# Wasser an der Decke unter dem Balkon: Ist die Abdichtung undicht?

> Feuchter Fleck an der Decke unter dem Balkon: wie Sie Strom sichern, Regen von Leitungswasser unterscheiden, warum die Balkontür eine Schwachstelle ist und wer zahlt.

Adresse: https://www.stmb24.de/schadenwissen/wasserschaden/wasser-decke-unter-balkon-abdichtung-undicht
Geprüft am: 2026-10-19
Autor: Andre Wengorra, Geschäftsführer (https://www.stmb24.de/andre-wengorra)
Betrieb: STMB 24 GmbH, Standorte Geesthacht und Grömitz, Einsätze auch in Berlin und Brandenburg

![Andre Wengorra, Geschäftsführer der STMB24](https://www.stmb24.de/media/pages/andre-wengorra/8318faa812-1791588498/andre-wengorra-80x80-crop.webp)

Von [Andre Wengorra](https://www.stmb24.de/andre-wengorra)

Die Antwort in Kürze

Ein feuchter Fleck an der Decke unter einem Balkon kann aus der Balkonabdichtung, vom Anschluss der Balkontür oder aus einer Leitung im Fußboden darüber stammen. Tritt Wasser an einer Lampe aus, schalten Sie zuerst die Sicherung ab. Wie beides zusammenhängen kann, zeigt ein Fall des IFS: Regen lief unter einer kaum abgedichteten Balkontür in den Fußboden und ließ dort Heizungsrohre durchrosten.[1]

## Wasser an der Deckenlampe: erst die Sicherung

Tropft es aus einer Deckenleuchte oder läuft Wasser an der Wand neben einem Schalter herab, schalten Sie die Stromkreise dieses Zimmers im Sicherungskasten ab und lassen das Licht danach aus. Den Lichtschalter zu betätigen, trennt die Leitung nicht und ist bei nasser Dose gefährlich. Liegt der Sicherungskasten selbst im Nassen, betreten Sie diesen Bereich nicht und rufen Feuerwehr oder örtlichen Netzbetreiber. Sammelt sich [Wasser im Keller](https://www.stmb24.de/schadenwissen/wasserschaden/wasser-im-keller-was-sofort-tun) und wird es dort mehr, geht niemand hinunter. Hängt die Decke durch oder bildet sich eine Blase im Putz, verlassen alle den Raum darunter, denn eine durchnässte Decke kann nachgeben.

Stellen Sie Eimer unter, räumen Sie Möbel und Geräte unter dem Fleck weg und fotografieren Sie Decke und Balkon. Notieren Sie, wann der Fleck auftauchte und wie das Wetter in den Tagen davor war. Steht zugleich in der Wohnung darüber [Regenwasser an der Balkontür](https://www.stmb24.de/schadenwissen/wasserschaden/regenwasser-durch-fenster-balkontuer-was-tun), deutet das auf den Anschluss der Tür.

## Hängt der Fleck mit dem Regen zusammen?

Wächst der Fleck nach Regen oder Schneeschmelze und trocknet er in trockenen Wochen ab, spricht viel für Wasser von außen, also für Balkonabdichtung, Türanschluss oder Fassade. Bleibt er unabhängig vom Wetter nass, kommt eine Leitung in Frage. Bei einer [Neubautrocknung](https://www.stmb24.de/neubautrocknung) fällt eine undichte Balkonabdichtung früh auf, weil die Messwerte unter der Tür nicht sinken.

Der Fall aus dem IFS zeigt, dass sich beides überlagern kann. In einem Mehrfamilienhaus trat Wasser an einer Deckenlampe im Erdgeschoss aus, und erst als die automatische Nachfüllung der Heizung abgesperrt wurde, hörte es auf.[1] Ursache war ein Heizungsrohr im Fußboden der Wohnung darüber, etwa einen Meter vor der Balkontür, das von außen korrodiert war.[1] Die Korrosion nahm vom Balkon zur Raummitte hin ab, das Wasser hatte also vom Balkon her auf die Rohre gewirkt.[1]

## Schwachstelle Balkontür

Im Fall des IFS war die Balkontür außen nur mit Bauschaum und innen mit einem Dichtband gegen Zugluft abgedichtet, eine äußere Abdichtung gegen Wasser fehlte.[1] Bei jedem Regen lief Wasser vom nicht überdachten Balkon unter der Tür in den Fußbodenaufbau und zerstörte über wenige Jahre die Rohre.[1] Die Eigentümerin hatte schon drei Jahre vorher Feuchte an der [Laibung](https://www.stmb24.de/themen/laibung) ihrer Balkontür reklamiert.[1]

Für Anschlüsse an Türen nennen die Flachdachrichtlinien unter Punkt 4.4 eine Anschlusshöhe von 15 cm über der Oberfläche des Belags.[2] Damit soll verhindert werden, dass bei Schneematsch, verstopften Abläufen, [Schlagregen](https://www.stmb24.de/themen/schlagregen), Winddruck oder Vereisung Wasser über die Schwelle dringt.[2] Auf 5 cm verringern lässt sich die Höhe, wenn direkt vor der Tür Abläufe oder Rinnen liegen.[2] Eine bodengleiche Balkontür ohne Rinne ist deshalb ein Punkt, den sich ein Fachmann bei einem Fleck unter dem Balkon zuerst ansieht.

## Weitere Stellen, an denen Wasser durchkommt

- der Ablauf des Balkons ist mit Laub oder Schmutz zugesetzt, und das Wasser staut sich bis an die Tür
- die Abdichtung unter Fliesen oder Platten ist gerissen oder an der Hauswand nicht hochgeführt
- Geländerpfosten oder Dübel durchbohren die Abdichtung
- der Belag hat kein Gefälle vom Haus weg, und Wasser bleibt stehen
- an der Stirnseite fehlt eine Tropfkante, und Wasser läuft unter die Platte

Fliesenfugen und Silikon auf dem Balkon halten Wasser nicht zuverlässig ab. Was durch sie hindurchgeht, muss die Abdichtung darunter aufnehmen und zum Rand oder Ablauf führen. Tropft es nach einem Gewitter aus der Decke, rückt der [Notdienst](https://www.stmb24.de/24-stunden-notdienst) mit einem Techniker an, der den Bodenaufbau darüber sofort prüft. Sehen Sie nach einem kräftigen Regen nach, ob auf dem Balkon Wasser stehen bleibt oder sich vor der Tür eine Pfütze bildet, und fotografieren Sie das für den Fachmann.

## Wer bei einem undichten Balkon zuständig ist

In einer Eigentümergemeinschaft gehören nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs zum Sondereigentum am Balkon nur der Luftraum, der Innenanstrich und der Bodenbelag.[3] Bodenplatte samt Isolierschicht, Abdichtungsanschlüsse zwischen Gebäude und Balkon, Brüstungen, Außenwände und Türen sind Gemeinschaftseigentum.[3] Wie die Kosten verteilt werden, kann die [Teilungserklärung](https://www.stmb24.de/themen/teilungserklaerung) regeln, im entschiedenen Fall trug die Gemeinschaft die Sanierung, auch die Eigentümer ohne Balkon.[3]

In einer Mietwohnung muss der Vermieter die Wohnung in einem Zustand erhalten, der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet ist, so § 535 BGB.[4] Mieter zeigen einen Mangel wie einen nassen Fleck nach § 536c BGB unverzüglich an.[4] Melden Sie den Fleck deshalb schriftlich mit Fotos, auch wenn er noch klein ist.

## Die Ursache finden, bevor geöffnet wird

Ob Balkon oder Leitung, ein nasser Fleck an der Decke verrät nicht, wo das Wasser hineinläuft. Mit einer Feuchtigkeitsmessung lässt sich zeigen, wie weit Decke und Fußboden darüber durchfeuchtet sind. Eine Leckageortung grenzt die Eintrittsstelle ein, etwa mit [Tracergas](https://www.stmb24.de/themen/tracergas) an Leitungen oder mit einer gezielten Bewässerung einzelner Bereiche des Balkons, bis sich der Fleck wieder zeigt.

Erst wenn die Ursache behoben ist, lohnt es, Decke und Fußboden zu trocknen und neu zu verputzen oder zu streichen. Wer vorher saniert, sieht den Fleck nach dem nächsten Regen wieder. Hat das Wasser länger in der Decke gestanden, gehört auch eine Prüfung auf Schimmel dazu.

## Häufige Fragen

### Kann ich den Balkon selbst mit Silikon oder Farbe abdichten?

Silikon auf Fugen oder eine Beschichtung von oben verdeckt Risse, ersetzt aber keine Abdichtung unter dem Belag und keinen dichten Türanschluss. In einer Eigentümergemeinschaft gehören diese Teile ohnehin zum Gemeinschaftseigentum.[3] Lassen Sie zuerst die Ursache klären.

### Muss der Nachbar mit dem Balkon über mir den Schaden bezahlen?

In einer Eigentümergemeinschaft sind Abdichtung und Anschlüsse des Balkons Gemeinschaftseigentum, zuständig ist also die Gemeinschaft.[3] Als Mieter wenden Sie sich an Ihren Vermieter.[4] Anders kann es aussehen, wenn der Nachbar die Abdichtung selbst beschädigt hat, etwa durch Bohrungen.

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Belege

## Quellen

1. Institut für Schadenverhütung und Schadenforschung der öffentlichen Versicherer (IFS): [Baumangel am Balkon zerstört Heizungsrohr](https://www.ifs-ev.org/baumangel-am-balkon-zerstoert-heizungsrohr/). Schadenbericht vom 11.10.2021. Abgerufen am 06.10.2026.
2. BauNetz Media GmbH (BauNetz Wissen): [Anschlüsse an Türen](https://www.baunetzwissen.de/flachdach/fachwissen/detailzeichnungen/anschluesse-an-tueren-156343). Fachwissen Flachdach, Detailzeichnungen, zu Flachdachrichtlinien Punkt 4.4. Abgerufen am 06.10.2026.
3. Wohnen im Eigentum e. V. (WiE): [Eigentümer müssen Balkonsanierung gemeinsam finanzieren](https://www.wohnen-im-eigentum.de/artikel/eigentuemer-muessen-balkonsanierung-gemeinsam-finanzieren). Beitrag vom 14.04.2010 zu BGH, Urteil vom 15.01.2010, V ZR 114/09. Abgerufen am 06.10.2026.
4. Bundesministerium der Justiz: [Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/BJNR001950896.html). § 535 Abs. 1 und § 536c Abs. 1. Abgerufen am 06.10.2026.

Schadenwissen

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Leistungen

### Passend zu diesem Text

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Einsatzgebiet

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