Sondereigentum

Wohnungseigentum, Teileigentum und Sondereigentum

Nach § 1 WEG kann an Wohnungen Wohnungseigentum und an Räumen eines Gebäudes, die nicht zu Wohnzwecken dienen, Teileigentum begründet werden.^[1] Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört, und Teileigentum ist dasselbe für Räume, die nicht dem Wohnen dienen, wobei für das Teileigentum die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend gelten.^[1]

Sondereigentum und Miteigentumsanteil lassen sich nicht voneinander trennen: Wer eine Eigentumswohnung besitzt, ist Alleineigentümer seiner Wohnung und zugleich Miteigentümer an allem, was nicht Sondereigentum ist. Was im Einzelnen zum Sondereigentum gehört, legen die bei der Begründung bestimmten Räume und die Grenzen des § 5 WEG fest.^[1]

Was Sondereigentum sein kann

Gegenstand des Sondereigentums sind nach § 5 Absatz 1 WEG die bei der Begründung des Wohnungseigentums bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das bei geordnetem Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.^[1]

Erstreckt sich das Sondereigentum auf Teile des Grundstücks außerhalb des Gebäudes, gilt nach derselben Vorschrift § 94 BGB über wesentliche Bestandteile entsprechend.^[1] Welche Teile trotzdem zwingend gemeinschaftlich bleiben, weil sie für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes nötig sind oder dem gemeinsamen Gebrauch dienen, beschreibt der Begriff Gemeinschaftseigentum.

Heizkörper und Leitungen in der Wohnung

Heizkörper und die dazugehörigen Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung können nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 08.07.2011 durch die Teilungserklärung oder eine nachträgliche Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden, wie die Inhaltsangaben zu der Entscheidung bei dejure.org zusammenfassen.^[2] Bis dahin hatte sich der Senat nur mit der Zuordnung einer Heizungsanlage befasst, nicht mit Heizkörpern und Anschlussleitungen in den Wohnungen einer Anlage mit Zentralheizung.^[2]

In der Entscheidung gibt der BGH auch den Meinungsstand wieder: Die Ventile sollen danach selbst dann zum Gemeinschaftseigentum gehören, wenn die Heizkörper Sondereigentum sind, und etwas anderes soll gelten, wenn ein einzelner Heizkörper für den Betrieb der gesamten Anlage unverzichtbar ist.^[2] Erneuert die Gemeinschaft die Zentralheizung und passen die alten Heizkörper nicht mehr, muss sie dem einzelnen Eigentümer eine angemessene Zeit zur Umstellung geben, darf die beschlossene Erneuerung aber nicht darüber hinaus zurückstellen.^[2]

Für Wasserleitungen gilt ein strengerer Maßstab: Stränge, die im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums verlaufen, bleiben nach der Rechtsprechung auch dann gemeinschaftlich, wenn sie nur eine einzige Wohnung versorgen, wie der Begriff Gemeinschaftseigentum zeigt. Wo die undichte Stelle liegt, klärt nach einem Schaden darum zuerst eine Leckageortung, weil davon abhängt, wer zuständig ist.

Rechte aus dem Sondereigentum

Jeder Wohnungseigentümer kann nach § 13 Absatz 1 WEG mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, soweit nicht das Gesetz entgegensteht, es insbesondere bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen und andere von Einwirkungen ausschließen.^[1] Für Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des Sondereigentums hinausgehen, gelten nach Absatz 2 die Regeln über bauliche Veränderungen entsprechend, eine Gestattung ist aber nicht nötig, soweit keinem anderen Eigentümer ein Nachteil über das unvermeidliche Maß hinaus erwächst.^[1]

Pflichten und Duldung

Gegenüber der Gemeinschaft ist jeder Wohnungseigentümer nach § 14 Absatz 1 WEG verpflichtet, Gesetz, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten und das Betreten seines Sondereigentums sowie andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder ihm keinen Nachteil über das unvermeidliche Maß hinaus bringen.^[1] Gegenüber den anderen Eigentümern darf er deren Sondereigentum nicht darüber hinaus beeinträchtigen und muss Einwirkungen in diesem Rahmen dulden.^[1]

Muss ein Wohnungseigentümer eine Einwirkung dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er nach § 14 Absatz 3 einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen.^[1] Nach einem Wasserschaden betrifft das etwa das Öffnen einer Wohnung, um ein Leck in einer gemeinschaftlichen Leitung zu orten, oder Trocknungsgeräte, die in einer Wohnung laufen, weil das Wasser aus der Wohnung darüber kam.

Wasserschaden im Sondereigentum und der Selbstbehalt

Wer bei einem Leitungswasserschaden im Bereich des Sondereigentums den Selbstbehalt der Gebäudeversicherung trägt, hat der Bundesgerichtshof am 16.09.2022 entschieden.^[3] Die Gemeinschaft im Streitfall unterhielt eine verbundene Gebäudeversicherung für das ganze Gebäude, ohne zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum zu unterscheiden, und wegen mangelhafter Kupferrohre traten in den Wohnungen wiederholt Wasserschäden auf.^[3]

Die Verwalterin ließ die Schäden jeweils von einem Fachunternehmen beseitigen, bezahlte sie vom Gemeinschaftskonto, nahm die Versicherung in Anspruch und legte die Kosten abzüglich der Versicherungsleistung nach Miteigentumsanteilen um, auch soweit Sondereigentum betroffen war.^[3] Wegen der Schadenhäufigkeit betrug der Selbstbehalt inzwischen 7.500 Euro je Schaden, sodass die Versicherung nur noch etwa ein Viertel der Schäden erstattete, und die Eigentümerin einer gewerblichen Einheit, in der kein Schaden aufgetreten war, wollte sich an diesen Kosten nicht beteiligen.^[3]

Der BGH hielt die Praxis für rechtmäßig: Ein in der verbundenen Gebäudeversicherung vereinbarter Selbstbehalt ist wie die Prämie nach dem geltenden Verteilungsschlüssel zu verteilen, gleich ob der Leitungswasserschaden am Gemeinschaftseigentum oder ganz oder teilweise am Sondereigentum entstanden ist.^[3] Der Selbstbehalt senkt die Prämie und damit das Hausgeld aller, und nach der Erwartung der Eigentümer wird das per Mehrheit eingegangene Risiko für alle versicherten Sachen gemeinsam getragen.^[3] Nach versicherungsrechtlichen Maßstäben ist ein Selbstbehalt zwar eine bewusste Unterversicherung, es würde der Interessenlage der Eigentümer aber nicht gerecht, wenn der geschädigte Sondereigentümer ihn allein tragen müsste.^[3] Das gilt nach dem BGH auch, wenn der Versicherer die Fortsetzung des Vertrags in einer schadengeneigten Anlage von einem Selbstbehalt abhängig macht, weil sonst der Anspruch aller Eigentümer auf eine angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert nicht erfüllt werden könnte, und der verbleibende Selbstbehalt zählt wie die Prämie zu den Kosten der Gemeinschaft nach § 16 Absatz 2 Satz 1 WEG.^[3]

Den Verteilungsschlüssel für die Zukunft ändern können die Eigentümer nach § 16 Absatz 2 Satz 2 WEG per Beschluss, einen Anspruch darauf hat ein einzelner Eigentümer nach dem BGH aber nur, wenn das Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unbillig erscheint.^[3] Das komme in Betracht, wenn die Schäden auf baulichen Unterschieden des Leitungsnetzes beruhen, und nicht, wenn die Ursache bei gleicher Bauweise in einem unterschiedlichen Nutzungsverhalten liegt.^[3]

Sondereigentum bei der Sanierung

Vor Beginn einer Sanierung klären wir mit Verwaltung und Eigentümer, welche Teile der Wohnung nach der Teilungserklärung zum Sondereigentum gehören, weil davon abhängt, wer den Auftrag erteilt, wer zustimmen muss und wohin die Rechnung geht. Für die Abwicklung mit der Versicherung trennen wir in der Dokumentation, welche Bauteile betroffen sind und in welchem Raum sie liegen.

Wo Trocknungsgeräte in einer Nachbarwohnung laufen müssen, sprechen wir das mit den Bewohnern ab und halten Beginn, Ende und Stromverbrauch fest, damit ein Ausgleich später belegt ist.