# Sonderumlage > Sonderumlage erklärt: wann eine Eigentümergemeinschaft sie erhebt, was im Beschluss stehen muss, wann sie fällig wird und wer nach einem Wohnungsverkauf zahlt. Adresse: https://www.stmb24.de/themen/sonderumlage Geprüft am: 2026-10-19 Autor: Andre Wengorra, Geschäftsführer (https://www.stmb24.de/andre-wengorra) Betrieb: STMB 24 GmbH, Standorte Geesthacht und Grömitz, Einsätze auch in Berlin und Brandenburg Eine Sonderumlage ist eine zusätzliche Zahlung, die eine Wohnungseigentümergemeinschaft per Beschluss außerhalb des laufenden Hausgelds erhebt, etwa wenn außer der Reihe eine dringende Baumaßnahme finanziert werden muss.[1] Ohne ausdrückliche Regelung im Beschluss werden die Beiträge erst mit Abruf durch den Verwalter fällig.[2] Zahlen muss, wer zu diesem Zeitpunkt Eigentümer ist.[2] ![Andre Wengorra, Geschäftsführer der STMB24](https://www.stmb24.de/media/pages/andre-wengorra/8318faa812-1791588498/andre-wengorra-80x80-crop.webp) Von [Andre Wengorra](https://www.stmb24.de/andre-wengorra) ## Wann eine Sonderumlage nötig wird Mit einer Sonderumlage finanziert die Eigentümergemeinschaft nach Haus und Grund Rheinland Ruhr Bauarbeiten, die außer der Reihe am Haus nötig werden.[1] Rechtlich ist sie nach dem Bundesgerichtshof eine Ergänzung des Wirtschaftsplans und deshalb nicht anders zu behandeln als Vorschüsse wie das Hausgeld, obwohl sie nur einmal gezahlt wird.[1] Die Vorschüsse zur Kostentragung legen die Eigentümer nach § 28 Abs. 1 WEG auf Grundlage des Wirtschaftsplans fest.[3] Reichen Wirtschaftsplan und Rücklage nicht aus, weil eine Maßnahme teurer oder dringender ist als geplant, ergänzt die Sonderumlage diese Mittel. Nach einem Wasserschaden hängt die Höhe oft davon ab, was am Ende der [Abwicklung mit der Versicherung](https://www.stmb24.de/kosten-und-abwicklung) offen bleibt. Nach dem Verband der Immobilienverwalter gewinnen Sonder- oder Liquiditätsumlagen wegen gestiegener Anforderungen und des damit verbundenen Finanzbedarfs der Gemeinschaften an Bedeutung.[4] Typische Anlässe sind eine Dachsanierung, eine neue Heizung oder ein Prozess gegen einen Bauträger. Wenn in mehreren Wohnungen Wasser aus der Decke tropft, weil ein alter Strang marode ist, steht oft eine teure Erneuerung an, so wie bei der [Rauchmelderpflicht](https://www.stmb24.de/schadenwissen/ferienimmobilie/rauchmelder-in-der-ferienwohnung-pflicht-und-wartung) für alle Wohnungen zugleich. Beschlossen werden kann eine Sonderumlage nach dem Bundesgerichtshof als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Ansätze des Wirtschaftsplans unrichtig waren, durch neue Tatsachen überholt sind oder der Plan aus anderen Gründen nicht durchgeführt werden kann.[2] Sie folgt deshalb den Regeln, die für den Wirtschaftsplan gelten.[2] ## Der Beschluss über die Sonderumlage Angelegenheiten, über die die Eigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden in einer Versammlung geordnet, und der Gegenstand muss bei der Einberufung bezeichnet sein.[3] Entschieden wird mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen.[3] Aus dem Beschluss muss nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 23.02.2024, über das der Verband der Immobilienverwalter berichtet, jeder Eigentümer den von ihm zu leistenden Betrag objektiv eindeutig bestimmen können.[4] Es genügt, wenn der Beschluss die Gesamtsumme und den Verteilungsmaßstab nennt, etwa die Miteigentumsanteile, sodass jeder seinen Anteil ohne Weiteres errechnen kann.[4] Im entschiedenen Fall hatte eine Gemeinschaft eine Sonderumlage von insgesamt 6.000 Euro beschlossen, um einen Prozess gegen den Bauträger wegen Mängeln am [Gemeinschaftseigentum](https://www.stmb24.de/themen/gemeinschaftseigentum) zu finanzieren, und der Beschluss hielt.[4] Etwaige Rechtswirkungen müssen sich nach dem Bericht unmittelbar aus dem Beschlusstext ergeben, weil er auch spätere Käufer bindet.[4] Die Gemeinschaft hatte die Mängelrechte gegen den Bauträger zuvor durch Beschluss an sich gezogen, und zu solchen vergemeinschafteten Ansprüchen darf sie nach dem Bericht auch über die Finanzierung des Prozesses entscheiden.[4] Mit dem Urteil hat sich der Bundesgerichtshof nach dem Verband von der Forderung in der Literatur abgewandt, jeder Einzelbetrag müsse im Beschluss beziffert sein, und sich der Rechtsprechung der unteren Gerichte angeschlossen.[4] ## Verteilung der Sonderumlage Verteilt werden die Kosten der Gemeinschaft nach den Miteigentumsanteilen, sofern die Eigentümer für einzelne Kostenarten keinen anderen Schlüssel beschließen.[3] Ein Beschluss über eine Sonderumlage sollte deshalb ausdrücklich sagen, nach welchem Schlüssel verteilt wird. Für Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gelten eigene Regeln, die sich nach der Mehrheit und der Art der Maßnahme richten.[3] Geht es um die Erhaltung des Bestehenden, etwa die Reparatur eines Daches oder einer Leitung, bleibt es bei der allgemeinen Verteilung, soweit nichts anderes beschlossen ist. ## Fälligkeit und Abruf Die anteiligen Beiträge zu einer Sonderumlage werden nach dem Urteil vom 15.12.2017 erst mit Abruf durch den Verwalter fällig, und sollen sie sofort fällig werden, braucht es eine ausdrückliche Regelung im Beschluss.[2] Das Urteil erging noch zum alten Recht, heute können die Eigentümer nach § 28 Abs. 3 WEG beschließen, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind.[3] Für die Praxis empfiehlt sich deshalb, im Beschluss den Zahlungstermin zu nennen, bei großen Beträgen auch mehrere Teilbeträge zu festen Daten. Dann weiß jeder Eigentümer, bis wann er das Geld bereithalten muss, und der Verwalter kann die Arbeiten verlässlich beauftragen. ## Verkauf der Wohnung: Wer zahlt die Sonderumlage Wer Wohnungs- oder Teileigentum erwirbt, haftet nach dem Bundesgerichtshof für eine Sonderumlage, die nach dem Eigentumswechsel fällig wird, auch wenn sie vor dem Wechsel beschlossen wurde.[2] Im entschiedenen Fall wurde der Käufer einer Garage am 31.10.2014 als Eigentümer eingetragen, die Gemeinschaft hatte im August eine Sonderumlage von 60.000 Euro für dringende Bauarbeiten beschlossen, und der Verwalter forderte im Dezember seinen Anteil an.[2] Der Käufer wollte nicht zahlen, weil er über den Beschluss nicht mitbestimmen konnte, hatte damit aber keinen Erfolg.[1] Das Gericht stützte sich auf die sogenannte Fälligkeitstheorie, nach der ein Eigentümer die Beiträge leistet, die während seiner Mitgliedschaft aufgrund wirksamer Wirtschaftspläne oder Sonderumlagen fällig werden.[2] Für das laufende Hausgeld gilt dasselbe: Bis zum Eigentumswechsel haftet der Verkäufer, ab dann der Käufer.[2] Wer eine [Eigentumswohnung](https://www.stmb24.de/schadenwissen/versicherung/wasserschaden-eigentumswohnung-gemeinschaft-oder-eigentuemer) kauft, sollte deshalb die Protokolle der letzten Versammlungen lesen und im Kaufvertrag regeln, wer beschlossene, aber noch nicht abgerufene Umlagen trägt. Beschlüsse binden einen Käufer grundsätzlich auch ohne Eintragung im Grundbuch, Vereinbarungen und Beschlüsse auf Grundlage einer Vereinbarung dagegen nur, wenn sie eingetragen sind.[3] Was Käufer und Verkäufer untereinander vereinbaren, regelt nur, wer die Umlage am Ende wirtschaftlich trägt, gegenüber der Gemeinschaft zahlt der Eigentümer zum Zeitpunkt der Fälligkeit. ## Sonderumlage oder Kredit Statt einer Sonderumlage kann eine Gemeinschaft große Maßnahmen auch über einen Kredit finanzieren, den Darlehensvertrag darf der Verwalter aber nur aufgrund eines Beschlusses der Eigentümer abschließen.[3] Die Raten fließen dann über das Hausgeld in den Wirtschaftsplan, und die Belastung verteilt sich über mehrere Jahre. Welcher Weg passt, hängt von der Höhe der Kosten, der Rücklage und der Zahlungsfähigkeit der Eigentümer ab. Eine Gemeinschaft, die Angebote, Kostenschätzung und Finanzierungsvorschlag gemeinsam vorgelegt bekommt, kann beides in einer Versammlung entscheiden. ## Haftung gegenüber Gläubigern der Gemeinschaft Für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft, die während seiner Zugehörigkeit entstanden oder fällig geworden sind, haftet jeder Eigentümer einem Gläubiger nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils.[3] Kann die Gemeinschaft eine Handwerkerrechnung nicht zahlen, weil Geld fehlt, betrifft das also am Ende alle. Eine Sonderumlage, die rechtzeitig und ausreichend beschlossen wird, schützt deshalb die Baumaßnahme und zugleich die einzelnen Eigentümer. Zahlt ein Eigentümer seinen Anteil nicht, muss die Gemeinschaft ihn einfordern, notfalls gerichtlich. ## Sonderumlage nach einem Schaden am Gemeinschaftseigentum Nach einem größeren Schaden an Leitungen, Dach oder Kellerabdichtung zahlt die Gebäudeversicherung den versicherten Schaden, nicht aber einen [Selbstbehalt](https://www.stmb24.de/themen/selbstbeteiligung), die Beseitigung der Ursache bei Verschleiß oder eine Verbesserung über den alten Zustand hinaus. Für diese Kosten braucht die Gemeinschaft Geld, und fehlt es in der Rücklage, folgt eine Sonderumlage. Damit die Eigentümer über einen belastbaren Betrag beschließen, sollten Ursache und Umfang vorher geklärt sein: [Leckortung](https://www.stmb24.de/leckageortung), Feuchtemessung und ein Angebot auf dieser Grundlage. Ein Beschluss auf geschätzter Grundlage führt leicht zu einer zweiten Umlage. 24h-Notruf, auch am Wochenende und an Feiertagen Wasser im Haus? Rufen Sie jetzt an. Wir klären die Lage am Telefon und kommen zur Schadensaufnahme. **0162 4428440** 24h Notruf Belege Quellen 1. Haus & Grund Rheinland Ruhr: [Sonderumlage vor Wohnungskauf beschlossen: Muss der Wohnungskäufer zahlen?](https://www.hausundgrund-verband.de/aktuelles/einzelansicht/sonderumlage-vor-wohnungskauf-beschlossen-muss-der-wohnungskaeufer-zahlen-4011/) 10.04.2018. Abgerufen am 06.10.2026. 2. Bundesgerichtshof: [Urteil vom 15. Dezember 2017, V ZR 257/16 (Sonderumlage, Erwerber und Fälligkeit)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2016/V_ZR_257-16.pdf?__blob=publicationFile&v=1). Leitsätze a und b, Tatbestand. Abgerufen am 06.10.2026. 3. Bundesministerium der Justiz, Gesetze im Internet: [Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz, WEG)](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/BJNR001750951.html). §§ 9a, 10, 16, 23, 25 und 28. Abgerufen am 06.10.2026. 4. Verband der Immobilienverwalter Deutschland e.V. (VDIV): [WEG-Recht: Aus dem Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage muss der einzelne Wohnungseigentümer den von ihm zu leistenden Betrag objektiv eindeutig bestimmen können](https://vdiv.de/publikationen/magazine/detail/weg-recht-aus-dem-beschluss-ueber-die-erhebung-einer-sonderumlage). Ausgabe 6/2024 zu BGH, Urteil vom 23.02.2024, V ZR 132/23. Abgerufen am 06.10.2026. Themen von A bis Z ### Verwandte Begriffe - [Instandhaltungsrücklage](https://www.stmb24.de/themen/instandhaltungsruecklage) - [Wohnungseigentümergemeinschaft](https://www.stmb24.de/themen/wohnungseigentuemergemeinschaft) - [Sondereigentum](https://www.stmb24.de/themen/sondereigentum) - [Beschlussfassung](https://www.stmb24.de/themen/beschlussfassung) - [Alle Themen von A bis Z](https://www.stmb24.de/themen)