Wasserschaden während der Vermietung: Was tun mit den Gästen?

Von Andre Wengorra

Die ersten Minuten

• die Gäste aus betroffenen Räumen bringen
• die Sicherungen für nasse Bereiche ausschalten, ohne nasse Geräte oder Schalter anzufassen
• liegt der Sicherungskasten im Wasser, niemanden in den Raum lassen und die Feuerwehr holen
• das Wasser am Haupthahn oder am nächsten Absperrventil abstellen
• Gepäck und Wertsachen der Gäste trocken lagern
• Fotos machen, bevor aufgeräumt wird
• einen Installateur rufen und, wenn Wasser an die Elektrik gekommen ist, eine Elektrofachkraft

Wie gefährlich Wasser an der Elektrik ist, zeigt ein vom Institut für Schadenverhütung und Schadenforschung untersuchter Fall. In einem Reihenhaus fand der Elektronotdienst einen Wassertropfen in der Elektroverteilung und tauschte die Schutzschalter, am nächsten Morgen begann die Verteilung zu qualmen, und beim Öffnen des Sicherungskastens verletzte eine Stichflamme den Bewohner.^[1] Der Monteur hatte die Schutzschalter getauscht und nach DIN/VDE gemessen, im Versorgungsschacht aber keine Feuchtespuren gefunden.^[1] Der Brand beschädigte später Wasserleitungen im selben Schacht, und es entstand ein umfangreicher Wasserschaden.^[1] Dringt Wasser in eine Elektroverteilung ein, sammelt es sich nach der Erfahrung des Instituts in der nach oben offenen Phasenschiene und führt dort zum Kurzschluss.^[1]

Was die Gäste beanspruchen können

Hat eine gemietete Ferienwohnung Mängel, richten sich die Rechte der Gäste nach der Juristischen Zentrale des ADAC vor allem nach dem Mietrecht, wenn deutsches Recht anwendbar ist, etwa weil die Unterkunft direkt bei einem deutschen Vermieter gebucht wurde.^[2] Entsteht während der Mietzeit ein Mangel, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, müssen Mieter nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch so lange gar keine Miete zahlen.^[3] Lässt sich die Wohnung eingeschränkt nutzen, zahlen sie einen angemessen verringerten Betrag, und kleine Beeinträchtigungen zählen nicht.^[3] Bei Mietverhältnissen über Wohnraum erklärt das Gesetz Vereinbarungen, die davon zum Nachteil des Mieters abweichen, für unwirksam.^[3]

Die Höhe der Minderung richtet sich nach dem ADAC nach Dauer und Umfang der Beeinträchtigung.^[2] Schadenersatz ist zum Beispiel denkbar, wenn der Vermieter den Mangel trotz Fristsetzung nicht beseitigt und den Gästen dadurch nachweislich Schäden entstehen, einen Anspruch auf Erstattung entgangener Urlaubsfreude gibt es im Mietrecht dagegen nicht.^[2] Ist die Ferienwohnung nicht oder nur in geringem Umfang nutzbar, ist eine außerordentliche Kündigung denkbar.^[2] Für eine Mietminderung zählt bei einer Ferienwohnung jeder Tag, an dem Bad, Küche oder Schlafraum nicht nutzbar sind.

Liegt die Unterkunft im Ausland, gilt nach dem ADAC in der Regel ausländisches Recht.^[2] Bei einer Pauschalreise wenden sich Gäste mit Mängeln an Reiseleitung, Reisebüro oder Reiseveranstalter.^[2] Vermieter, die über einen Veranstalter vermieten, stimmen ihr Vorgehen darum mit diesem ab.

Ersatzunterkunft und klare Absprachen

Für Ferienwohnungen im EU-Ausland nennt das Europäische Verbraucherzentrum Deutschland bei Problemen immer den Vermieter als ersten Ansprechpartner: Er ist für einen ordentlichen Zustand verantwortlich und muss sich um Mängel kümmern.^[4] Vor Ort sollte er versuchen, den Mangel zu beseitigen, je nach Mangel durch eine Reinigung oder eine Alternativunterkunft, und tut er das nicht, können Gäste zumindest eine teilweise Erstattung verlangen.^[4]

Eine Ersatzwohnung in der Nähe, ein Hotelzimmer für die ersten Nächte oder ein Umzug innerhalb des Hauses beheben den Mangel schneller als eine Diskussion über Prozente. Gäste dokumentieren Mängel nach dem Verbraucherzentrum am besten mit aussagekräftigen Fotos und melden sie schriftlich, möglichst mit Empfangsbestätigung.^[4] Vermieter, die selbst Fotos machen und den Gästen schriftlich bestätigen, was vereinbart wurde, schaffen dieselbe Klarheit.

Buchungsportale sehen sich bei der Unterkunft selbst nach dem Verbraucherzentrum meist nur als Vermittler, und Gäste wenden sich im Zweifel an Vermieter und Portal zugleich.^[4] Wer über ein Portal vermietet, informiert deshalb auch das Portal über den Schaden und die gefundene Lösung, damit dort dieselbe Darstellung ankommt. Bei einem Wasserschaden durch Feriengäste, etwa nach einer übergelaufenen Wanne, sichern Vermieter vor der Abreise Fotos und eine schriftliche Schilderung des Hergangs.

Trocknung mit Gästen im Haus

Bleiben Gäste in einem Teil des Hauses, laufen Trocknungsgeräte womöglich Tag und Nacht, mit Lärm, Wärme und Stromverbrauch. Ob das zumutbar ist, hängt vom Raum ab: Ein Gerät im Keller stört weniger als eines neben dem Schlafzimmer. Spätestens hier lohnt es, Gäste umzuquartieren, statt die Trocknung zu verschieben. Bleiben sie doch im Haus, wird abgesprochen, wer die Geräte kontrolliert, welche Türen geschlossen bleiben und wo Kabel und Schläuche liegen, damit niemand darüber stolpert.

Bevor die Geräte aufgestellt werden, gehört eine Messung dazu, die zeigt, wie weit das Wasser in Estrich, Dämmung und Wände gezogen ist. Erst dann lässt sich sagen, ob die Wohnung für die nächsten Buchungen gesperrt bleiben muss oder ob einzelne Räume genügen.

Versicherung und nächste Gäste

Den Gebäudeschaden meldet der Eigentümer seinem Wohngebäudeversicherer, Schäden an Möbeln und Einrichtung dem Hausratversicherer, und hat ein Gast den Schaden verursacht, auch dessen Haftpflichtversicherer. Rechnungen für Ersatzunterkünfte und Notmaßnahmen werden gesammelt, ebenso der Schriftverkehr mit den Gästen.

Für die nächsten Buchungen zählt Ehrlichkeit: Gäste, die in eine Wohnung mit laufender Trocknung kommen würden, werden vorher informiert und bekommen eine Wahl. Wer kurzfristig umbucht oder absagt, vermeidet, dass aus einem Wasserschaden auch noch ein Streit mit den nächsten Gästen wird.

Häufige Fragen

Müssen Gäste weiter zahlen, wenn das Bad nach dem Wasserschaden gesperrt ist?

Ist die Tauglichkeit der Wohnung gemindert, schulden Mieter nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch nur eine angemessen herabgesetzte Miete.^[3] Wie viel, hängt nach dem ADAC von Dauer und Umfang der Beeinträchtigung ab.^[2]

Darf ich die Gäste in eine andere Wohnung umziehen lassen?

Eine Alternativunterkunft ist nach dem Europäischen Verbraucherzentrum ein Weg, den Mangel zu beheben.^[4] Sprechen Sie den Umzug mit den Gästen ab und halten Sie die Vereinbarung schriftlich fest.