# Abnahme

> Die Abnahme ist die Billigung eines fertigen Werks als im Wesentlichen vertragsgemäß, verbunden mit seiner Inbesitznahme.

Adresse: https://www.stmb24.de/themen/abnahme
Geprüft am: 2026-10-19
Autor: Andre Wengorra, Geschäftsführer (https://www.stmb24.de/andre-wengorra)
Betrieb: STMB 24 GmbH, Standorte Geesthacht und Grömitz, Einsätze auch in Berlin und Brandenburg

Auch: Werkabnahme, Endabnahme

Die Abnahme ist die Billigung eines fertigen Werks als im Wesentlichen vertragsgemäß, verbunden mit seiner Inbesitznahme.[1] Mit ihr wird die Vergütung fällig, beim Bauvertrag erst zusammen mit einer prüffähigen Schlussrechnung, die Verjährung der Mängelansprüche beginnt, und die Beweislast für Mängel geht vom Unternehmer auf den Besteller über.[2][1]

![Andre Wengorra, Geschäftsführer der STMB24](https://www.stmb24.de/media/pages/andre-wengorra/8318faa812-1791588498/andre-wengorra-80x80-crop.webp)

Von [Andre Wengorra](https://www.stmb24.de/andre-wengorra)

## Die Pflicht zur Abnahme

Der Besteller ist nach § 640 Absatz 1 BGB verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen, sofern die Abnahme nicht nach der Beschaffenheit des Werks ausgeschlossen ist, und wegen unwesentlicher Mängel kann er sie nicht verweigern.[2] Eine Abnahme bedeutet nach den Verbraucherzentralen rechtlich, dass der Besteller die Leistung als im Wesentlichen vertragsgemäß billigt, und deshalb sollte das fertige Werk vorher ausgiebig geprüft werden.[3]

Welche Mängel unwesentlich sind, führt nach dem Verband Privater Bauherren ebenso oft zum Streit wie die Frage, wann ein Bau wirklich fertig ist, und viele kleine, jeweils für sich unwesentliche Mängel, die sich summieren, können eine Verweigerung durchaus rechtfertigen.[1] Unfertige Häuser muss der Bauherr nicht abnehmen, was alles zum fertigen Gebäude gehört, steht allerdings im [Bauvertrag](https://www.stmb24.de/themen/bauvertrag).[1] Fehlen etwa die Außenanlagen im Vertrag, muss der Unternehmer sie nach dem Verband auch nicht ausführen, und das Haus wäre ohne sie fertig, weshalb er rät, Vertragsentwürfe und Baubeschreibungen vor der Unterschrift von einem unabhängigen Sachverständigen prüfen zu lassen.[1]

## Abnahme durch Fristablauf

Als abgenommen gilt ein Werk nach § 640 Absatz 2 BGB auch, wenn der Unternehmer nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Besteller die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert hat.[2] Ist der Besteller Verbraucher, tritt diese Folge nur ein, wenn der Unternehmer ihn zusammen mit der Aufforderung in Textform auf die Folgen einer nicht erklärten oder ohne Angabe von Mängeln verweigerten Abnahme hingewiesen hat.[2]

## Stillschweigende Abnahme

Wer die [Schlussrechnung](https://www.stmb24.de/themen/schlussrechnung) akzeptiert und bezahlt, hat den Bau damit nach dem Verband Privater Bauherren in der Regel abgenommen, und das kann schon mit dem abschließenden Trinkgeld für die Handwerker geschehen, Fachleute sprechen von schlüssigem Verhalten.[1] Wer in ein nicht abgenommenes Haus einzieht, ohne die Abnahme eindeutig zu verweigern, nimmt es nach dem Verband in der Regel ebenfalls ab.[1]

Der Verband rät deshalb, immer auf einem förmlichen Abnahmetermin auf der Baustelle zu bestehen, sich vorher mit einem [Bausachverständigen](https://www.stmb24.de/schadenwissen/beruf/bausachverstaendiger-werden-welche-wege) vor Ort zu treffen und ihn auch zum Termin mitzunehmen.[1] Mit der Abnahme gehen nach dem Verband auch alle Gefahren und Risiken auf die Bauherren über, sie müssen ihr Haus dann selbst gegen Brand, Wasser- oder Sturmschäden versichern.[1] Im Alltag wird die Abnahme oft ungenau als Übergabe bezeichnet, und die Inbesitznahme liegt nach dem Verband regelmäßig in der Schlüsselübergabe.[1]

## Was die Abnahme bewirkt

Mit der Abnahme wird die Vergütung nach § 641 BGB fällig und ist von da an zu verzinsen, und die [Verjährung](https://www.stmb24.de/themen/verjaehrung) der Mängelansprüche beginnt nach § 634a Absatz 2.[2] Ist das Werk in Teilen abzunehmen und die Vergütung für die einzelnen Teile bestimmt, wird sie für jeden Teil bei dessen Abnahme fällig.[2] Bis zur Abnahme muss der Unternehmer beweisen, dass seine Leistung mangelfrei ist, danach muss der Besteller beweisen, dass sie mangelhaft ist, und auch die Gefahr geht über: Vor der Abnahme muss der Unternehmer das Werk vor Diebstahl und Beschädigung schützen, danach ist das Aufgabe des Bestellers.[1]

Nimmt der Besteller ein mangelhaftes Werk ab, obwohl er den Mangel kennt, stehen ihm Nacherfüllung, Selbstvornahme, Rücktritt und Minderung nach § 640 Absatz 3 nur zu, wenn er sich seine Rechte wegen dieses Mangels bei der Abnahme vorbehält.[2] Ohne Vorbehalt bleibt nach dem Verband nur der Schadensersatz, und auch eine vereinbarte Vertragsstrafe geht verloren, wenn sie im Protokoll nicht ausdrücklich vorbehalten wird.[1]

Folgen der Abnahme

| Folge | Grundlage |
| --- | --- |
| Vergütung wird fällig und ist zu verzinsen | § 641 BGB |
| Verjährung der Mängelansprüche beginnt | § 634a Absatz 2 BGB |
| Beweislast für Mängel geht auf den Besteller über | VPB-Checkliste |
| Gefahr von Diebstahl und Beschädigung geht auf den Besteller über | VPB-Checkliste |
| Rechte wegen bekannter, nicht vorbehaltener Mängel gehen verloren, Schadensersatz bleibt | § 640 Absatz 3 BGB |
| nicht vorbehaltene Vertragsstrafe entfällt | VPB-Checkliste |

Nach dem BGB und dem Ratgeber Bauabnahme des Verbands Privater Bauherren.[2][1]

## Das Abnahmeprotokoll

Ins [Abnahmeprotokoll](https://www.stmb24.de/schadenwissen/ausbau/abnahme-nach-der-sanierung-worauf-achten) gehören nach dem Verband Privater Bauherren alle Mängel, auch solche aus früheren Begehungen, die noch nicht beseitigt sind, und alle Punkte, die der Bauherr für nicht vertragsgemäß hält, selbst wenn er nur Zweifel an der korrekten Ausführung hat.[1] Muss trotz Mängeln abgenommen werden, setzt man am besten gleich eine Frist zur Nachbesserung oder einen neuen Termin und nimmt auch zu diesem den Sachverständigen mit.[1]

Werden im Protokoll Mängel gerügt, sollte nach den Verbraucherzentralen unbedingt der Satz ergänzt werden, dass die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen vorbehalten bleibt, und Mängel macht man am besten schriftlich geltend und dokumentiert sie mit Fotos.[3] Nach einer [Wasserschadensanierung](https://www.stmb24.de/wasserschadensanierung) gehören dazu auch die Messwerte, die belegen, dass die Bauteile trocken waren, bevor geschlossen wurde.

## Rechnung prüfen

Ist das Werk abgenommen, hat der Handwerksbetrieb Anspruch auf seinen Lohn, und der Kunde hat nach den Verbraucherzentralen Anspruch auf eine ausführliche, prüffähige Rechnung, die sich Position für Position mit dem Angebot abgleichen lässt.[3] Zur prüfbaren Schlussrechnung gehören auch Anlagen wie Bautagebücher, Arbeitsnachweise und Belege von Drittfirmen, und nicht nachvollziehbare Positionen rügt man am besten schriftlich.[3]

Kommt man bei Streit nicht weiter, helfen nach den Verbraucherzentralen Anwälte oder die Verbraucherzentrale mit rechtlichem Rat, Sachverständige können Klarheit schaffen, und Schlichtungsstellen gibt es bei den Handwerkskammern, den Berufsverbänden und bei der Allgemeinen Verbraucherschlichtungsstelle in Kehl.[3]

## Einbehalt bei Mängeln

Kann der Besteller die Beseitigung eines Mangels verlangen, darf er nach § 641 Absatz 3 BGB nach Fälligkeit einen angemessenen Teil der Vergütung zurückhalten, und angemessen ist in der Regel das Doppelte der Kosten, die für die Beseitigung erforderlich sind.[2] Die Verbraucherzentralen raten, zur Sicherheit mindestens diesen Betrag bis zur Beseitigung einzubehalten.[3]

## Verweigerte Abnahme und Zustandsfeststellung

Verweigert der Besteller bei einem Bauvertrag die Abnahme unter Angabe von Mängeln, muss er nach § 650g BGB auf Verlangen des Unternehmers an einer gemeinsamen Feststellung des Zustands mitwirken, die mit Datum versehen und von beiden unterschrieben wird.[2] Bleibt er einem vereinbarten oder vom Unternehmer innerhalb angemessener Frist bestimmten Termin fern, kann der Unternehmer den Zustand auch einseitig feststellen, es sei denn, der Besteller hat das Fernbleiben nicht zu vertreten und es unverzüglich mitgeteilt.[2]

Ist das Werk dem Besteller verschafft und ein offenkundiger Mangel in der Zustandsfeststellung nicht angegeben, wird vermutet, dass er danach entstanden und vom Besteller zu vertreten ist, außer der Mangel kann seiner Art nach nicht vom Besteller verursacht worden sein.[2]

## Abnahme nach einer Wasserschadensanierung

Nach einer Trocknung hängt viel davon ab, dass vor dem Belegen und Schließen nachgewiesen ist, dass Estrich und Wände trocken waren. Die Freigabemessung mit Messpunkten, Werten und Datum gehört deshalb zu den Unterlagen, die bei der Abnahme übergeben werden, zusammen mit den Fotos aus der [Schadendokumentation](https://www.stmb24.de/dokumentation).

Wer eine Sanierung abnimmt, sollte die Räume bei Tageslicht ansehen, Fugen, Anschlüsse und Sockel prüfen und offene Punkte ins Protokoll schreiben. Das schützt beide Seiten, weil später klar ist, was bei der Abnahme vorhanden war.

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Belege

Quellen

1. Verband Privater Bauherren (VPB): [Vorsicht bei der Bauabnahme! (Ratgeber für Bauherren und Immobilienkäufer)](https://www.vpb.de/fileadmin/user_upload/2_Unser_Wissen/2.4_VPB-Ratgeber/VPB-Ratgeber_Bauabnahme.pdf). Berlin 2016, S. 1 und 2 mit Checklisten. Abgerufen am 24.09.2026.
2. Bundesministerium der Justiz, Gesetze im Internet: [Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/BJNR001950896.html). §§ 634a, 640, 641 und 650g. Abgerufen am 24.09.2026.
3. Verbraucherzentralen, Portal verbraucherzentrale.de: [Handwerker: Was bei einem Auftrag zu beachten ist](https://www.verbraucherzentrale.de/wissen/vertraege-reklamation/kundenrechte/handwerker-was-bei-einem-auftrag-zu-beachten-ist-12762). Abgerufen am 24.09.2026.

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