Wasserschaden ohne Reparatur auszahlen lassen: Geht das?

Von Andre Wengorra

Erst den Schaden stoppen, dann über Geld reden

Ehe über Beträge gesprochen wird, kommt die Sicherheit. Liegen Steckdosen, Kabel oder Elektrogeräte im Wasser, wird ihr Stromkreis am Sicherungskasten ausgeschaltet, sofern der Kasten trocken ist und man ihn trockenen Fußes erreicht; sonst wartet man draußen, bis Feuerwehr oder Netzbetreiber da sind. Solange im Untergeschoss Wasser nachsteigt, betritt es keiner. Danach wird die Ursache gesucht und behoben, damit kein weiteres Wasser nachläuft.

Auch wer sich am Ende lieber Geld auszahlen lässt, kommt um diese Schritte nicht herum. Nasse Dämmschichten und durchfeuchtete Wände trocknen meist nicht von selbst, und ein Schaden, der offen bleibt, wächst weiter, bis aus einem Fleck ein Fall für den Rückbau geworden ist. Wir empfehlen, Ursache und Feuchte in jedem Fall beseitigen zu lassen und erst danach über Reparatur oder Auszahlung zu entscheiden. Die Messwerte der Trocknung sind zugleich ein Beleg dafür, in welchem Zustand das Haus nach dem Schaden war.

Zeitwert sofort, Neuwertanteil nur mit Wiederaufbau

In der Gleitenden Neuwertversicherung, wie sie die Musterbedingungen des GDV beschreiben, besteht die Entschädigung aus zwei Teilen: dem Zeitwertschaden und dem Neuwertanteil, der darüber hinausgeht.^[1] Diesen zweiten Teil bekommt nur, wer sicherstellt, dass das Geld in eine Wiederherstellung gleicher Art und Zweckbestimmung am alten Standort fließt, und zwar so, dass diese Wiederherstellung binnen drei Jahren nach dem Versicherungsfall gesichert ist.^[1]

Verbietet das Recht den Wiederaufbau am alten Platz oder wäre er wirtschaftlich nicht zu vertreten, genügt nach den Bedingungen ein Gebäude an anderer Stelle in Deutschland.^[1] Wer den Neuwertanteil bekommt und dann schuldhaft nicht in angemessener Frist wiederherstellt, muss ihn zurückzahlen.^[1] Nach dieser Regel trägt also ein Rückzahlungsrisiko, wer erst kassiert und dann doch nicht saniert.^[1] Bis über die Wiederherstellung entschieden ist, kann eine Abschlagszahlung auf den Zeitwertschaden die Wartezeit überbrücken.

Warum Versicherer auf der Wiederherstellung bestehen

Der Bundesgerichtshof hat 2016 zu einer solchen Klausel in den VGB 2010 entschieden und zwei Zwecke hervorgehoben: Sie begrenzt die Bereicherung auf die Ausgaben, die der Schaden dem Eigentümer aufzwingt, und sie soll verhindern, dass jemand einen Versicherungsfall vortäuscht oder herbeiführt, um sich einen Neubau finanzieren zu lassen.^[3] In dem Fall hatte der Versicherer den Zeitwertanteil gezahlt und die Neuwertspitze einbehalten.^[3]

Sichergestellt bedeutet dabei nicht, dass die Arbeiten schon abgeschlossen sein müssen. Nach einer älteren Entscheidung des Bundesgerichtshofs reicht eine Prognose, die vernünftige Zweifel ausschließt, etwa wenn ein Bauvertrag mit einem leistungsfähigen Unternehmer verbindlich geschlossen ist und eine Rückabwicklung fernliegt.^[4] Ein bloßer Kostenvoranschlag in der Schublade erfüllt diesen Maßstab nicht.^[4]

Verkaufen statt sanieren

Wer das beschädigte Haus verkaufen möchte, verliert den Neuwertanteil nicht zwangsläufig. In dem Fall, den der Bundesgerichtshof 2004 entschied, hatten sich die Erwerber zum Wiederaufbau verpflichtet und Bauleistungen verbindlich vergeben, und der Anspruch auf den Neuwertanteil entstand danach noch beim Verkäufer, weil die Wiederherstellung bis zum Eigentumsübergang gesichert war.^[4]

Fehlt eine solche Absicherung, bleibt es nach den Musterbedingungen beim Zeitwertschaden.^[1] Sprechen Sie einen geplanten Verkauf deshalb früh mit dem Versicherer ab, damit klar ist, welche Unterlagen er für die Sicherstellung erwartet, und halten Sie die Absprache schriftlich fest. Zu diesen Unterlagen gehört der Abschlussbericht der Wasserschadensanierung, weil er den Zustand vor dem Verkauf belegt.

Ohne Rechnung keine Mehrwertsteuer

Auch beim Zeitwertschaden fällt die Auszahlung ohne Reparatur niedriger aus. Die Mehrwertsteuer ersetzt der Versicherer nach den Musterbedingungen nur, wenn und soweit sie bei der Wiederherstellung oder Wiederbeschaffung tatsächlich angefallen ist, und nicht, wenn der Versicherungsnehmer zum Vorsteuerabzug berechtigt ist.^[1] Weist ein Gutachten Kosten mit Steuer aus, liegt eine reine Geldabrechnung nach dieser Regel um den Steueranteil darunter.^[1] Ist die Höhe des Zeitwertschadens selbst streitig, lässt sich der Streit über die Schadenhöhe in einem Sachverständigenverfahren klären.

Bei einem Gebäudeschaden, den ein Dritter zu verantworten hat, gilt Ähnliches. Der Geschädigte kann statt der Reparatur den dafür nötigen Geldbetrag verlangen, die Umsatzsteuer aber nur, wenn und soweit sie tatsächlich angefallen ist.^[2] Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat 2025 einem Eigentümer, dessen historische Giebelwand nach einem Verkehrsunfall neu aufgemauert worden war, die Umsatzsteuer gestrichen, weil die Arbeiten über die Reparatur hinausgingen und nicht belegt war, dass gerade die nötigen Maßnahmen diese Steuer ausgelöst hatten.^[5]

Als Mieter bekommen Sie kein Geld für die Wände

Den Gebäudeschaden reguliert der Eigentümer mit seiner Wohngebäudeversicherung. Wohnen Sie zur Miete, schuldet Ihnen der Vermieter während der Mietzeit eine Wohnung in vertragsgemäßem Zustand.^[2] Ob er die Entschädigung für die Reparatur nutzt oder anders verwendet, ändert an dieser Pflicht nach dem Gesetz nichts.^[2]

Für Ihre eigenen Möbel, Teppiche und Geräte ist Ihre Hausratversicherung zuständig. Klären Sie auch dort vor einer Geldabrechnung, wie der Vertrag zerstörte Sachen ersetzt, und bewahren Sie Kaufbelege und Fotos auf, bis die Abrechnung abgeschlossen ist.

Bevor Sie einer Geldabrechnung zustimmen

Diese Punkte sollten geklärt sein, bevor Sie sich auszahlen lassen:

• schriftlich bestätigen lassen, welcher Betrag ohne Reparatur gezahlt wird
• Gutachten oder Kostenvoranschlag mit getrennt ausgewiesener Steuer anfordern
• Ursache beheben und die Feuchte messen lassen, auch wenn nicht saniert wird
• Fotos und Messwerte aufbewahren, falls später doch repariert wird
• die Frist für den Neuwertanteil im Kalender notieren

Häufige Fragen

Bekomme ich ohne Reparatur wenigstens den Zeitwert?

Nach den Musterbedingungen bleibt der Anspruch auf den Zeitwertschaden bestehen, der Neuwertanteil hängt an der gesicherten Wiederherstellung.^[1] So hatte es auch der Versicherer in dem Fall gehandhabt, den der Bundesgerichtshof 2016 entschied.^[3]

Wie lange habe ich Zeit, mich doch für die Reparatur zu entscheiden?

Nach den Musterbedingungen muss die Wiederherstellung spätestens drei Jahre nach dem Schadentag gesichert sein.^[1] Ein verbindlich geschlossener Bauvertrag mit einem leistungsfähigen Unternehmer kann dafür genügen.^[4]

Zahlt die Versicherung die Mehrwertsteuer aus dem Gutachten?

Nur, wenn und soweit sie bei der Wiederherstellung oder Wiederbeschaffung tatsächlich angefallen ist.^[1] Wer zum Vorsteuerabzug berechtigt ist, bekommt sie gar nicht ersetzt.^[1]