# Verwalterpflichten

> Verwalterpflichten sind die Aufgaben, die der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft nach Gesetz, Beschlüssen und Verwaltervertrag erfüllen muss.

Adresse: https://www.stmb24.de/themen/verwalterpflichten
Geprüft am: 2026-10-19
Autor: Andre Wengorra, Geschäftsführer (https://www.stmb24.de/andre-wengorra)
Betrieb: STMB 24 GmbH, Standorte Geesthacht und Grömitz, Einsätze auch in Berlin und Brandenburg

Verwalterpflichten sind die Aufgaben, die der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft nach Gesetz, Beschlüssen und Verwaltervertrag erfüllen muss.[1] Er erledigt die laufende Verwaltung, kümmert sich um Hausgeld und Rechnungen, bereitet die Eigentümerversammlung vor und setzt deren Beschlüsse um, und in Eilfällen darf er selbständig handeln.[2]

![Andre Wengorra, Geschäftsführer der STMB24](https://www.stmb24.de/media/pages/andre-wengorra/8318faa812-1791588498/andre-wengorra-80x80-crop.webp)

Von [Andre Wengorra](https://www.stmb24.de/andre-wengorra)

## Was der Verwalter nach dem Gesetz tun darf und muss

Gegenüber der Gemeinschaft ist der Verwalter nach § 27 Abs. 1 WEG zu Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung befugt und verpflichtet, wenn sie nur geringe Tragweite haben und keine erheblichen Verpflichtungen auslösen oder wenn eine Frist gewahrt oder ein Nachteil abgewendet werden muss.[1] Die Eigentümer können diese Rechte und Pflichten durch Beschluss einschränken oder erweitern.[1]

Gegen den Willen der Eigentümer darf der Verwalter nach dem Bundesjustizministerium nicht handeln, er muss sich immer an ihre Beschlüsse halten.[2] Selbständig tätig werden kann er, wenn eine Befassung der Versammlung wegen der Fristen nicht möglich ist, aber eine rasche Entscheidung nötig ist, um einen Nachteil für die Gemeinschaft zu verhindern.[2] Nach einem [Wasserschaden im Mehrfamilienhaus](https://www.stmb24.de/schadenwissen/wasserschaden/wasserschaden-im-mehrfamilienhaus-wen-informieren) gehört dazu etwa, das Absperren und die erste Ortung sofort zu veranlassen.

Bei einem Rohrbruch in einer Anlage zählt der Strom zuerst: Sind Wände, Decken oder Böden durchfeuchtet, schaltet jemand die zugehörigen Stromkreise am Sicherungskasten ab, denn die Beleuchtung auszuschalten genügt nicht. Steht der Kasten selbst unter Wasser, setzt niemand einen Fuß in diesen Raum, bis der örtliche Netzbetreiber oder die Feuerwehr eintrifft, und ein Keller, in dem das Wasser weiter steigt, ist gesperrt.

## Vertretung der Gemeinschaft

Der Verwalter handelt für die Gemeinschaft vor Gericht und außerhalb, ein Grundstücksgeschäft oder einen Kredit darf er aber erst nach einem Beschluss der Eigentümer abschließen, und gegenüber Dritten lässt sich seine Vertretungsmacht nicht wirksam beschränken.[1] Von dieser Vertretungsmacht darf er nach dem Bundesjustizministerium in der Regel nur Gebrauch machen, wenn die Eigentümer einen entsprechenden Beschluss gefasst haben.[2]

Dritte, etwa ein Handwerksbetrieb, können sich also auf die Vertretung verlassen, im Verhältnis zur Gemeinschaft muss der Verwalter aber die Grenzen beachten, die ihm Beschlüsse und Vertrag setzen. Gegenüber dem Verwalter selbst vertritt der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein ermächtigter Eigentümer die Gemeinschaft.[1]

## Versammlung, Wirtschaftsplan und Abrechnung

Mindestens einmal im Jahr beruft der Verwalter die Versammlung ein, in Textform und grundsätzlich mit drei Wochen Frist, und den Vorsitz führt er, sofern die Versammlung nichts anderes beschließt.[1] Über die Beschlüsse nimmt er unverzüglich eine Niederschrift auf und führt die Beschluss-Sammlung.[1] Meldet ein Eigentümer [Schimmel in der Eigentumswohnung](https://www.stmb24.de/schadenwissen/schimmel/schimmel-eigentumswohnung-wer-zustaendig-wer-zahlt), kommt die Ursache als eigener Punkt auf die Tagesordnung, wenn sie im gemeinschaftlichen Eigentum liegen kann.

Für jedes Kalenderjahr stellt er einen Wirtschaftsplan auf, nach Ablauf des Jahres eine Jahresabrechnung über den Wirtschaftsplan und einen Vermögensbericht mit dem Stand der Rücklagen, den jeder Eigentümer erhält.[1] Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung soll der Verwaltungsbeirat vor der [Beschlussfassung](https://www.stmb24.de/themen/beschlussfassung) prüfen und mit einer Stellungnahme versehen.[1]

Die Jahresabrechnung muss nach dem Bundesjustizministerium alle Einnahmen und Ausgaben des Abrechnungszeitraums enthalten, und daraus ergeben sich Nachforderungen oder die Anpassung zu viel gezahlter Vorschüsse.[2] Die Mehrheit kann auch beschließen, die Abrechnung durch einen externen Fachmann prüfen zu lassen.[2]

## Bestellung, Abberufung und zertifizierter Verwalter

Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Eigentümer, bestellt werden kann er für höchstens fünf Jahre, nach der Begründung von Wohnungseigentum zuerst für höchstens drei Jahre, und abberufen werden kann er jederzeit.[1] Der Vertrag mit ihm endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung.[1]

Ein wichtiger Grund für die Abberufung muss nach dem Bundesjustizministerium seit dem 01.12.2020 nicht mehr vorliegen, und hat der Verwalter wichtige Pflichten verletzt, kann der Verwaltervertrag auch fristlos gekündigt werden.[2] Die Eigentümer können außerdem beschließen, den Verwalter zu verklagen.[2]

Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört die Bestellung eines zertifizierten Verwalters, außer bei weniger als neun Sondereigentumsrechten, wenn ein Eigentümer Verwalter ist und weniger als ein Drittel der Eigentümer etwas anderes verlangt.[1] Zertifiziert ist, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch Prüfung nachgewiesen hat, dass er die rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse besitzt.[1] Von der Prüfung befreit sind nach dem Bundesjustizministerium unter anderem Personen mit einem Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt oder einer abgeschlossenen Ausbildung zum Immobilienkaufmann oder zur Immobilienkauffrau.[2]

Eine erneute Bestellung ist zulässig, sie braucht aber einen neuen Beschluss, der frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefasst werden kann.[1] Wer als Eigentümer mit seinem Verwalter unzufrieden ist, kann also rechtzeitig vor dem Ende der Bestellung eine andere Lösung vorbereiten.

## Verwalterpflichten bei einem Wasserschaden

Bei einem Wasserschaden muss der Verwalter die [Schadensursache](https://www.stmb24.de/ursachen) unverzüglich ermitteln, so ein Urteil des Landgerichts Lüneburg vom 28.10.2022, über das die Kanzlei Kotz berichtet.[3] Im Fall hatte die Verwalterin nach der Meldung eines Feuchteschadens ein Fachunternehmen mit der Ursachenforschung beauftragt, das Feuchtigkeit auch in den Schächten der Versorgungsleitungen fand, die zum Gemeinschaftseigentum gehörten.[3]

Die Bauteilöffnung in der Wohnung der klagenden Eigentümer durch das Fachunternehmen war danach gerechtfertigt, auch wenn die genaue Ursache unklar blieb, und der Feuchteschaden wurde durch [Trocknung](https://www.stmb24.de/trocknung) behoben.[3] Amtsgericht und Landgericht sahen die Pflichten der Verwalterin als erfüllt an, obwohl die Kläger sich auf ihr Sondereigentum und die Verteilung der Beweislast beriefen.[3]

Für die Praxis heißt das: Meldung aufnehmen, Fachbetrieb für [Leckortung](https://www.stmb24.de/leckageortung) beauftragen, Versicherung informieren, betroffene Eigentümer einbinden und das Ergebnis dokumentieren. Größere Sanierungen des Gemeinschaftseigentums legt der Verwalter danach den Eigentümern zur Entscheidung vor, soweit seine Befugnisse nicht reichen.

## Erhaltungsmaßnahmen überwachen wie ein Bauherr

Hat die Gemeinschaft einen Handwerksbetrieb mit der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums beauftragt, gehört es nach dem Bundesgerichtshof zu den Pflichten des Verwalters, die Maßnahme wie ein Bauherr zu überwachen.[4] Vor jeder Zahlung muss er sorgfältig prüfen, ob die Leistungen erbracht und Abschlags- oder Schlusszahlungen gerechtfertigt sind.[4]

Im entschiedenen Fall hatten die Eigentümer 2019 eine neue Dacheindeckung beschlossen, und der Verwalter zahlte auf eine [Abschlagsrechnung](https://www.stmb24.de/themen/abschlagsrechnung) für Material, der nur das Angebot einer anderen Firma über Baumaterial beilag, und später weitere Beträge ohne Abschlagsrechnung.[4] Die Arbeiten wurden bei einem Baufortschritt von etwa 85 bis 90 Prozent eingestellt, und ein Privatgutachten bezeichnete sie als mangelhaft und unbrauchbar.[4]

Zahlt der Verwalter pflichtwidrig Abschläge, haftet er nach dem Urteil vom 26.01.2024 nicht, solange der Betrieb noch vertragsgerecht nacherfüllen kann.[4] Ist die Nacherfüllung ausgeschlossen, haftet er neben dem Betrieb, und die [Beweislast](https://www.stmb24.de/themen/beweislast) dafür, dass den Abschlägen keine werthaltigen Leistungen gegenüberstehen, trägt die Gemeinschaft.[4]

## Verwalterpflichten, Haftung und Kontrolle

Verursacht der Verwalter schuldhaft einen Schaden, muss er ihn nach dem Bundesjustizministerium ersetzen.[2] Ein einzelner Eigentümer kann ihn dafür seit einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 05.07.2024 aber nicht mehr direkt verklagen, er muss seine Schadensersatzklage gegen die Gemeinschaft richten.[5]

Im entschiedenen Fall hatte ein Eigentümer seinen Anteil an einer Versicherungsleistung nach einem Wasserschaden verspätet vom Verwalter erhalten, und Wohnen im Eigentum kritisiert die Entscheidung als Mehraufwand für Eigentümer.[5] Kontrollieren können Eigentümer den Verwalter über ihr Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen und über den Verwaltungsbeirat.[1]

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Belege

Quellen

1. Bundesministerium der Justiz, Gesetze im Internet: [Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz, WEG)](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/BJNR001750951.html). §§ 9b, 18, 19, 24, 26, 26a, 27, 28 und 29. Abgerufen am 06.10.2026.
2. Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV): [Häufig gestellte Fragen (FAQs) zur WEG-Reform](https://www.bmjv.de/DE/themen/kaufen_reisen_wohnen/wohnungseigentum/wohnungseigentumsrecht-faq_artikel.html). Teile A bis C. Abgerufen am 06.10.2026.
3. Kanzlei Kotz, Kreuztal (mietrechtsiegen.de): [Wasserschaden in WEG: WEG-Verwalter muss unverzüglich Schadensursache ermitteln](https://www.mietrechtsiegen.de/wasserschaden-in-weg-weg-verwalter-muss-unverzueglich-schadensursache-ermitteln/). zu LG Lüneburg, Urteil vom 28.10.2022, 3 S 36/22. Abgerufen am 06.10.2026.
4. Bundesgerichtshof: [Urteil vom 26. Januar 2024, V ZR 162/22 (Überwachung von Erhaltungsmaßnahmen durch den Verwalter)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2022/V_ZR_162-22.pdf?__blob=publicationFile&v=1). Leitsätze. Abgerufen am 06.10.2026.
5. Wohnen im Eigentum e.V. (WiE): [BGH: Einzelne Wohnungseigentümer können ihren Verwalter nicht mehr direkt auf Schadensersatz verklagen](https://www.wohnen-im-eigentum.de/artikel/bgh-einzelne-wohnungseigentuemer-koennen-ihren-verwalter-nicht-mehr-direkt-schadensersatz). 20.09.2024. Abgerufen am 06.10.2026.

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