vom Einzelfall ab, etwa davon, wie der Datenraum aufgebaut ist, wie wichtig die Information ist und wie leicht sie sich auffinden lässt.[2]

Daneben kommen Schadensersatzansprüche in Betracht, wenn Erklärungen des Verkäufers im notariellen Vertrag unzutreffend oder unvollständig sind oder wenn er Fragen des Käufers unrichtig oder unvollständig beantwortet hat.[2] Wurde ein Befall vor dem Verkauf beseitigt, belegt die Rechnung eines Betriebs, der die [Anforderungen an Fachbetriebe](https://www.stmb24.de/schadenwissen/schimmel/wer-darf-schimmel-sanieren) erfüllt, wie gründlich das geschah.

## Fristen für Mängelansprüche

Ansprüche wegen Mängeln eines Bauwerks verjähren beim Kauf nach § 438 BGB in fünf Jahren, bei Grundstücken beginnt die Frist mit der Übergabe.[3] Hat der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen, gilt die regelmäßige Verjährungsfrist, bei einem Bauwerk endet sie aber frühestens mit dem Ende der fünf Jahre.[3]

## Was Käufer tun können

- bei der Besichtigung gezielt nach früheren Wasserschäden, Schimmel, Undichtheiten und Sanierungen fragen und die Antworten notieren
- muffigen Geruch, frisch gestrichene Stellen in Ecken und Flecken an Außenwänden, im Keller und unter Fenstern ernst nehmen
- vorhandene Gutachten, Rechnungen und Sanierungsberichte anfordern
- bei Verdacht vor dem Kauf eine Fachperson mit Feuchtemessung hinzuziehen

Werden vor Vertragsschluss wesentliche Mängel besprochen, empfehlen die Notarkammern, das dem Notar mitzuteilen und im Kaufvertrag festhalten zu lassen.[1] Der Notar sorgt als unabhängiger Betreuer aller Beteiligten dafür, dass die besprochenen Mängel und die Vereinbarungen dazu im Vertrag rechtssicher erfasst werden.[1] Platzt kurz vor der Übergabe eine Leitung, sichert der [Notdienst](https://www.stmb24.de/24-stunden-notdienst) Zustand und Unterlagen, die in die Verkaufsakte gehören.

## Wenn nach dem Kauf Schimmel auftaucht

Zeigt sich nach dem Einzug Schimmel oder Feuchte, halten Sie den Befund zuerst mit Datum und Fotos fest und lassen Sie die Ursache und das Alter des Schadens durch Messungen klären. Daraus ergibt sich, ob der Schaden schon beim Verkauf bestand und ob der Verkäufer davon wissen konnte.

Informieren Sie den Verkäufer schriftlich und behalten Sie die Fristen im Blick. Bei einem Streit über den Zustand des Hauses kann ein [selbstständiges Beweisverfahren](https://www.stmb24.de/themen/selbststaendiges-beweisverfahren) helfen, den Befund gerichtsfest zu sichern, bevor saniert wird.

## Für Verkäufer: Offenheit schützt

Auch wenn ein Hinweis den Preis drücken kann, müssen Verkäufer auf bestimmte Mängel aktiv hinweisen, um sich vor weitreichenden Ansprüchen zu schützen.[1] Wer selbst unsicher ist, gesteht das besser offen ein, statt Angaben ins Blaue zu machen.[1]

Gut dokumentierte Sanierungen helfen beiden Seiten. Ein Bericht mit Ursache, Messwerten, Fotos und den ausgeführten Arbeiten zeigt, was geschehen ist, und lässt sich dem Käufer gezielt übergeben, damit er weiß, worum es geht.

## Häufige Fragen

### Muss ich einen sanierten Schimmelschaden angeben?

Für einen früheren Befall mit holzzerstörenden Pilzen, bei dem die Gefahr eines Wiederauftretens besteht, nennen die Notarkammern eine Offenbarungspflicht.[1] Ob ein früherer Schimmelschaden anzugeben ist, hängt davon ab, ob er für die Kaufentscheidung von Bedeutung sein kann, im Zweifel ist ein offener Hinweis mit Unterlagen der sichere Weg.

### Reicht es, ein altes Gutachten in die Unterlagen zu legen?

Nicht unbedingt. Überreicht der Verkäufer ein Sachverständigengutachten ausdrücklich im Zusammenhang mit möglichen Mängeln, darf er erwarten, dass der Käufer es gezielt liest, liegt es nur irgendwo in einem Ordner, eher nicht.[2]

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Belege

## Quellen

1. Medienverbund der Notarkammern: [Gekauft wie gesehen? Aufklärungspflichten beim Verkauf von Immobilien](https://www.notar.de/aktuelles/details/gekauft-wie-gesehen-aufklaerungspflichten-beim-verkauf-von-immobilien). Beitrag vom 31.07.2018. Abgerufen am 05.10.2026.
2. Bundesgerichtshof: [Pressemitteilung Nr. 159/2023: Aufklärungspflichten des Immobilienverkäufers bei Einrichtung eines Datenraums](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2023/2023159.html). Urteil vom 15.09.2023, V ZR 77/22. Abgerufen am 05.10.2026.
3. Bundesministerium der Justiz: [Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 438 Verjährung der Mängelansprüche](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__438.html). § 438 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 und 3. Abgerufen am 05.10.2026.

Schadenwissen

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- [Schimmel untersuchen lassen: Welche Messungen sind sinnvoll?](https://www.stmb24.de/schadenwissen/schimmel/schimmel-untersuchen-lassen-welche-messungen-sinnvoll)
- [Schimmel beim Auszug: Was müssen Mieter beseitigen?](https://www.stmb24.de/schadenwissen/schimmel/schimmel-beim-auszug-muessen-mieter-beseitigen)
- [Schimmel im Dach: Ursachen an Sparren und Dämmung](https://www.stmb24.de/schadenwissen/schimmel/schimmel-im-dach-ursachen-sparren-daemmung)
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Einsatzgebiet

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