Unbewohnbar nach dem Wasserschaden: Wer zahlt Hotel und Mietausfall?

Von Andre Wengorra

Wann eine Wohnung als unbewohnbar gilt

Unbewohnbar heißt mehr als unbequem. Nach den Musterbedingungen der Wohngebäudeversicherung gibt es Hotelkosten nur für eine ständig bewohnte Wohnung, die unbewohnbar geworden ist, und nur, wenn man sich nicht zumutbar mit einem bewohnbaren Teil behelfen kann.^[2] Läuft die Trocknung in einem Zimmer, während Küche, Bad und Schlafzimmer nutzbar bleiben, spricht das gegen einen Anspruch auf Hotelkosten.

Anders ist es, wenn das einzige Bad ausfällt, Strom und Heizung abgeschaltet sind oder Estrich in mehreren Räumen ausgebaut werden muss. Halten Sie mit Fotos und Notizen fest, welche Räume wie lange nicht nutzbar waren, und sprechen Sie den Auszug vorher mit dem Versicherer ab.

Hotelkosten aus der Hausratversicherung

Naheliegend ist der Gedanke, dass die Hausratversicherung das Hotel bezahlt. Der Versicherungsombudsmann berichtet von einer wachsenden Zahl von Streitfällen genau darüber.^[1] In vielen dieser Fälle war der Hausrat gar nicht oder nur geringfügig beschädigt, und die Wohnung war wegen eines Gebäudeschadens unbewohnbar.^[1]

Ein Versicherungsfall in der Hausratversicherung verlangt aber, dass gerade der Hausrat durch eine versicherte Gefahr beschädigt wurde.^[1] Das Oberlandesgericht Saarbrücken hat im September 2023 als erstes Obergericht einen Anspruch auf Erstattung der Unterbringungskosten verneint, wenn die Unbewohnbarkeit allein auf dem Gebäudeschaden beruht.^[1] Ist auch Hausrat beschädigt, sind nach dem Ombudsmann viele Fragen noch nicht obergerichtlich geklärt.^[1]

Hotelkosten aus der Wohngebäudeversicherung

Auch die Wohngebäudeversicherung kennt Hotelkosten. Nach ihren Musterbedingungen sind das Kosten für eine Hotel- oder ähnliche Unterbringung ohne Nebenkosten wie Frühstück, bis die Wohnung wieder bewohnbar ist, höchstens für die im Vertrag genannte Dauer und bis zu einem Höchstbetrag je Tag.^[2] Sie werden allerdings nur erstattet, wenn eine Entschädigung nicht aus einem anderen Versicherungsvertrag beansprucht werden kann.^[2]

Diese Regel macht die Gebäudeversicherung zum zweiten Ansprechpartner. Lehnt die Hausratversicherung ab, weil nur das Gebäude beschädigt ist, lohnt der Antrag bei der Gebäudeversicherung. Legen Sie die Ablehnung der Hausratversicherung bei, damit klar ist, dass von dort nichts kommt. Bei der Abwicklung mit der Versicherung hilft es, beide Anträge mit denselben Unterlagen zu stellen, damit keine Seite auf fehlende Angaben verweisen kann.

Transport und Einlagerung der Möbel

Muss die Wohnung für die Sanierung geräumt werden, entstehen Kosten für Transport und Lager. Nach dem Ombudsmann gab es dazu lange eine informelle Übereinkunft: Der Gebäudeversicherer übernahm die Bewegungskosten bis zur Türschwelle, der Hausratversicherer die weiteren Kosten der Auslagerung.^[1] Nach dem Urteil aus Saarbrücken ist der Hausratversicherer dafür nicht mehr eintrittspflichtig, wenn die Auslagerung nur wegen des Gebäudeschadens nötig ist.^[1]

Weil nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Köln vom 01.08.2005 auch die Gebäudeversicherung dafür nicht aufkommen soll, können Versicherte nach dem Ombudsmann auf diesen Kosten sitzen bleiben, obwohl sie beide Versicherungen haben.^[1] Der Versichererverband empfiehlt in seinem Handbuch der Sachversicherung, dass Gebäudeversicherer die Auslagerungskosten übernehmen, verbindlich ist das aber nicht.^[1] Fragen Sie darum vor dem Ausräumen beide Versicherer schriftlich, wer was übernimmt.

Wie lange die Versicherer zahlen wollen

Streit gibt es auch über die Dauer. Nach dem Ombudsmann berufen sich Betroffene darauf, dass Hotelkosten nach dem Wortlaut der Bedingungen bis zur Wiederbewohnbarkeit der Wohnung zu zahlen sind, während Versicherer darauf abstellen, wann der beschädigte Hausrat hätte wiederbeschafft werden können, und dafür meist Zeiträume von wenigen Wochen bis zu drei Monaten ansetzen.^[1]

Planen Sie darum nicht mit der gesamten Dauer der Sanierung, bevor die Zusage vorliegt. Je genauer Sie belegen, welche Räume warum nicht nutzbar sind und welche Arbeiten noch laufen, desto besser lässt sich die Dauer begründen. Dafür eignet sich der Bericht der Wasserschadensanierung, der Messwerte und Arbeitsschritte mit Datum festhält.

Bevor Sie ausziehen

• die Unbewohnbarkeit mit Fotos und einer kurzen Beschreibung festhalten
• Hausrat- und Gebäudeversicherung schriftlich nach Hotel- und Lagerkosten fragen
• die Höchstdauer und den Betrag je Tag aus beiden Verträgen heraussuchen
• als Mieter den Vermieter informieren und die Mietminderung ankündigen
• Rechnungen für Hotel, Transport und Lager sammeln

Mietausfall für Vermieter

Vermieter verlieren Miete, wenn ihre Mieter wegen des Schadens zu Recht ganz oder teilweise nicht zahlen oder kündigen. Die Musterbedingungen der Wohngebäudeversicherung ersetzen diesen Mietausfall einschließlich der fortlaufenden Betriebskosten.^[2] Bewohnen Eigentümer die Wohnung selbst und ist ihnen die Nutzung nicht zuzumuten, wird der ortsübliche Mietwert ersetzt.^[2] Auch die Stromkosten der Trocknungsgeräte gehören bei vermieteten Wohnungen zu den Posten, die zwischen Mieter und Vermieter zu klären sind.

Ersetzt wird beides, solange die Räume unbenutzbar sind, höchstens für eine vereinbarte Zahl von Monaten, und nur, soweit die Wiederbenutzung nicht schuldhaft verzögert wird.^[2] Wer also die Sanierung schleifen lässt, riskiert, dass der Versicherer den Mietausfall kürzt.

Mieter: keine Miete für eine unbrauchbare Wohnung

Ist die Wohnung wegen des Mangels nicht nutzbar, entfällt die Miete für diesen Zeitraum, bei bloß eingeschränkter Nutzung schulden Mieter eine angemessen herabgesetzte Miete.^[3] Wer in ein Hotel ziehen muss, weil die Wohnung unbrauchbar ist, zahlt in dieser Zeit also keine Miete für sie. Abweichende Klauseln zum Nachteil der Mieter sind bei Wohnraum unwirksam.^[3]

Häufige Fragen

Wie lange zahlt die Versicherung das Hotel?

Bis die Wohnung wieder bewohnbar ist, längstens für die Zahl von Tagen, die im Vertrag steht, und bis zu einem Betrag je Tag.^[2] Sehen Sie in Ihren Versicherungsschein, bevor Sie ein Hotel buchen.

Bekomme ich Geld, wenn ich bei Verwandten unterkomme?

Erstattet werden Kosten, die tatsächlich entstehen. Fragen Sie Ihren Versicherer, ob er für eine private Unterkunft einen Betrag zahlt, und bitten Sie um eine schriftliche Antwort.