Schimmel beim Auszug: Was müssen Mieter beseitigen?

Von Andre Wengorra

Die Beseitigung ist Sache des Vermieters

Treten Feuchte- oder Schimmelschäden auf, ist der Vermieter nach einem Beitrag der Kölner Kanzlei Bagusche und Partner immer verpflichtet, sie zu beseitigen, und zwar unabhängig davon, wer sie verschuldet hat.^[1] Wer am Ende die Kosten trägt, ist eine andere Frage, die mit der Pflicht zur Beseitigung zunächst nichts zu tun hat.^[1] Wer den Schaden verschuldet hat, lässt sich nach dem Beitrag anfangs oft nicht feststellen.^[1]

Das BGB stellt außerdem klar, dass Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, nicht zu vertreten haben.^[3] Wer normal gewohnt, geheizt und gelüftet hat, muss eine verschimmelte Ecke deshalb nicht auf eigene Kosten sanieren, bevor er die Schlüssel abgibt. Auch beim Auszug hängt es von der Ursache ab, wer für den Schimmel verantwortlich ist.

Wann Mieter für den Schaden einstehen

Einen Anspruch auf Schadensersatz hat der Vermieter nach dem Kölner Beitrag, wenn der Mieter die Substanz der Wohnung durch eine schuldhafte Pflichtverletzung beschädigt hat.^[1] Die Haftung richtet sich danach, welcher Sphäre der Feuchteschaden zuzuordnen ist: Geht er auf einen baulichen Mangel zurück, haftet der Vermieter, geht er auf das Verhalten des Mieters zurück, etwa zu wenig Lüften, haftet der Mieter.^[1] Hat der Mieter wegen des Schimmels die Miete gemindert und stellt sich heraus, dass allein sein schuldhaftes Verhalten den Schaden verursacht hat, muss er den einbehaltenen Betrag nach dem Beitrag nachzahlen.^[1]

Ein zweiter Weg in die Haftung ist das Schweigen. Zeigt sich während der Mietzeit ein Mangel, muss der Mieter ihn dem Vermieter nach dem BGB unverzüglich anzeigen, und unterlässt er das, schuldet er Ersatz für den Schaden, der daraus entsteht.^[3] Soweit der Vermieter wegen der fehlenden Anzeige keine Abhilfe schaffen konnte, darf der Mieter auch nicht mindern.^[3] Wer Schimmel hinter dem Schrank jahrelang kennt und erst beim Auszug zeigt, riskiert also, für die Ausbreitung einstehen zu müssen.

Wer was beweisen muss

Die Beweislast verteilt sich nach Gefahrenkreisen. Der Vermieter muss nach einem Vortrag des Krefelder Richters Elmar Streyl beim Deutschen Mieterbund nicht direkt beweisen, dass der Mieter falsch gelüftet hat, er muss aber beweisen, dass die Ursache nicht im Gebäude oder in der Heizung liegt.^[2] Dazu gehört nach dem Vortrag auch der Nachweis, dass sich die Wohnung mit zumutbarem Heizen und Lüften schimmelfrei halten lässt.^[2]

Das Amtsgericht Reinbek hat das so formuliert: Der Vermieter muss beweisen, dass aus technisch-handwerklicher Sicht auszuschließen ist, dass der Schimmel auf die Bausubstanz zurückgeht.^[4] Erst wenn ihm das gelingt, liegt es am Mieter zu zeigen, dass kein vertragswidriges Heizen und Lüften den Befall ausgelöst hat.^[4] In dem Fall konnte die Vermieterin den Beweis nicht führen und wurde verurteilt, die Schäden zu beseitigen.^[4] Steht die Wohnung beim Auszug unter Wasser, ist der Notdienst der erste Anruf, damit der Schaden nicht Ihnen zugerechnet wird.

Was beim Heizen und Lüften zumutbar ist

Verlangt eine Wohnung mehr Heizen und Lüften als üblich, hilft das dem Vermieter nach dem Vortrag nur, wenn er den Mieter über das notwendige Maß aufgeklärt oder es mit ihm vereinbart hat, oder wenn er nachweist, dass der Mieter es auch ohne Hinweis kannte.^[2] Ist das notwendige Maß unzumutbar, kann dem Mieter ein geringeres Heizen und Lüften nicht vorgeworfen werden.^[2]

Für Sie heißt das: Ein Lüftungshinweis im Mietvertrag oder ein Merkblatt des Vermieters gehört zu den Unterlagen, die Sie vor dem Auszug heraussuchen sollten. Fehlt beides und zeigt sich der Schimmel an einer Außenwandecke oder an der Fensterlaibung, lassen Sie die bauliche Seite prüfen, bevor über Kosten gesprochen wird.

Die Übergabe vorbereiten

• Befall sofort fotografieren, mit Datum, Raum und einem Maßstab im Bild
• den Schimmel schriftlich melden, falls das noch nicht geschehen ist
• Hygrometerwerte, Heizkostenabrechnungen und frühere Mängelanzeigen zusammenlegen
• Flecken nicht überstreichen und keine Tapeten entfernen, bevor die Ursache geklärt ist
• im Übergabeprotokoll den Befall beschreiben, ohne eine Schuld anzuerkennen

Unterschreiben Sie bei der Übergabe keinen Satz, nach dem Sie den Schimmel verursacht haben oder die Beseitigung übernehmen. Ein Protokoll soll den Zustand festhalten, die Ursache klärt im Streit ein Sachverständiger mit Messungen an Wand, Fenster und Raumklima. Fotos aus der Mietzeit helfen bei der Übergabe, und Malerarbeiten gehen zu Ihren Lasten nur dort, wo der Befall durch Ihr Verhalten entstand.

Fristen nach der Rückgabe

Ansprüche des Vermieters auf Ersatz wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren nach dem BGB in sechs Monaten, gerechnet ab dem Zeitpunkt, an dem er die Wohnung zurückerhält.^[3] Für den Beginn der Frist zählt nach dem Gesetz die Rückgabe, der Tag, an dem er den Schimmel bemerkt, spielt dafür keine Rolle.^[3] Meldet sich der Vermieter erst danach mit einer Forderung wegen des Schimmels, lohnt sich ein Blick auf das Datum der Schlüsselübergabe.

Der Vermieter muss den Schaden auch dann beseitigen, wenn der Streit über die Kosten noch läuft.^[1] Für den Nachmieter ist das wichtig, für Sie als ausziehende Partei zählt vor allem, dass Ihre Fotos, Meldungen und Messwerte bis zum Ende dieser Frist griffbereit bleiben.

Häufige Fragen

Muss ich Schimmel vor dem Auszug selbst entfernen?

Zur Beseitigung ist der Vermieter verpflichtet, unabhängig davon, wer den Schaden verschuldet hat.^[1] Überstreichen Sie Flecken nicht eigenmächtig, damit die Ursache später noch geklärt werden kann.

Was gilt, wenn der Schimmel erst beim Ausräumen hinter dem Schrank auftaucht?

Melden Sie ihn sofort schriftlich, denn Mängel sind nach dem BGB unverzüglich anzuzeigen.^[3] Ob Sie zahlen müssen, hängt von der Ursache ab, und bauliche Ursachen muss zuerst der Vermieter ausschließen.^[2]