Trocknung im Mehrfamilienhaus: Strom, Zugang und Nachbarn

Von Andre Wengorra

Wasser kennt keine Wohnungsgrenzen

In einem Mehrfamilienhaus läuft Wasser durch Decken, Schächte und Estrichfugen in Wohnungen, die mit dem Leck nichts zu tun haben. Die Trocknung muss deshalb dort stattfinden, wo die Feuchte ist, und das kann die Wohnung darunter, daneben oder ein Kellerraum sein. Wer die Arbeiten organisiert, hängt davon ab, ob Gemeinschafts- oder Sondereigentum betroffen ist und wer Eigentümer und wer Mieter ist.

Ein Fall, über den die Anwaltkooperation berichtet, zeigt die typische Lage: In einer Eigentümergemeinschaft trat Wasser an der Decke einer Kellereinheit aus, Fachfirmen fanden einen Feuchteaustritt zwischen den Geschossen und empfahlen eine zeitnahe Trocknung, doch die Eigentümer der betroffenen, vermieteten Wohnung verweigerten den Zutritt.^[1] Die Gemeinschaft erwirkte eine einstweilige Verfügung, und der Zutritt musste zwangsweise durchgesetzt werden.^[1] Drohen weitere Schäden an der Bausubstanz, ist der Gemeinschaft nach dem Urteil nicht zuzumuten, bis zu einem Urteil in der Hauptsache zu warten, deshalb konnte ausnahmsweise eine solche Eilentscheidung ergehen.^[1] Den Feuchteaustritt zwischen den Geschossen grenzt eine Leckageortung ein, bevor jemand eine Decke öffnet.

Zugang zur Nachbarwohnung

Das Landgericht Berlin II bejahte den Anspruch der Gemeinschaft nach dem Wohnungseigentumsgesetz: Bestimmungswidrige Wasseraustritte sind regelmäßig ein hinreichender Grund, einen Eigentümer zum Zutritt und zur Duldung von Instandsetzungsmaßnahmen zu verpflichten.^[1] Maßgeblich ist, ob ein Schaden am Gemeinschaftseigentum zu befürchten ist, und das genaue Ausmaß der Durchfeuchtung muss dafür noch nicht feststehen.^[1]

Einen Beschluss der Eigentümer brauchte es nach dem Urteil nicht, weil der Verwalter die Maßnahme als dringende Erhaltungsmaßnahme anordnen durfte.^[1] Ist die Wohnung vermietet, muss der Eigentümer auf seinen Mieter einwirken, damit dieser das Betreten duldet, oder die Gemeinschaft nimmt den Mieter direkt in Anspruch.^[1]

Was Mieter dulden und was sie zurückbekommen

Mieter müssen nach dem BGB Arbeiten hinnehmen, die nötig sind, um die Wohnung instand zu halten oder instand zu setzen.^[2] Angekündigt werden müssen solche Maßnahmen rechtzeitig, es sei denn, sie wirken nur unerheblich ein oder müssen sofort durchgeführt werden, wie es bei einem frischen Wasserschaden der Fall sein kann.^[2] Für die Trocknung in der Mietwohnung gelten damit dieselben Regeln wie für jede andere Erhaltungsmaßnahme.

Was Mieter wegen der Arbeiten ausgeben müssen, erstattet der Vermieter nach dem BGB in angemessenem Rahmen, und auf Wunsch zahlt er vorab einen Vorschuss.^[2] Davon kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.^[2] Läuft ein Trockner am Stromzähler einer Wohnung, gehört dieser Verbrauch zu den Aufwendungen, die Sie belegen sollten.

Strom: welcher Zähler, welche Leitung

Läuft ein Trockner Tag und Nacht, stellt sich im Mehrfamilienhaus die Frage, an welchem Zähler. Geräte wie die Adsorptionstrockner der Reihe CTR A von Corroventa haben nach der Anleitung einen Stunden- und Kilowattstundenzähler, und sie dürfen nur an eine geerdete Steckdose angeschlossen werden.^[3] Der Hersteller empfiehlt einen Fehlerstrom-Schutzschalter, und das Kabel darf nicht durch Wasser oder über scharfe Kanten laufen.^[3]

Wird ein Gerät an einer Kabeltrommel angeschlossen, ist diese nach der Anleitung eines Bautrockner-Verleihs vollständig abzurollen.^[4] Fliegt beim Anschließen die Sicherung heraus, ist zuerst der Stromanschluss zu prüfen.^[4] Notieren Sie Zählerstände und Gerätezähler zu Beginn und am Ende, und klären Sie mit Verwaltung oder Vermieter, ob Geräte im Treppenhaus oder Keller an den Allgemeinstrom dürfen.

Für das Gerät des Verleihs nennt die Anleitung einen Betrieb zwischen 10 und 30 Grad Raumtemperatur.^[4] In einem unbeheizten Keller oder Treppenhaus kann das im Winter knapp werden, und dann braucht es eine andere Gerätetechnik oder eine Grundheizung.

Lärm, Wärme und Nachbarn

Ein Bautrockner arbeitet nach der Anleitung des Verleihs mit etwa 50 Dezibel, etwas lauter als ein handelsüblicher Kühlschrank, und unter Volllast kann es lauter werden.^[4] Ein einzelnes Gerät ist nach der Anleitung für einen Raum von 40 bis 60 Quadratmetern ausgelegt, für mehrere Räume werden Geräte umgestellt oder mehrere eingesetzt.^[4] In einem Haus mit hellhörigen Decken hört die Nachbarschaft das mit, besonders nachts.

Ein Aushang im Treppenhaus mit Ansprechpartner, Telefonnummer und voraussichtlicher Dauer erspart Rückfragen. Sind Nachbarn verreist, klären Sie früh, wer einen Schlüssel hat, damit Messungen nicht ausfallen. Sprechen Sie Nachbarn, deren Wohnung betroffen ist, direkt an, und vereinbaren Sie Zeiten für Messungen und Gerätewechsel, damit niemand tagelang auf die Firma warten muss.

Wer was organisiert

Bei Schäden am Gemeinschaftseigentum einer Eigentümergemeinschaft handelt der Verwalter, im vom Landgericht entschiedenen Fall sogar ohne Beschluss.^[1] Bei Schäden in einer Mietwohnung ist der Vermieter für die Instandsetzung zuständig, und Mieter melden den Schaden sofort. Sind mehrere Eigentümer betroffen, sollte eine Stelle die Termine mit der Trocknungsfirma bündeln, etwa die Verwaltung.

Legen Sie für jede betroffene Wohnung eine eigene Liste an: Fotos, Messwerte, Zählerstände, Gerätenummern und Termine. Bei mehreren Beteiligten, Versicherungen und Eigentümern sind diese Unterlagen später der schnellste Weg, Kosten und Verantwortung zuzuordnen.

Häufige Fragen

Muss ich die Trocknungsfirma in meine Wohnung lassen, wenn das Leck beim Nachbarn war?

Droht ein Schaden am Gemeinschaftseigentum, kann die Gemeinschaft nach einem Urteil des Landgerichts Berlin II Zutritt und Duldung verlangen.^[1] Als Mieter haben Sie erforderliche Erhaltungsmaßnahmen nach dem BGB zu dulden.^[2]

Wer bezahlt den Strom der Trockner in meiner Mietwohnung?

Aufwendungen infolge einer Erhaltungsmaßnahme ersetzt der Vermieter nach dem BGB in angemessenem Umfang, auf Verlangen auch als Vorschuss.^[2] Notieren Sie dafür die Zählerstände.