# Neuwert

> Neuwert erklärt: was der gleitende Neubauwert deckt, wie der Anpassungsfaktor aus Baupreisindex und Tariflohnindex entsteht und wann die Wiederherstellung gesichert ist.

Adresse: https://www.stmb24.de/themen/neuwert
Geprüft am: 2026-10-19
Autor: Andre Wengorra, Geschäftsführer (https://www.stmb24.de/andre-wengorra)
Betrieb: STMB 24 GmbH, Standorte Geesthacht und Grömitz, Einsätze auch in Berlin und Brandenburg

Der Neuwert ist der Betrag, der aufzuwenden ist, um eine Sache in gleicher Art und Güte in neuwertigem Zustand wiederzubeschaffen oder wiederherzustellen, ohne Abzug neu für alt.[1] Wohngebäude werden nach den Musterbedingungen in der Regel zum gleitenden Neuwert versichert, der jedes Jahr über einen Anpassungsfaktor der Entwicklung von Baupreisen und Tariflöhnen folgt.[2]

![Andre Wengorra, Geschäftsführer der STMB24](https://www.stmb24.de/media/pages/andre-wengorra/8318faa812-1791588498/andre-wengorra-80x80-crop.webp)

Von [Andre Wengorra](https://www.stmb24.de/andre-wengorra)

## Der gleitende Neubauwert in den Musterbedingungen

Nach den VGB 2022 im Wohnflächenmodell ist der ortsübliche Neubauwert des Gebäudes zum Zeitpunkt des Versicherungsfalls versichert, einschließlich Architektenhonoraren und sonstiger Konstruktions- und Planungskosten.[2] Verändern bauliche Maßnahmen innerhalb der Versicherungsperiode Fläche, Gebäudetyp, Bauausführung oder andere vereinbarte Merkmale, besteht der Schutz bis zum Ende der Versicherungsperiode fort, auch wenn die Maßnahme den Wert steigert.[2]

Das Plus im Namen steht für zwei Erweiterungen.[2] Mitversichert sind Mehrkosten, weil versicherte Sachen wegen öffentlich-rechtlicher Vorschriften nicht in derselben Art und Güte wiederhergestellt werden dürfen, und Preissteigerungen zwischen dem Versicherungsfall und der unverzüglich veranlassten Wiederherstellung.[2] Solche Preissteigerungen entschädigt das Muster, sofern der Wiederaufbau binnen drei Jahren ab dem Versicherungsfall sichergestellt wird.[2]

Bei beschädigten Gebäuden ersetzt der Versicherer die erforderlichen Reparaturkosten zum Zeitpunkt des Versicherungsfalls, bei zerstörten die ortsüblichen Wiederherstellungskosten.[2] Sonstige zerstörte Sachen werden zum Wiederbeschaffungspreis für Sachen gleicher Art und Güte im neuwertigen Zustand ersetzt.[2] Welche Teile beschädigt und welche zerstört sind, hält die [Schadendokumentation](https://www.stmb24.de/dokumentation) vor Beginn der Arbeiten fest.

## Der Anpassungsfaktor und der Baupreisindex

Den Jahresbeitrag berechnet das Muster aus drei Werten: der Wohn- und Nutzfläche in Quadratmetern, dem Beitrag je Quadratmeter und dem Anpassungsfaktor.[2] Der Anpassungsfaktor ändert sich zu Beginn jedes Jahres um den Prozentsatz, um den sich zwei Indizes des Statistischen Bundesamts geändert haben: der Baupreisindex für Wohngebäude für den Monat Mai des Vorjahres und der Tariflohnindex für das Baugewerbe für das zweite Quartal des Vorjahres.[2] Der Baupreisindex zählt dabei zu 80 Prozent, der Tariflohnindex zu 20 Prozent, und gerundet wird auf zwei Stellen nach dem Komma.[2]

Der Baupreisindex für Wohngebäude bildet nach dem Statistischen Bundesamt die Preisentwicklung für individuell geplante Ein- und Mehrfamilienhäuser ab, bezogen nur auf das Bauwerk und einschließlich Umsatzsteuer.[3] Im Mai 2026 lagen die Preise für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude um 5,0 Prozent über dem Vorjahresmonat, und von 2010 bis 2025 stiegen sie um 89 Prozent, während die Inflationsrate im selben Zeitraum um 38 Prozent zunahm.[3]

Ein Rechenbeispiel: Mit dem Maiwert von plus 5,0 Prozent trägt der Baupreisindex zur Anpassung des Faktors für das folgende Jahr 4,00 Prozentpunkte bei, der gewichtete Anteil des Tariflohnindex kommt hinzu.[2][3] Die Verbraucherzentralen weisen darauf hin, dass die Beiträge fast aller Anbieter über solche Anpassungsklauseln an die Baupreisentwicklung und die Schadenzahlungen im Vorjahr gekoppelt sind, um einer [Unterversicherung](https://www.stmb24.de/themen/unterversicherung) entgegenzuwirken.[4]

Der Anpassungsfaktor nach dem Muster VGB 2022

| Bestandteil | Stichtag | Gewicht |
| --- | --- | --- |
| Baupreisindex für Wohngebäude | Mai des Vorjahres | 80 % |
| Tariflohnindex für das Baugewerbe | zweites Quartal des Vorjahres | 20 % |
| Neuer Anpassungsfaktor | gilt ab 1. Januar | gerundet auf zwei Nachkommastellen |

Nach Teil A, A 15.2 der VGB 2022 im Wohnflächenmodell; beide Indizes gibt das Statistische Bundesamt bekannt.[2][3]

## Die Wiederherstellungsklausel beim Neuwert

Verspricht der Vertrag einen Teil der Entschädigung nur bei Wiederherstellung, steht dem Versicherungsnehmer der Mehrbetrag über dem Versicherungswert erst zu, wenn die Wiederherstellung gesichert ist, und er muss ihn zurückzahlen, wenn die Sache durch sein Verschulden nicht in angemessener Frist wiederhergestellt wird.[5] Nach der Gesetzesbegründung muss dafür die Wiederherstellung selbst gesichert sein, die bestimmungsgemäße Verwendung des Geldes allein genügt nicht mehr.[1] Wer sich den Schaden [ohne Reparatur auszahlen lassen](https://www.stmb24.de/schadenwissen/versicherung/wasserschaden-ohne-reparatur-auszahlen-lassen) will, erhält darum in der Regel nur den Wert der Sache zum Zeitpunkt des Schadens.

Das Muster knüpft den Neuwertanteil an die Sicherstellung innerhalb von drei Jahren und an einen Wiederaufbau am bisherigen Ort mit derselben Art und Zweckbestimmung.[2] Ist das an der bisherigen Stelle rechtlich nicht möglich oder wirtschaftlich nicht zu vertreten, genügt nach dem Muster ein Neubau an anderer Stelle innerhalb Deutschlands.[2] Für die [Abwicklung mit der Versicherung](https://www.stmb24.de/kosten-und-abwicklung) zählt darum der Nachweis der Sicherstellung zu den Unterlagen, die vor der letzten Zahlung vorliegen müssen.

## Wann eine Wiederherstellung gesichert ist

Was sichergestellt bedeutet, hat das Oberlandesgericht Hamm am 12.02.2016 unter Berufung auf den Bundesgerichtshof zusammengefasst.[6] Nötig ist eine Prognose, nach der bei vorausschauender Betrachtung eine bestimmungsgemäße Verwendung der Entschädigung hinreichend sicher angenommen werden kann, mit Vorkehrungen, die keine vernünftigen Zweifel an der Wiederherstellung aufkommen lassen.[6]

Das ist nach dem Senat etwa anzunehmen nach dem verbindlichen Abschluss eines [Bauvertrags](https://www.stmb24.de/themen/bauvertrag) oder eines Fertighauskaufvertrags mit einem leistungsfähigen Unternehmer, wenn eine Rückgängigmachung fernliegt oder nur mit erheblichen wirtschaftlichen Einbußen möglich wäre.[6] Ein Werkvertrag mit der eigenen Baufirma, den der Eigentümer auf beiden Seiten jederzeit aufheben konnte, reichte dem Gericht nicht, ebenso wenig ein Grundstückskaufvertrag mit einer Bauverpflichtung des Käufers ohne verbindliche Vergabe von Bauleistungen und ohne spürbare Sanktion.[6] Eine Baugenehmigung allein sichert die Wiederherstellung nach dem Urteil nicht, weil sich aus ihr keine Pflicht zum Bauen ergibt.[6]

Für einen großen Wasserschaden heißt das: Ein unterschriebener Auftrag an einen leistungsfähigen Fachbetrieb über die Wiederherstellung ist der naheliegende Nachweis. Ein unverbindliches Angebot oder eine Absichtserklärung genügen dem Maßstab der Rechtsprechung in der Regel nicht.

## Unterversicherung und das Wohnflächenmodell

Ist die Versicherungssumme erheblich niedriger als der Versicherungswert zur Zeit des Versicherungsfalls, leistet der Versicherer nur im Verhältnis der Summe zu diesem Wert.[5] Die Verbraucherzentralen rechnen es vor: Bei einer Versicherungssumme von 500.000 Euro und einem tatsächlichen Wert des Hauses von 1.000.000 Euro zahlt die Versicherung für einen Schaden von 100.000 Euro nur 50.000 Euro.[4]

Als einfachste und sicherste Methode empfehlen die Verbraucherzentralen die Berechnung nach der Wohnfläche, und eine Versicherungssumme im herkömmlichen Sinne gibt es danach in der Regel nicht mehr, dafür eine unbegrenzte Deckung oder eine ausreichend bemessene Höchstentschädigung.[4] Verfahren über den Baupreisindex oder die Versicherungssumme 1914 in Reichsmark halten sie für kompliziert und intransparent, und sie führen danach oft zur Unterversicherung.[4] Für diese Rechnung veröffentlicht das Statistische Bundesamt eine eigene Tabelle mit Wiederherstellungswerten für 1913/14 erstellte Wohngebäude.[3]

Auch im Wohnflächenmodell zählt, dass die Angaben stimmen. Ist die tatsächliche Bauausgestaltung zum Zeitpunkt des Versicherungsfalls höherwertig als im Vertrag beschrieben, kann das nach dem Muster zu einer Kürzung führen, und entschädigt wird dann nur die beschriebene Ausführung.[2] Ändert sich ein Beitragsmerkmal nachträglich, kann der Versicherer den höheren Beitrag ab dem Zeitpunkt verlangen, zu dem die Änderung angezeigt wird.[2] Nach einem Dachausbau, einem Anbau oder einer hochwertigen Sanierung gehört der Vertrag deshalb auf den Tisch.

## Gleiche Art und Güte beim Neuwert

Neuwert heißt Wiederherstellung in gleicher Art und Güte, nicht in beliebiger. Ist ein Bodenbelag nicht mehr lieferbar, wird ein vergleichbarer eingesetzt, und verlangen öffentlich-rechtliche Vorschriften heute eine andere Ausführung als beim Bau, sind die Mehrkosten im Gleitenden Neubauwert Plus berücksichtigt.[2]

Was über den alten Zustand hinausgeht und nur dem eigenen Wunsch folgt, etwa ein teureres Material oder ein neuer Grundriss, ist keine Wiederherstellung. Solche Wünsche lassen sich mit der Sanierung verbinden, sie werden aber getrennt beauftragt und getrennt bezahlt.

## Wie wir mit dem Neuwert arbeiten

Wir halten vor dem Rückbau fest, was verbaut war: Belag, Aufbau, Stärken, Oberflächen, Einbauten. Diese Liste ist die Grundlage dafür, was [gleiche Art und Güte](https://www.stmb24.de/schadenwissen/ausbau/gleiche-art-und-guete-wie-weit-wiederhergestellt) im Einzelfall bedeutet, und sie beantwortet die Frage des Versicherers, bevor sie gestellt wird.

In unseren Angeboten stehen die Wiederherstellung und darüber hinausgehende Wünsche in getrennten Positionen. Ein unterschriebener Auftrag über die Wiederherstellung kann dem Eigentümer zugleich als Nachweis dienen, dass der Wiederaufbau gesichert ist, und damit den Weg zum Neuwertanteil öffnen.

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Belege

Quellen

1. Deutscher Bundestag: [Drucksache 16/3945: Gesetzentwurf der Bundesregierung, Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Versicherungsvertragsrechts](https://dserver.bundestag.de/btd/16/039/1603945.pdf). 20.12.2006, Begründung zu § 88 und § 93, S. 82 und 83. Abgerufen am 24.09.2026.
2. Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV): [Allgemeine Wohngebäude Versicherungsbedingungen (VGB 2022, Wohnflächenmodell), Musterbedingungen](https://www.gdv.de/resource/blob/37090/562b0c381cf8f48be1cdafb8e74cc2e3/allgemeine-wohngebaeude-versicherungsbedingungen-vgb-2022-wohnflaechenmodell--data.pdf). Stand Juni 2026, Präambel, Teil A, A 13.1 (S. 16), A 14 und A 15 (S. 17 und 18), A 16.1, A 17.1 und A 17.3 (S. 18 und 19), A 17.6 (S. 20). Abgerufen am 24.09.2026.
3. Statistisches Bundesamt (Destatis): [Bau- und Immobilienpreisindex](https://www.destatis.de/DE/Themen/Wirtschaft/Preise/Baupreise-Immobilienpreisindex/_inhalt.html). Themenseite mit der Pressemitteilung vom 10.07.2026. Abgerufen am 24.09.2026.
4. Verbraucherzentralen, Portal verbraucherzentrale.de: [Wohngebäudeversicherung: für Hausbesitzer:innen ein absolutes Muss](https://www.verbraucherzentrale.de/wissen/geld-versicherungen/weitere-versicherungen/wohngebaeudeversicherung-fuer-hausbesitzerinnen-ein-absolutes-muss-40830). Stand 10.08.2026. Abgerufen am 24.09.2026.
5. Bundesministerium der Justiz, Gesetze im Internet: [Gesetz über den Versicherungsvertrag (Versicherungsvertragsgesetz, VVG)](https://www.gesetze-im-internet.de/vvg_2008/BJNR263110007.html). §§ 75, 88 und 93. Abgerufen am 24.09.2026.
6. Justiz Nordrhein-Westfalen, Rechtsprechungsdatenbank NRWE: [OLG Hamm, Urteil vom 12.02.2016, 20 U 126/15](https://nrwe.justiz.nrw.de/olgs/hamm/j2016/20_U_126_15_Urteil_20160212.html). Randnummern 3 bis 54. Abgerufen am 24.09.2026.

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