# Beschlussfassung > Beschlussfassung in der WEG erklärt: wie Versammlung und Einladung ablaufen, welche Mehrheit gilt, wann Umlaufbeschlüsse möglich sind und wie Anfechtung funktioniert. Adresse: https://www.stmb24.de/themen/beschlussfassung Geprüft am: 2026-10-19 Autor: Andre Wengorra, Geschäftsführer (https://www.stmb24.de/andre-wengorra) Betrieb: STMB 24 GmbH, Standorte Geesthacht und Grömitz, Einsätze auch in Berlin und Brandenburg Auch: Abstimmung Beschlussfassung ist die Art, wie Wohnungseigentümer über Angelegenheiten ihrer Gemeinschaft entscheiden, und sie findet grundsätzlich in einer Versammlung statt.[1] Es entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen, jeder Eigentümer hat eine Stimme, und die Versammlung ist unabhängig von der Zahl der Anwesenden beschlussfähig.[1][2] Anfechten lässt sich ein Beschluss binnen eines Monats.[1] ![Andre Wengorra, Geschäftsführer der STMB24](https://www.stmb24.de/media/pages/andre-wengorra/8318faa812-1791588498/andre-wengorra-80x80-crop.webp) Von [Andre Wengorra](https://www.stmb24.de/andre-wengorra) ## Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung Angelegenheiten, über die Gesetz oder Vereinbarung einen Beschluss zulassen, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Eigentümer geordnet, und gültig ist ein Beschluss nur, wenn sein Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet war.[1] Der Verwalter beruft die Versammlung mindestens einmal im Jahr ein, in Textform und mit einer Frist von mindestens drei Wochen, sofern kein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt.[1] Einladen muss der Verwalter nach dem Bundesjustizministerium jeden Eigentümer unter Mitteilung der Tagesordnung, etwa per Brief oder E-Mail.[2] Verlangt mehr als ein Viertel der Eigentümer unter Angabe von Zweck und Gründen eine Versammlung, muss er sie ebenfalls einberufen.[1] Eine Notmaßnahme, etwa wenn im Treppenhaus [Wasser aus der Decke tropft](https://www.stmb24.de/schadenwissen/wasserschaden/wasser-tropft-aus-der-decke), darf der Verwalter dagegen ohne Versammlung veranlassen. Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, sein Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer einberufen.[1] Den Vorsitz in der Versammlung führt der Verwalter, sofern die Versammlung nichts anderes beschließt.[1] Alternativ kann nach dem Bundesjustizministerium jeder Eigentümer das Gericht anrufen, damit ihm das Recht verliehen wird, eine Versammlung einzuberufen.[2] Für einen Beschluss über Schäden am Haus legt der Verwalter der Versammlung am besten eine [Schadendokumentation](https://www.stmb24.de/dokumentation) mit Fotos und Kostenschätzung vor. ## Worüber per Beschluss entschieden wird Soweit Verwaltung und Benutzung nicht durch Vereinbarung geregelt sind, beschließen die Eigentümer darüber, und die Verteilung einzelner Kostenarten können sie abweichend vom gesetzlichen Schlüssel regeln.[1] Bauliche Veränderungen, die über die Erhaltung hinausgehen, können ebenfalls beschlossen oder einem Eigentümer durch Beschluss gestattet werden.[1] Auch eine [Sonderumlage](https://www.stmb24.de/themen/sonderumlage) nach einem größeren Schaden setzt einen solchen Beschluss voraus. Bestimmte Maßnahmen kann jeder Eigentümer verlangen, wenn sie angemessen sind: bauliche Veränderungen für Menschen mit Behinderungen, zum Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, zum Einbruchsschutz, für den Anschluss an ein schnelles Telekommunikationsnetz und für Steckersolargeräte.[1] Über die Durchführung entscheidet auch dann ein Beschluss.[1] Tritt [Schimmel in der Eigentumswohnung](https://www.stmb24.de/schadenwissen/schimmel/schimmel-eigentumswohnung-wer-zustaendig-wer-zahlt) wegen eines Mangels am gemeinschaftlichen Eigentum auf, entscheidet ebenfalls die Versammlung über die Sanierung. Beschließt die Versammlung eine bauliche Veränderung mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile, werden die Kosten nach Wohnen im Eigentum auf alle Eigentümer verteilt, sofern sie nicht unverhältnismäßig hoch sind.[3] Für eine [Wasserschadensanierung](https://www.stmb24.de/wasserschadensanierung) am gemeinschaftlichen Eigentum reicht dagegen meist die einfache Mehrheit, weil es um Erhaltung geht. ## Wer eingeladen wird und wer teilnimmt Einzuladen sind nach Wohnen im Eigentum alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer, und bei der Ersterrichtung auch Erwerber, die durch Vormerkung eingetragen sind und die Wohnung schon besitzen.[3] Andere Personen dürfen in der Regel nicht teilnehmen, weil die Versammlung nicht öffentlich ist.[3] Die Versammlung ist damit allein Sache der [Wohnungseigentümergemeinschaft](https://www.stmb24.de/themen/wohnungseigentuemergemeinschaft) und ihres Verwalters. Nur ausnahmsweise kann ein Dritter nicht ausgeschlossen werden, etwa eine Rechtsanwältin oder ein Steuerberater, wenn schwierige rechtliche oder steuerliche Fragen anstehen.[3] Beim Verlangen nach einer außerordentlichen Versammlung werden die Eigentümer nach dem Verband nach Köpfen gezählt.[3] ## Mehrheit und Stimmrecht bei der Beschlussfassung Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen, jeder Eigentümer hat eine Stimme, und gehört eine Wohnung mehreren, können sie nur einheitlich abstimmen.[1] Vollmachten brauchen die Textform, und nicht stimmberechtigt ist ein Eigentümer, wenn es um ein Rechtsgeschäft mit ihm oder einen Rechtsstreit gegen ihn geht.[1] Es genügt nach Wohnen im Eigentum, dass mehr Ja- als Nein-Stimmen abgegeben werden, Enthaltungen zählen nicht mit, und bei Stimmengleichheit kommt kein Beschluss zustande.[3] Bei baulichen Veränderungen wirkt sich die Höhe der Zustimmung nach dem Verband auf die Kostenverteilung aus.[3] Die Versammlung ist nach dem Bundesjustizministerium beschlussfähig, unabhängig davon, wie viele Eigentümer teilnehmen, und deshalb ist es wichtig, teilzunehmen oder sich vertreten zu lassen.[2] Eine Vollmacht kann auch per E-Mail oder in einer anderen elektronischen Nachricht erteilt werden, sofern die Gemeinschaftsordnung die Vertretung nicht einschränkt.[2] Wohnen im Eigentum empfiehlt die Teilnahme ausdrücklich, auch wenn keine Pflicht dazu besteht.[3] Wer fehlt, muss Beschlüsse, die andere fassen, gegen sich gelten lassen, solange sie nicht erfolgreich angefochten werden. ## Umlaufbeschluss, Online-Teilnahme und virtuelle Versammlung Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Eigentümer ihm in Textform zustimmen, und die Eigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.[1] Die Zustimmung kann nach dem Bundesjustizministerium durch Unterschrift, E-Mail oder eine Abstimmungssoftware erfolgen.[2] Die Teilnahme ohne Anwesenheit vor Ort und die Ausübung der Rechte auf elektronischem Weg können die Eigentümer beschließen, und mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen können sie für längstens drei Jahre eine rein virtuelle Versammlung vorsehen, die mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein muss.[1] In einem solchen Beschluss sollte nach Wohnen im Eigentum auch geregelt sein, wie protokolliert und wie mit technischen Störungen umgegangen wird.[3] Für eine hybride Versammlung, bei der ein Teil vor Ort und ein Teil online teilnimmt, reicht nach dem Verband die einfache Mehrheit.[3] Bei rein virtuellen Versammlungen sichert eine Übergangsregel bis 2028 eine zusätzliche Präsenzversammlung, auf die nur einstimmig verzichtet werden kann.[3] ## Niederschrift und Beschluss-Sammlung Über die gefassten Beschlüsse ist unverzüglich eine Niederschrift aufzunehmen, die der Vorsitzende, ein Eigentümer und, falls bestellt, der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats unterschreiben.[1] Daneben ist eine Beschluss-Sammlung zu führen, in die der Wortlaut der verkündeten Beschlüsse mit Ort und Datum fortlaufend eingetragen und nummeriert wird.[1] Sind Beschlüsse angefochten oder aufgehoben worden, ist das dort anzumerken.[1] Abwesende Eigentümer erfahren von den Beschlüssen nach dem Bundesjustizministerium typischerweise über die Niederschrift, die ihnen der Verwalter zuschickt.[2] Für Käufer einer Wohnung ist die Beschluss-Sammlung die schnellste Übersicht darüber, was die Gemeinschaft in den letzten Jahren entschieden hat. ## Beschlüsse klar formulieren Ein Beschluss muss nach dem Verband der Immobilienverwalter inhaltlich bestimmt und klar gefasst sein, weil er auch spätere Käufer bindet, und seine Rechtswirkungen müssen sich unmittelbar aus dem Text ergeben.[4] Umstände, die sich nicht aus der Formulierung ergeben, zählen nur, wenn sie für jedermann erkennbar sind.[4] Für einen Beschluss über eine Sanierung heißt das: Maßnahme, Umfang, Auftragnehmer oder Auswahlverfahren, Kostenrahmen und Finanzierung gehören in den Text. Ein Beschluss, der nur von einer Sanierung des Kellers spricht, lässt offen, was genau gemeint ist. ## Anfechtung und Nichtigkeit Ein Beschluss, der gegen eine Vorschrift verstößt, auf deren Einhaltung nicht wirksam verzichtet werden kann, ist nichtig, im Übrigen ist er gültig, solange er nicht durch ein rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.[1] Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden.[1] Klagen gegen Beschlüsse sind gegen die Gemeinschaft zu richten, der Verwalter muss die Erhebung einer Klage den Eigentümern unverzüglich bekannt machen, und das Urteil wirkt für und gegen alle.[1] Unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung, kann das Gericht den Beschluss auf Klage eines Eigentümers fassen.[1] Ist die Sache dringend, etwa nach einem größeren Schaden an Leitungen oder Abdichtungen, kann die Ladungsfrist von drei Wochen in Fällen besonderer Dringlichkeit unterschritten werden.[1] 24h-Notruf, auch am Wochenende und an Feiertagen Wasser im Haus? Rufen Sie jetzt an. Wir klären die Lage am Telefon und kommen zur Schadensaufnahme. **0162 4428440** 24h Notruf Belege Quellen 1. Bundesministerium der Justiz, Gesetze im Internet: [Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz, WEG)](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/BJNR001750951.html). §§ 23, 24, 25, 44 und 45. Abgerufen am 06.10.2026. 2. Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV): [Häufig gestellte Fragen (FAQs) zur WEG-Reform](https://www.bmjv.de/DE/themen/kaufen_reisen_wohnen/wohnungseigentum/wohnungseigentumsrecht-faq_artikel.html). Teile A bis C. Abgerufen am 06.10.2026. 3. Wohnen im Eigentum e.V. (WiE): [Eigentümerversammlung](https://www.wohnen-im-eigentum.de/verbraucher-infos/eigentuemerversammlung). Abschnitte Beschlussfähigkeit, Beschlussfassung, Form und Einladung. Abgerufen am 06.10.2026. 4. Verband der Immobilienverwalter Deutschland e.V. (VDIV): [WEG-Recht: Aus dem Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage muss der einzelne Wohnungseigentümer den von ihm zu leistenden Betrag objektiv eindeutig bestimmen können](https://vdiv.de/publikationen/magazine/detail/weg-recht-aus-dem-beschluss-ueber-die-erhebung-einer-sonderumlage). Ausgabe 6/2024 zu BGH, Urteil vom 23.02.2024, V ZR 132/23. Abgerufen am 06.10.2026. Themen von A bis Z ### Verwandte Begriffe - [Instandhaltungsrücklage](https://www.stmb24.de/themen/instandhaltungsruecklage) - [Gemeinschaftseigentum](https://www.stmb24.de/themen/gemeinschaftseigentum) - [Verwalterpflichten](https://www.stmb24.de/themen/verwalterpflichten) - [Mängelrüge](https://www.stmb24.de/themen/maengelruege) - [Alle Themen von A bis Z](https://www.stmb24.de/themen) Leistungen ### Passend zu diesem Begriff - [Kosten und Abwicklung](https://www.stmb24.de/kosten-und-abwicklung)