Nach der Schimmelsanierung: Darf der Vermieter die Miete erhöhen?

Von Andre Wengorra

Schimmel beseitigen heißt instand setzen

Das Gesetz trennt Erhaltung und Modernisierung.^[1] Zur Erhaltung zählt alles, was die Mietsache in Schuss hält oder einen Schaden an ihr repariert; als Beispiel nennt Haus & Grund Bayern den Austausch defekter Fenster.^[2] Modernisierungen verbessern dagegen die Mietsache und erhöhen damit den Wohnwert, und das Gesetz zählt dafür in § 555b BGB neun Varianten auf, darunter die energetische Modernisierung durch Wärmedämmung.^[2]

Eine Schimmelsanierung, die einen Mangel beseitigt, stellt den vertragsgemäßen Zustand wieder her und gehört nach dieser Abgrenzung zur Erhaltung.^[1][2] Diesen Zustand schuldet der Vermieter während der gesamten Mietzeit ohnehin.^[1] Dass die Wohnung nach dem Entfernen des Befalls frisch gestrichen und wieder gut bewohnbar ist, macht aus der Reparatur noch keine Modernisierung.

Die Kosten der Beseitigung bleiben damit beim Vermieter: Er hat die Mietsache während der Mietzeit in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten, und Erhaltungsmaßnahmen muss der Mieter dulden.^[1] Mieter müssen Handwerker für die Schimmelsanierung also in die Wohnung lassen, sie müssen die Arbeiten aber nicht über eine höhere Miete mitbezahlen.^[1] Das gilt, sofern geklärt ist, wer für den Schimmel verantwortlich ist, und die Ursache nicht beim Mieter liegt.

Wann eine Modernisierungsmieterhöhung möglich ist

Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, darf er die jährliche Miete um 8 Prozent der dafür aufgewendeten Kosten erhöhen.^[1] Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht dazu und werden, soweit nötig, geschätzt.^[1] Innerhalb von sechs Jahren darf die monatliche Miete dadurch um höchstens 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche steigen, und lag sie vorher unter 7 Euro je Quadratmeter, um höchstens 2 Euro.^[1]

Geltend machen kann der Vermieter eine solche Erhöhung nach Haus & Grund Bayern erst nach Abschluss der Arbeiten und mit der Schlussrechnung, eine Zustimmung des Mieters braucht er dafür nicht.^[2] Vor Beginn muss er die Modernisierung spätestens drei Monate vorher in Textform ankündigen und dabei Art, Umfang, Beginn und Dauer der Arbeiten sowie die zu erwartende Mieterhöhung nennen.^[2]

Dämmen gegen den Schimmel: der Instandhaltungsanteil

Manchmal wird gegen wiederkehrenden Schimmel nicht nur gereinigt und gestrichen, die Außenwand bekommt eine Dämmung oder alte Fenster werden ersetzt. Dann treffen Erhaltung und Modernisierung in einer Baumaßnahme zusammen, und es kommt darauf an, welcher Teil der Kosten wofür angefallen ist. Werden dabei Fenster und Türen erneuert, zählt der Anteil, der ohnehin fällig gewesen wäre, zur Erhaltung.

Der Bundesgerichtshof hat 2020 entschieden, dass der Vermieter bei einer Modernisierungsmieterhöhung den Instandhaltungsanteil abziehen muss, auch wenn die erneuerten Bauteile noch funktionierten und keinen Mangel hatten, aber schon einen erheblichen Teil ihrer Lebensdauer hinter sich hatten.^[3] Im entschiedenen Fall ging es um rund 60 Jahre alte Türen, Fenster und eine Briefkastenanlage.^[3] Die ersparten Instandhaltungskosten dürfen geschätzt werden.^[3]

Für eine Dämmung, die zugleich einen Schimmelschaden behebt, folgt daraus: Den Teil der Kosten, der für die Beseitigung des Mangels ohnehin nötig gewesen wäre, kann der Vermieter nach diesen Regeln nicht über die Miete umlegen.^[1][3] Nach dem Berliner Mieterverein muss der Vermieter beweisen, dass es um Modernisierung geht und nicht um Erhaltung, und die Höhe der umlagefähigen Kosten darlegen.^[3]

Miete mindern, solange gearbeitet wird

Ist die Tauglichkeit der Wohnung durch den Schimmel oder durch die Arbeiten gemindert, mindert sich die Miete in angemessenem Umfang.^[1] Bei einer energetischen Modernisierung ist die Minderung nach Haus & Grund Bayern dagegen für drei Monate ausgeschlossen, Lärm, Staub und Handwerker in der Wohnung müssen in dieser Zeit hingenommen werden.^[2] Wird die Wohnung während der Arbeiten unbewohnbar, bleibt das Minderungsrecht trotzdem bestehen.^[2] Bei Schimmel in der Trockenbauwand gilt dasselbe, solange die Wohnung nur eingeschränkt nutzbar ist.

Für die eigentliche Schimmelsanierung gilt dieser Ausschluss nicht, sie ist keine energetische Modernisierung.^[1][2] Notieren Sie, an welchen Tagen welche Räume nicht nutzbar waren, und teilen Sie dem Vermieter mit, dass Sie die Miete für diese Zeit mindern. Die Mietminderung bemisst sich nach dem Grad der Beeinträchtigung, nicht nach den Kosten der Arbeiten.

Wenn trotzdem eine Mieterhöhung kommt

Kommt nach einer Schimmelsanierung ein Schreiben mit einer höheren Miete, lesen Sie genau, worauf es sich stützt. Eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete folgt eigenen Regeln und braucht Ihre Zustimmung, eine Modernisierungsmieterhöhung braucht sie nicht.^[2] Lässt die Berechnung nicht erkennen, welcher Anteil der Kosten auf Erhaltung entfällt, fragen Sie schriftlich nach und lassen Sie sich beim Mieterverein beraten, bevor Sie die höhere Miete zahlen.

Stützt der Vermieter die Erhöhung allein auf die Beseitigung des Schimmels, fehlt nach den genannten Regeln eine Modernisierung, die eine Erhöhung tragen könnte.^[1]

Prüfliste für Mieter

Mit diesen Fragen lässt sich eine Mieterhöhung nach Schimmelarbeiten einordnen:

• Wurde nur der Befall beseitigt und gestrichen, oder auch gedämmt und erneuert?
• Wurde eine Modernisierung drei Monate vorher in Textform angekündigt?
• Ist in der Berechnung ein Abzug für ersparte Instandhaltung ausgewiesen?
• Hält die Erhöhung die Grenze von 3 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren ein?^[1]
• Haben Sie für die Zeit der Arbeiten die Miete gemindert?

Häufige Fragen

Wie viel darf die Miete nach einer Dämmung steigen?

Um 8 Prozent der umlagefähigen Kosten im Jahr, und innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 Euro je Quadratmeter, bei einer Miete unter 7 Euro um höchstens 2 Euro.^[1] Abgezogen wird der Anteil, der für die Instandhaltung ohnehin angefallen wäre.^[1][3]

Muss ich die Handwerker für die Schimmelsanierung in die Wohnung lassen?

Ja, Erhaltungsmaßnahmen hat der Mieter zu dulden.^[1] Eine Mieterhöhung folgt daraus nicht, weil Erhaltungskosten nicht zu den umlagefähigen Modernisierungskosten gehören.^[1]

Muss ich eine Modernisierung dulden, die gegen Schimmel helfen soll?

In der Regel ja, Mieter können aber eine Härte geltend machen; die Einwände sind nach Haus & Grund Bayern innerhalb eines Monats nach Zugang der Ankündigung in Textform mitzuteilen.^[2]