Gemeinschaftseigentum

Was zwingend Gemeinschaftseigentum ist

Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nach § 5 Absatz 2 WEG nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich einer Wohnung befinden.^[1] Die Eigentümer können nach Absatz 3 aber auch vereinbaren, dass Bestandteile, die Sondereigentum sein könnten, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören.^[1]

Eingang und Treppenhaus, Aufzug und Funktionsräume im Keller zählen nach einem Überblick bei haustec in der Regel zum Gemeinschaftseigentum, und auch das Dach gehört grundsätzlich dazu.^[2] Bis vor das Bundesverfassungsgericht wurde darüber gestritten, ob das auch für Garagen gilt, die dem Sondereigentum zugeordnet sind, und nach dem Beitrag gingen die Karlsruher Richter dabei von tragenden Gebäudebestandteilen aus, die zum Gemeinschaftseigentum gehören.^[2] Ist Wasser an der Decke unter dem Balkon zu sehen, liegt die Ursache darum oft in einem Bauteil, das der Gemeinschaft gehört.

Wasserleitungen im Gemeinschaftseigentum

Wasserleitungen einer Wohnanlage gehören nach dem Überblick bei haustec zum Gemeinschaftseigentum, soweit sie im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums verlaufen, was mit der überragenden Bedeutung der Wasserversorgung zusammenhängt.^[2] Steht in der Teilungserklärung das Gegenteil, ist das nach dem Bundesgerichtshof unerheblich.^[2]

Durch die Teilungserklärung kann nach dem Urteil vom 26.10.2012 kein Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes begründet werden, sie kann die Grenze zwischen gemeinschaftlichem Eigentum und Sondereigentum nur zugunsten, nie zulasten des gemeinschaftlichen Eigentums verschieben.^[3] Das gilt nach dem BGH auch dann, wenn ein Leitungsstrang ausschließlich der Versorgung einer einzelnen Wohnung dient, und im entschiedenen Fall ging es um eine Wasserleitung in einer Dachabseite.^[3]

Ob Leitungen, die unter Putz in tragenden Wänden liegen, schon deshalb gemeinschaftlich sind, weil man zum Erneuern die Wand aufschlagen muss, wird in Rechtsprechung und Literatur unterschiedlich gesehen, wie die Randnummer 14 des Urteils mit ihren Nachweisen zeigt.^[3] Nach einer dort wiedergegebenen Auffassung stehen Leitungen im räumlichen Bereich einer Wohnung erst von den einzelnen Abzweigungen der Hauptleitung an im Sondereigentum.^[3]

Wer verwaltet und wer zahlt

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt nach § 18 Absatz 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die nach § 9a die Rechte aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ausübt und die entsprechenden Pflichten wahrnimmt.^[1] Jeder Eigentümer kann von ihr eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen, und dazu gehören nach § 19 Absatz 2 insbesondere die ordnungsmäßige Erhaltung, die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert und die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage.^[1]

Die Kosten der Gemeinschaft trägt nach § 16 Absatz 2 WEG jeder Eigentümer nach dem Verhältnis seines im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteils, und für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten können die Eigentümer eine abweichende Verteilung beschließen.^[1] Für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft haftet jeder Eigentümer einem Gläubiger nach § 9a Absatz 4 im Verhältnis seines Miteigentumsanteils, und nach § 18 Absatz 4 kann jeder Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen, etwa in Schadenmeldungen und Gutachten.^[1] Die Abwicklung mit der Versicherung läuft bei Schäden am gemeinschaftlichen Eigentum darum meist über den Verwalter.

Notmaßnahmen nach einem Wasserschaden

Jeder Wohnungseigentümer ist nach § 18 Absatz 3 WEG berechtigt, ohne Zustimmung der anderen die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.^[1] Der Verwalter ist nach § 27 Absatz 1 berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.^[1] Bei einem Wasserschaden im Mehrfamilienhaus ist der Verwalter darum eine der ersten Stellen, die informiert werden sollten.

Nach einem Leitungswasserschaden gehören dazu typischerweise die Sofortmaßnahmen: das Wasser abstellen, stehendes Wasser aufnehmen und die Leckageortung veranlassen, damit der Schaden sich nicht ausweitet. Die eigentliche Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums beschließt dann die Gemeinschaft, soweit die Eigentümer die Befugnisse des Verwalters nicht per Beschluss erweitert haben.^[1]

Wenn die Gemeinschaft zu spät handelt

Seit dem 01.12.2020 obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Außen- und im Innenverhältnis ausschließlich der Gemeinschaft, wie der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 27.02.2026 festhält.^[4] Zur ordnungsmäßigen Verwaltung zählt danach auch die Erfüllung öffentlich-rechtlicher Anforderungen an das gemeinschaftliche Eigentum, etwa die bauordnungsrechtlich vorgeschriebene Herstellung eines zweiten Rettungswegs.^[4] Verletzt die Gemeinschaft schuldhaft ihre Pflicht zur ordnungsmäßigen Verwaltung und erleidet ein Eigentümer dadurch einen Schaden an seinem Sondereigentum, kann er von ihr Schadensersatz nach § 280 Absatz 1 BGB verlangen, ohne dass es einer Mahnung oder eines Verzugs bedarf.^[4] Die Pflicht zur ordnungsmäßigen Verwaltung hat nach dem Senat eine Doppelnatur, sie ist Leistungs- und Schutzpflicht zugleich und schützt auch das Interesse der Eigentümer an der Unversehrtheit ihres Sondereigentums.^[4]

Die Gemeinschaft muss sich dabei das Verhalten ihres Verwalters und ihrer Erfüllungsgehilfen zurechnen lassen und, anders als bis zum 30.11.2020, auch Fehler bei der Willensbildung in der Eigentümerversammlung.^[4] Für jeden Mangel des gemeinschaftlichen Eigentums haftet sie aber nicht sofort im Sinne einer Garantie: Ihre Haftung kommt erst ab dem Zeitpunkt in Betracht, zu dem die Maßnahme bei pflichtgemäßem Handeln beschlossen und durchgeführt worden wäre.^[4]

Geht es um eine unterlassene Maßnahme, setzt die Pflichtwidrigkeit voraus, dass die Gemeinschaft vom Handlungsbedarf wusste oder hätte wissen müssen, und erst ab dann muss sie beschließen und in angemessener Zeit umsetzen.^[4] Eine Maßnahme, die notwendig ist, um die zweckentsprechende Nutzung zu Wohnzwecken zu ermöglichen, darf sie nicht zurückstellen.^[4] Die Zeit, die auch eine ordnungsmäßig handelnde Gemeinschaft für Kenntnisnahme, Beschluss und Durchführung braucht, geht zulasten des Eigentümers, der seinen Schaden darlegen und beweisen muss, und ein Mitverschulden kann ihm angerechnet werden, wenn er keinen Beschluss beantragt, obwohl er die Beschlussfassung hätte beeinflussen können.^[4]

Im entschiedenen Fall fehlte einem Dachgeschoss ein zweiter Rettungsweg, die Behörde untersagte die Nutzung, und die Eigentümerin verlangte Ersatz für ausgefallene Pacht, und der BGH verwies die Sache an das Landgericht Braunschweig zurück.^[4] Für Feuchteschäden am Gemeinschaftseigentum folgt daraus, dass es darauf ankommt, ab wann die Gemeinschaft von dem Schaden wusste oder hätte wissen müssen, und eine schriftliche Meldung an die Verwaltung hält diesen Zeitpunkt fest.

Gemeinschaftseigentum bei der Sanierung

Bei einem Wasserschaden in einer Eigentumsanlage ist für das gemeinschaftliche Eigentum die Verwaltung unser Auftraggeber, und sie meldet den Schaden der verbundenen Gebäudeversicherung der Gemeinschaft. In unserer Dokumentation trennen wir, welche Bauteile betroffen sind, etwa Leitungsstränge, Rohdecken, tragende Wände oder Estrich, und in welcher Wohnung sie liegen.

Die Zuordnung zu Gemeinschafts- oder Sondereigentum nimmt die Verwaltung nach der Teilungserklärung vor. Wir liefern ihr die Messwerte und Fotos, auf die sie sich dabei und in der Eigentümerversammlung stützen kann.