Schimmel in der Mietwohnung: Wer ist verantwortlich?

Von Andre Wengorra

Die Anzeige kommt zuerst

Tritt während der Mietzeit ein Mangel auf, muss der Mieter ihn dem Vermieter nach § 536c BGB unverzüglich anzeigen.^[2] Unterbleibt die Anzeige, haftet der Mieter für den Schaden, der daraus entsteht, und soweit der Vermieter deshalb nicht Abhilfe schaffen konnte, darf der Mieter weder mindern noch Schadensersatz verlangen noch ohne Frist zur Abhilfe kündigen.^[2]

Die Verbraucherzentralen raten, Schimmel schnellstmöglich schriftlich zu melden, auch im Interesse der eigenen Gesundheit, denn nur so kann der Vermieter bauliche Ursachen rasch ermitteln und beseitigen.^[1] Fordern Sie ihn in derselben Mitteilung auf, den Schimmel und seine Ursache zu beseitigen.^[4] Kommt das Wasser aus einer geplatzten Leitung, sperrt der Notdienst ab, und der Vermieter übernimmt danach die Reparatur.

• Datum der Entdeckung und betroffener Raum
• Lage und ungefähre Größe des Befalls
• Fotos, auf denen ein Maßstab zu erkennen ist
• Hinweise auf Feuchte, etwa nasse Stellen, beschlagene Fenster oder Geruch

Wann Schimmel ein Mangel der Wohnung ist

Ein Mangel setzt voraus, dass der tatsächliche Zustand der Wohnung zum Nachteil des Mieters von dem Zustand abweicht, den der Vertrag voraussetzt.^[3] Ohne besondere Vereinbarung können Mieter den Standard erwarten, der in vergleichbaren Wohnungen üblich ist, und wo es technische Normen gibt, ist jedenfalls deren Einhaltung geschuldet, grundsätzlich nach dem Maßstab der Errichtungszeit.^[3] Liegt ein solcher Mangel vor, kommt eine Mietminderung in Betracht, deren Höhe sich nach der Beeinträchtigung richtet.

In den Fällen, die der Bundesgerichtshof am 05.12.2018 entschied, waren die Wohnungen 1968 und 1971 gebaut worden, als noch keine Pflicht zur Wärmedämmung bestand und Wärmebrücken üblicher Bauzustand waren.^[3] Die Vorinstanz hatte eine Minderung festgestellt und den Vermieter zu einem Kostenvorschuss von 12.000 Euro für eine Innendämmung verurteilt, der Bundesgerichtshof hob beides auf.^[3] Durchfeuchtetes Mauerwerk infolge schadhaft gewordener Bauteile ist dagegen ein anderer Fall, darüber wird gesondert entschieden.^[3]

Die Vorinstanz hatte außerdem gemeint, Mieter dürften stets einen Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens nach heutigen Normen erwarten.^[3] Diese Sicht hielt der Bundesgerichtshof mit geltendem Recht für nicht vereinbar, sie liefe darauf hinaus, auch für eine nicht sanierte Altbauwohnung einen Neubaustandard zugrunde zu legen.^[3]

Feuchte von außen ist Sache des Hauses

Anders liegt es, wenn Wasser von außen in das Gebäude oder ein Bauteil eindringt, etwa durch Risse in der Außenwand, eine beschädigte Dacheindeckung oder eine defekte Regen-, Trinkwasser- oder Heizungsleitung.^[1] Solche Schäden muss der Mieter ebenfalls sofort melden, beseitigen muss sie der Vermieter, denn er schuldet eine Wohnung, die sich während der ganzen Mietzeit vertragsgemäß nutzen lässt.^[1][3] Entsteht dabei Schimmel in der Küche, muss ihn ebenfalls der Vermieter beseitigen. Wo eine Leitung in Wand oder Boden undicht ist, findet eine Leckageortung die Stelle, ohne große Flächen zu öffnen.

Was Mietern beim Heizen und Lüften zuzumuten ist

Welches Wohnverhalten einem Mieter zuzumuten ist, bestimmt sich nach dem Bundesgerichtshof nach den Umständen des Einzelfalls.^[3] Der gerichtliche Sachverständige hielt im entschiedenen Fall zwei Stoßlüftungen von je etwa einer Viertelstunde oder drei von je etwa zehn Minuten am Tag für ausreichend, um Schimmel an den Außenwänden zu vermeiden, mit Querlüften genügte ein Drittel dieser Zeit.^[3] Anhaltspunkte, dass ein solches Lüften generell unzumutbar sei, sah der Senat nicht.^[3]

Auch beim Heizen gibt es Grenzen nach unten. Der Sachverständigenverband BVS warnt in einem Beitrag der Stiftung Warentest, dass schon bei Raumtemperaturen unter 18 Grad die Gefahr von Schimmelbildung besteht, und wer die Heizung ganz abstellt, riskiert zu hohe Feuchte in den Wohnräumen.^[4] Bei schlecht gedämmten Außenwänden liegt die Grenze, wie weit die Temperatur sinken darf, höher als in einem gut gedämmten Haus.

Miete mindern mit Augenmaß

Ist die Tauglichkeit der Wohnung durch einen Mangel aufgehoben, müssen Mieter für diese Zeit keine Miete zahlen, ist sie nur gemindert, schulden sie eine angemessen herabgesetzte Miete, eine unerhebliche Einschränkung bleibt außer Betracht.^[3] Wie viel angemessen ist, hängt vom Einzelfall ab.

Die Stiftung Warentest rät, sich vor einer Minderung von einem Mieterverein oder einem Anwalt beraten zu lassen.^[4] Wer auf eigene Faust kürzt, sollte darauf achten, dass alle Kürzungen zusammen nicht die Höhe einer Monatsmiete erreichen, sonst droht eine Kündigung, falls sich der Mieter am Ende als Verursacher des Schimmels herausstellt.^[4]

Wenn die Ursache umstritten ist

Kommt es zum Streit, empfehlen die Verbraucherzentralen fachlichen und rechtlichen Rat.^[1] Örtliche Mietervereine beraten ihre Mitglieder, vermitteln oft Fachleute für die Ursachensuche und helfen beim Schriftverkehr mit dem Vermieter und mit den Wohnungsaufsichtsbehörden, Vermieter finden Rat bei den Haus- und Grundeigentümervereinen.^[1]

Die Ursache selbst klären Sachverständige aus Bauwesen, Baubiologie oder Bauphysik, die auch ein Konzept für die Sanierung erstellen.^[1] Bei einem Ortstermin messen wir dafür Oberflächentemperaturen, Raumluft- und Materialfeuchte an den betroffenen Stellen, damit sich unterscheiden lässt, ob Wasser von außen kommt oder Feuchte aus der Raumluft an einer kalten Fläche kondensiert.

Häufige Fragen

Wer bezahlt die Beseitigung des Schimmels?

Liegt ein Mangel der Wohnung vor, haben Mieter einen Anspruch auf seine Beseitigung, die der Vermieter trägt.^[3] Hat dagegen der Mieter den Schimmel durch sein Verhalten verursacht, kann es umgekehrt sein. Ist die Ursache strittig, klärt sie ein Sachverständiger.

Muss ich auch einen kleinen Fleck melden?

Ja. Die Anzeigepflicht gilt für jeden Mangel, der sich während der Mietzeit zeigt, und sie ist unverzüglich zu erfüllen.^[2] Auch ein kleiner Fleck kann auf eine größere Ursache hinweisen, etwa eine undichte Leitung oder eine zu kalte Wand, die sich erst bei einer Messung zeigt.

Gilt das Urteil zu den Wärmebrücken auch für sanierte Häuser?

Der Bundesgerichtshof hat sich gegen einen Neubaustandard für nicht sanierte und nicht grundlegend modernisierte Altbauwohnungen ausgesprochen, Maßstab bleibt ohne besondere Vereinbarung grundsätzlich die Errichtungszeit.^[3] Nach einer umfassenden Modernisierung oder bei einer Vereinbarung im Mietvertrag lohnt eine rechtliche Prüfung im Einzelfall.