Mietminderung

Was § 536 BGB regelt

Hat die Mietsache bei der Überlassung einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht ein solcher Mangel während der Mietzeit, ist der Mieter nach § 536 Absatz 1 BGB für diese Zeit von der Miete befreit.^[1] Ist die Tauglichkeit nur gemindert, schuldet er eine angemessen herabgesetzte Miete, und eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.^[1]

Dasselbe gilt, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt, und für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung außer Betracht, soweit sie auf einer Maßnahme zur energetischen Modernisierung beruht.^[1] Bei Wohnraum ist eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters abweicht, unwirksam, und auf einen vertraglichen Ausschluss der Mängelrechte kann sich ein Vermieter nach § 536d nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat.^[1]

Neben der Minderung kann der Mieter nach § 536a Schadensersatz verlangen, wenn der Mangel schon bei Vertragsschluss vorhanden war, später durch einen Umstand entsteht, den der Vermieter zu vertreten hat, oder wenn der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug ist.^[1] Selbst beseitigen und Ersatz der Aufwendungen verlangen darf der Mieter, wenn der Vermieter in Verzug ist oder die umgehende Beseitigung zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist.^[1]

Wann ein Mangel vorliegt

Ein Mangel setzt nach dem Bundesgerichtshof eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Wohnung vom vertraglich vorausgesetzten Zustand voraus.^[3] Ohne besondere Vereinbarung darf der Mieter einen Wohnstandard erwarten, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist, gibt es technische Normen, ist jedenfalls deren Einhaltung geschuldet, und maßgeblich ist nach gefestigter Rechtsprechung grundsätzlich der Maßstab, der bei Errichtung des Gebäudes galt.^[3]

Als unerheblich gilt ein Fehler nach dem BGH insbesondere, wenn er leicht erkennbar ist und schnell und mit geringen Kosten beseitigt werden kann, sodass eine Minderung gegen Treu und Glauben verstieße.^[2] Ob der Vermieter den Mangel verschuldet hat oder sich um die Beseitigung bemüht, spielt für die Minderung nach dem Mieterverein zu Hamburg keine Rolle.^[4] Auch eine Mietminderung während der Trocknung hängt darum nicht davon ab, ob der Vermieter die Geräte schnell aufstellen lässt.

Kommt es trotz angemessener Beheizung und Belüftung zu Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbefall, liegt nach dem Mieterverein ein Mangel der Mietsache vor.^[4] In dem Verfahren, über das der BGH 2005 entschied, hatte das Kammergericht Feuchtigkeitsschäden als erhebliche Mängel der Mietsache eingestuft.^[2]

Die Bruttomiete als Grundlage

Lange war umstritten, wovon die Minderung zu berechnen ist: von der Nettomiete, von der Bruttokaltmiete ohne Heizkosten, von der Bruttomiete oder von der Nettomiete zuzüglich nur der Nebenkosten, deren Leistung selbst beeinträchtigt ist.^[2] Der BGH hat 2005 entschieden, dass die Bruttomiete maßgeblich ist, also die Miete einschließlich aller Nebenkosten, gleich ob diese als Pauschale oder als Vorauszahlung geschuldet werden.^[2]

Der für Wohnraummiete zuständige VIII. Zivilsenat hat sich dem noch im selben Jahr angeschlossen, weil als Gegenleistung für die Gesamtleistung des Vermieters sämtliche Entgelte des Mieters anzusehen sind, Nettomiete und Nebenkostenpauschale oder Vorauszahlungen.^[2] Der Mieterverein zu Hamburg zählt dazu auch die Heizkosten, soweit sie an den Vermieter gezahlt werden.^[4]

Mängelanzeige und Zahlung unter Vorbehalt

Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel oder wird eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, muss der Mieter dies dem Vermieter nach § 536c BGB unverzüglich anzeigen.^[1] Unterlässt er die Anzeige, schuldet er Ersatz des daraus entstehenden Schadens, und soweit der Vermieter deshalb nicht abhelfen konnte, kann der Mieter weder mindern noch Schadensersatz nach § 536a verlangen noch ohne Fristsetzung zur Abhilfe kündigen.^[1]

Der Mieterverein zu Hamburg rät, einen Mangel so schnell es geht anzuzeigen, und wer nicht sofort kürzen will, zahlt die Miete unter Vorbehalt, weil sich eine Minderung im Nachhinein grundsätzlich nicht durchsetzen lässt.^[4] Mietminderungslisten sind nach dem Verein mit Vorsicht zu genießen, weil die Höhe von den Umständen des Einzelfalls abhängt und Mieter erfahrungsgemäß sehr häufig zu viel oder zu wenig kürzen.^[4]

Kennt der Mieter den Mangel schon bei Vertragsschluss, stehen ihm die Rechte aus den §§ 536 und 536a nicht zu, und nimmt er eine mangelhafte Wohnung an, obwohl er den Mangel kennt, muss er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehalten.^[1] Der Mieterverein empfiehlt, den Zustand spätestens bei der Übergabe festzuhalten und sich alle Rechte vorzubehalten.^[4]

Mietminderung während einer Sanierung

Maßnahmen zur Instandhaltung oder Instandsetzung muss der Mieter nach § 555a BGB dulden, sie sind ihm rechtzeitig anzukündigen, außer bei unerheblicher Einwirkung oder wenn die sofortige Durchführung zwingend erforderlich ist, und Aufwendungen, die ihm dadurch entstehen, ersetzt der Vermieter in angemessenem Umfang, auf Verlangen mit Vorschuss.^[1]

Bei nicht unerheblichen Gebrauchsbeschränkungen kann der Mieter nach dem Mieterverein während einer Sanierung die Miete mindern und Ersatz der Kosten verlangen, die ihm durch die Arbeiten entstehen, etwa für eine anderweitige Unterkunft, und eine Mieterhöhung für Reparaturen kann der Vermieter nicht verlangen.^[4] Werden durch einen Gebäudeschaden Sachen des Mieters beschädigt, haftet der Vermieter dafür nach dem Verein meistens nicht, wichtigste Ausnahme ist eine nachweisbare Vernachlässigung des Gebäudes.^[4]

Nach einem Wasserschaden verlaufen die Einschränkungen meist in Abschnitten: erst das Wasser selbst, dann das Öffnen von Böden und Wänden, dann die Zeit mit laufenden Trocknungsgeräten und schließlich die Wiederherstellung. Wie stark jeder Abschnitt den Gebrauch der Wohnung mindert, ist eine Frage des Einzelfalls.

Schimmelgefahr durch Wärmebrücken im Altbau

Wann die Gefahr von Schimmel ein Mangel ist, hat der BGH 2018 in zwei Verfahren entschieden, die vor dem Amtsgericht Reinbek begonnen hatten: Die Wohnungen waren 1968 und 1971 nach den damals geltenden Bauvorschriften und Normen errichtet worden, und das Landgericht Lübeck hatte wegen Wärmebrücken in den Außenwänden eine Minderung der Bruttomiete festgestellt und in einem Fall einen Kostenvorschuss für eine Innendämmung zugesprochen.^[3]

Der BGH hob das auf: Wärmebrücken in den Außenwänden sind kein Sachmangel, wenn der Zustand mit den Bauvorschriften und technischen Normen zur Zeit der Errichtung übereinstimmt, und 1968 und 1971 bestand noch keine Pflicht, Gebäude mit einer Wärmedämmung auszustatten.^[3] Für eine nicht sanierte oder nicht grundlegend modernisierte Altbauwohnung einen Neubaustandard zugrunde zu legen, hielt der Senat für rechtsfehlerhaft.^[3]

Zum Lüften hatte der gerichtliche Sachverständige zweimal täglich rund 15 Minuten oder dreimal täglich rund 10 Minuten Stoßlüften für ausreichend gehalten, beim Querlüften ein Drittel dieser Zeiten, und der BGH sah keine Anhaltspunkte, dass ein solches Lüftungsverhalten generell unzumutbar wäre.^[3] In einem der Verfahren hatte das Landgericht auch Durchfeuchtungen des Mauerwerks durch schadhaft gewordene Bauteile festgestellt, und wegen der Höhe der Minderung dafür ging die Sache zurück an das Landgericht.^[3]

Zurückbehaltung und Kündigung

Beseitigt der Vermieter einen Mangel nicht, obwohl er es könnte, darf der Mieter nach dem Mieterverein zu Hamburg als zusätzliches Druckmittel einen weiteren Teil der Miete vorläufig zurückbehalten, und diesen Teil muss er nachzahlen, sobald der Vermieter seine Pflichten erfüllt.^[4] Vor einer fristlosen Kündigung muss der Mieter auch bei gesundheitsgefährdenden Mängeln wie Schimmelbildung grundsätzlich zuerst eine Frist zur Beseitigung setzen, wie der Verein unter Hinweis auf ein Urteil des BGH vom 18.04.2007 schreibt.^[4]

Was wir nach einem Wasserschaden festhalten

Wie lange und wie stark eine Wohnung beeinträchtigt war, lässt sich aus unserer Schadendokumentation ablesen: wann das Wasser austrat, welche Räume betroffen waren, wann Böden und Wände geöffnet wurden, wie viele Geräte in welchen Räumen liefen und wann die Freigabemessung die Trockenheit bestätigt hat. Diese Angaben stehen im Trocknungsprotokoll, sodass Mieter, Vermieter und Versicherer mit denselben Daten arbeiten.

Die rechtliche Bewertung, wie viel Minderung angemessen ist, gehört zum Mieterverein, zur Hausverwaltung oder zu einer Anwältin oder einem Anwalt. Wir sorgen dafür, dass die Zeit der Beeinträchtigung so kurz wie möglich bleibt und belegt ist.