# Feuchter Fleck schon beim Einzug: Welche Rechte haben Mieter?

> Feuchter Fleck schon beim Einzug: wann Mieter nach § 536b BGB nicht mindern können, warum die Beseitigung trotzdem geschuldet ist und was ins Übergabeprotokoll gehört.

Adresse: https://www.stmb24.de/schadenwissen/versicherung/feuchter-fleck-beim-einzug-rechte-mieter
Geprüft am: 2026-10-19
Autor: Andre Wengorra, Geschäftsführer (https://www.stmb24.de/andre-wengorra)
Betrieb: STMB 24 GmbH, Standorte Geesthacht und Grömitz, Einsätze auch in Berlin und Brandenburg

![Andre Wengorra, Geschäftsführer der STMB24](https://www.stmb24.de/media/pages/andre-wengorra/8318faa812-1791588498/andre-wengorra-80x80-crop.webp)

Von [Andre Wengorra](https://www.stmb24.de/andre-wengorra)

Die Antwort in Kürze

Kennt ein Mieter den Mangel schon bei Vertragsschluss, kann er nach § 536b BGB weder mindern noch Schadensersatz verlangen, und nimmt er die Wohnung in Kenntnis des Mangels an, behält er diese Rechte nur mit einem Vorbehalt bei der Annahme.[1] Die Beseitigung des Mangels kann er nach einem Fachvortrag beim Deutschen Mieterbund, gestützt auf den Bundesgerichtshof, trotzdem verlangen.[2]

## Was § 536b BGB regelt

Die Vorschrift unterscheidet drei Fälle.[1] Kennt der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss, stehen ihm die Rechte auf Minderung und Schadensersatz nicht zu.[1] Ist ihm der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, hat er diese Rechte nur, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat.[1] Übernimmt er die Wohnung in Kenntnis des Mangels, bleiben ihm diese Rechte nur, wenn er sie sich bei der Annahme ausdrücklich vorbehält.[1]

Für einen feuchten Fleck heißt das: Was bei der Besichtigung zu sehen war und kommentarlos hingenommen wurde, taugt später kaum für eine Minderung. Was erst bei der Übergabe auffällt, gehört mit einem ausdrücklichen Vorbehalt ins Protokoll. Eine Übergabe mit Messprotokoll zeigt, ob der Fleck noch nass ist oder ob eine frühere [Sanierung des Wasserschadens](https://www.stmb24.de/wasserschadensanierung) nur einen alten Rand hinterlassen hat.

## Kommentarlos angemietet

Eine [Mietminderung](https://www.stmb24.de/themen/mietminderung) ist nach dem Berliner Mieterverein ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel schon bei Abschluss des Mietvertrags kannte oder ihn problemlos hätte erkennen müssen.[3] Wer kommentarlos anmietet, obwohl ein Mangel offensichtlich ist, kann deswegen später nicht mindern, es sei denn, der Vermieter hat ihn arglistig verschwiegen oder eine bestimmte Eigenschaft zugesichert, die fehlt.[3]

Das verlorene Minderungsrecht kann nach dem Mieterverein nach einer [Mieterhöhung](https://www.stmb24.de/schadenwissen/schimmel/nach-schimmelsanierung-darf-vermieter-miete-erhoehen) wieder aufleben, weil die höhere Miete das Gleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung verändert.[3] Es entfällt aber erneut, wenn der Mieter seine Rechte nicht alsbald geltend macht, und die Minderung ist dann auf den Betrag der Erhöhung begrenzt.[3]

## Die Beseitigung bleibt geschuldet

§ 536b BGB schließt nach einem Fachvortrag, den der Deutsche Mieterbund veröffentlicht hat, nur Minderung und Schadensersatz aus, und daraus ergibt sich umgekehrt, dass das Gesetz den Anspruch auf Erfüllung unberührt lassen will.[2] Der Mieter kann also weiterhin verlangen, dass der Mangel beseitigt wird.[2]

Eine Grenze zieht der Vortrag bei der stillschweigenden Vereinbarung: Wer eine Abweichung vom Standard hinnimmt, kann sie im Einzelfall als vertragsgemäß akzeptiert haben, dann fehlt es schon an einem Mangel, etwa bei einer fehlenden Zimmertür, Rissen im [Terrazzoboden](https://www.stmb24.de/themen/terrazzo) oder knarrenden Dielen.[2] Halten Sie bei einem feuchten Fleck deshalb schriftlich fest, dass Sie ihn nicht als vertragsgemäß hinnehmen, und verlangen Sie, dass die Ursache geklärt und beseitigt wird. Ob ein undichtes Rohr oder eindringender Regen dahintersteckt, klärt eine [Leckageortung](https://www.stmb24.de/leckageortung), die der Vermieter beauftragt.

## Vor der Unterschrift genau hinsehen

Ob ein Mangel bei der Besichtigung zu erkennen war, entscheidet über spätere Rechte. Sehen Sie sich die typischen Stellen an: Decken unter Bädern und Küchen, Außenwandecken, [Fensterlaibungen](https://www.stmb24.de/themen/laibung), den Bereich hinter Schränken und Heizkörpern, den Keller. Achten Sie auf muffigen Geruch, Ränder, abblätternde Farbe und einzelne frisch gestrichene Stellen in einer sonst älteren Wohnung.

Fragen Sie den Vermieter schriftlich, ob es in der Wohnung oder darüber Wasserschäden gab und ob sie getrocknet und geprüft wurden. Bei einem Verdacht lohnt eine [Feuchtemessung](https://www.stmb24.de/feuchtigkeitsmessung) durch einen Fachbetrieb, bevor Sie unterschreiben. Ein Messprotokoll zeigt, ob ein Fleck nur eine alte Spur ist oder ob dahinter noch Feuchte steckt.

## Bei der Übergabe: Protokoll und Vorbehalt

Mieter sollten sich für das [Übergabeprotokoll](https://www.stmb24.de/schadenwissen/ferienimmobilie/uebergabe-an-gaeste-zustand-dokumentieren) nach der Stiftung Warentest viel Zeit nehmen, denn übersehene Mängel können ihnen nach dem Auszug angelastet werden.[4] Das Oberlandesgericht Düsseldorf ging in einem Streit um einen Riss im Waschbecken davon aus, dass das Protokoll vollständig war, und gab dem Vermieter recht (Az. 10 U 64/02).[4] Die Stiftung rät, eine Frist zu vereinbaren, in der nach dem Einzug weitere Mängel ins Protokoll aufgenommen werden können, und später entdeckte Mängel sofort schriftlich zu melden.[4]

Steht der Fleck im Protokoll, ergänzen Sie den Vorbehalt, den § 536b BGB für die Annahme in Kenntnis des Mangels verlangt, etwa mit dem Satz, dass Sie sich wegen dieses Mangels Ihre Rechte auf Minderung und Schadensersatz vorbehalten.[1] Fotos mit Datum gehören dazu.

## Wenn der Fleck erst später auftaucht

Zeigt sich ein Mangel erst während der Mietzeit, muss der Mieter den Vermieter nach dem Berliner Mieterverein informieren, aus Beweisgründen schriftlich, und ihn zur Abhilfe auffordern.[3] Zahlt er trotz bekanntem Mangel vorbehaltlos weiter die volle Miete, kann er die gezahlte Miete mitunter nicht zurückverlangen, und der Mieterverein stützt sich dafür auf den Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.07.2003.[3] Er rät, den Mangel umgehend schriftlich zu melden, Abhilfe zu fordern und die volle Miete ausdrücklich nur noch unter Vorbehalt zu zahlen.[3] Passiert danach wochenlang nichts, kann die Miete nach dem Mieterverein auch rückwirkend gekürzt werden.[3]

## Häufige Fragen

### Kann ich wegen eines Flecks, den ich bei der Besichtigung gesehen habe, später die Miete mindern?

Nein, wenn Sie den Mangel bei Vertragsschluss kannten: Dann sind Minderung und Schadensersatz nach § 536b BGB ausgeschlossen.[1] Ausnahmen gelten nach dem Berliner Mieterverein bei arglistigem Verschweigen, bei einer zugesicherten Eigenschaft und unter Umständen nach einer Mieterhöhung.[3]

### Muss der Vermieter den Fleck trotzdem beseitigen?

Nach dem Fachvortrag beim Deutschen Mieterbund bleibt der Anspruch auf Erfüllung bestehen, solange die Parteien den Zustand nicht stillschweigend als vertragsgemäß vereinbart haben.[2]

### Was ist, wenn der Vermieter einen Fleck vor der Besichtigung überstrichen hat?

Ist Ihnen ein Mangel nur grob fahrlässig unbekannt geblieben, behalten Sie Ihre Rechte nach § 536b BGB, wenn der Vermieter ihn arglistig verschwiegen hat.[1] Kennen Sie den Mangel gar nicht, greift die Vorschrift nicht. Lassen Sie den Fleck messen und halten Sie fest, wann er wieder sichtbar wurde.

### Was gehört ins Übergabeprotokoll?

Jeder sichtbare Mangel, denn Gerichte können ein Protokoll als vollständig ansehen.[4] Vereinbaren Sie nach der Stiftung Warentest eine Frist für Nachträge und melden Sie spätere Mängel sofort schriftlich.[4]

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## Quellen

1. Bundesministerium der Justiz: [Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 536b Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss oder Annahme](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__536b.html). § 536b Satz 1 bis 3. Abgerufen am 08.10.2026.
2. Deutscher Mieterbund e. V.: [Dr. Beate Flatow: Der Erfüllungsanspruch der Mieter bei Mängeln (Vortrag Weimar 2015)](https://mieterbund.de/app/uploads/2025/03/5-Flatow-Vortrag-Weimar-2015.pdf). Abschnitt III.4 Mangelkenntnis bei Mietbeginn. Abgerufen am 08.10.2026.
3. Berliner Mieterverein e. V.: [Info 12: Wohnungsmängel, wann darf die Miete gemindert werden?](https://www.berliner-mieterverein.de/downloads/infoblaetter/fl012.pdf) Ziffern 7, 8 und 10. Abgerufen am 08.10.2026.
4. Stiftung Warentest: [Mietwohnung: Das Übergabeprotokoll gilt](https://www.test.de/Mietwohnung-Das-Uebergabeprotokoll-gilt-1158203-0/). Meldung vom 17.02.2004 mit Tipp. Abgerufen am 08.10.2026.

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