Beweislast

Was Beweislast im Mietrecht bedeutet

Wer einen Anspruch geltend macht, muss grundsätzlich die Tatsachen beweisen, auf die er sich stützt. Das Gesetz verschiebt diese Last an einzelnen Stellen, so bei der Pflichtverletzung: Schadensersatz schuldet der Schuldner nach § 280 Abs. 1 BGB nicht, wenn er die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat, und das muss dann er darlegen.^[2]

Im Streit um einen Wasserschaden geht es um die Ursache. Lässt sich nicht mehr klären, woher das Wasser kam, entscheidet die Beweislast, wer den Prozess verliert, und jeder früh gesicherte Befund zählt deshalb.

Für die Sicherheit gilt vor jeder Spurensuche: In Räumen mit durchnässten Wänden, Decken oder Böden werden die Stromkreise an der Sicherung getrennt, und das Ausschalten des Lichts reicht dafür nicht. Steht der Sicherungskasten im Nassen, wird der Raum gar nicht betreten, man ruft den örtlichen Netzbetreiber oder die Feuerwehr, und in einen Keller, in dem der Wasserstand noch steigt, geht ebenfalls niemand.

Verantwortungsbereich von Vermieter und Mieter

Ist streitig, ob vermietete Räume infolge des Mietgebrauchs beschädigt wurden, trägt nach dem Bundesgerichtshof der Vermieter die Beweislast dafür, dass die Schadensursache dem Obhutsbereich des Mieters entstammt, und eine Ursache aus seinem eigenen Verantwortungsbereich muss er ausräumen.^[1] Erst wenn ihm dieser Beweis gelungen ist, muss der Mieter beweisen, dass die Feuchtigkeitsschäden nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammen.^[1]

Nur wenn unstreitig ist, dass die Räume infolge des Mietgebrauchs zerstört wurden, muss der Mieter von vornherein darlegen und beweisen, dass er die Zerstörung nicht zu vertreten hat.^[1] Für den Alltag heißt das: Leitungen in der Wand, Abwasserstränge und das Dach gehören zum Bereich des Vermieters, der Umgang mit Waschmaschine, Duschabtrennung und Lüftung zum Bereich des Mieters.

Ein Fall aus der Rechtsprechung

Im Urteil vom 10.11.2004 ging es um Gewerberäume, die eine Ärztin für ihre Praxis gemietet hatte, und nach einem Wasserschaden entstanden dort optische Beeinträchtigungen und Schimmel mit unangenehmem Geruch.^[1] Die Mieterin behauptete, das Wasser sei von außen eingedrungen, die Vermieter meinten, es könne nur aus ihren Räumen stammen, und sie minderte die Miete und kündigte fristlos.^[1]

Der gerichtliche Sachverständige konnte die Ursache wegen des Zeitablaufs nicht mehr feststellen.^[1] Die Vermieter hatten aber angeboten zu beweisen, dass noch am Schadenstag alle Leitungen im Haus von Fachleuten untersucht und später die Abwasserstränge überprüft worden seien, ohne dass sich Spuren fanden, und diese Beweise hätte das Berufungsgericht erheben müssen.^[1]

Die Mieterin hatte behauptet, das Wasser sei über die Klappe eines Revisionsschachts in ihre Räume gelangt, und die Vermieter wollten belegen, dass an dieser Klappe und an der Trockenbauwand keine Spuren eines Wasseraustritts zu sehen waren.^[1] Zur fristlosen Kündigung ist ein Mieter nach demselben Urteil nicht berechtigt, wenn er die Störung des Gebrauchs durch einen Wasserschaden selbst zu vertreten hat.^[1] Die Vermieter hatten außerdem den Hausverwalter dafür benannt, dass zwischen dem Schaden und einer späteren Untersuchung keine Installationen oder Reparaturen stattgefunden hatten.^[1]

Beweislast bei Schimmel

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss der Vermieter beweisen, dass Schimmel nicht auf bauseitige Ursachen zurückgeht, und ob der Mangel baubedingt ist, sollte nach der Haufe Online Redaktion ein Sachverständiger klären.^[3] In Frage kommen etwa Feuchtigkeit von außen durch undichte Stellen im Mauerwerk oder im Dach, ein verdeckter Wasserrohrbruch, eine schlechte Wärmedämmung oder Wärmebrücken.^[3]

Erst wenn der Vermieter bewiesen hat, dass er seine Pflichten erfüllt hat, muss der Mieter beweisen, dass der Schimmel nicht durch sein Heiz- und Lüftungsverhalten entstanden ist, so das Landgericht Bonn in einem Urteil von 2012.^[3] Ein Merkblatt zum Heizen und Lüften bei Vertragsschluss befreit den Vermieter nach dem Landgericht Berlin nicht von seiner Verantwortung, und bei dicht schließenden modernen Fenstern muss er nach dem Landgericht Gießen Vorkehrungen treffen und auf ein besonderes Lüftungsverhalten hinweisen.^[3] Auch im Streit um Schimmel beim Auszug kommt es darauf an, wer welche Ursache beweisen muss.

Wie oft gelüftet werden muss, haben Gerichte unterschiedlich beurteilt: Das Oberlandesgericht Frankfurt hielt zweimal Stoßlüften am Morgen und einmal Querlüften am Abend für zumutbar, das Amtsgericht Berlin-Mitte sah es als Mangel an, wenn sechsmal täglich gelüftet werden muss.^[3] Eine nachts geschlossene Schlafzimmertür ist nach dem Landgericht Bochum kein vertragswidriges Lüftungsverhalten.^[3] Bei Raumtemperaturen von 20 bis 22 Grad und mehrfacher Stoßlüftung hat der Mieter seine Pflicht nach dem Beitrag in der Regel erfüllt, und dann liegt es am Vermieter, den Mangel zu beseitigen.^[3]

Anzeigen, dokumentieren, Beweise sichern

Mängel hat der Mieter dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen, und versäumt er das, muss er für den Schaden einstehen, der daraus folgt.^[2] Das Lexikon von JuraForum rät, die Wasserstelle, nasse Decken oder Wände, beschädigte Möbel, die Messgeräte von Handwerkern und den zeitlichen Verlauf zu fotografieren und zu filmen.^[4]

Den Vermieter und, falls vorhanden, die Hausverwaltung sollte der Mieter nachweisbar informieren.^[4] Eine Nachricht mit Datum und Fotos ist im Streit mehr wert als die Erinnerung an ein Telefonat.

Hilfreich ist nach dem Lexikon auch, zu unterscheiden, ob der Wasseraustritt schon beseitigt ist, ob noch Wasser eindringt, ob Feuchtigkeit hinter einer Wand steckt oder ob Folgeschäden wie Schimmel entstanden sind.^[4] Je genauer die Meldung, desto eher kann der Vermieter eine fachgerechte Untersuchung veranlassen, und desto klarer ist später, was wann bekannt war.^[4]

Wie die Leckortung die Beweislage klärt

Der Fall der Arztpraxis zeigt, was passiert, wenn eine Ursache nicht früh gesichert wird: Jahre später ist sie nicht mehr festzustellen. Eine Leckortung kurz nach dem Schaden hält fest, welche Leitung undicht ist, ob ein Abwasserrohr oder eine Anschlussdichtung betroffen ist und ob Wasser von außen eindringt.

Messprotokoll, Fotos des Lecks und Feuchtewerte an mehreren Punkten bilden zusammen einen Befund, den beide Seiten später vorlegen können. Ein Bericht, der auch die geprüften und unauffälligen Stellen nennt, hilft genau bei der Frage aus dem Fall, welche Ursachen aus welchem Bereich ausgeräumt sind.

Nach dem Auszug: kurze Fristen

Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten, beginnend mit dem Zeitpunkt, in dem er die Wohnung zurückerhält.^[2] Für Veränderungen durch den vertragsgemäßen Gebrauch muss der Mieter ohnehin nicht einstehen.^[2]

Ein gemeinsames Übergabeprotokoll mit Fotos ist deshalb für beide Seiten der einfachste Beweis. Was dort steht, muss später niemand mehr rekonstruieren, und Flecken, Risse oder Feuchtestellen, die bei der Übergabe vermerkt sind, lassen sich später zeitlich einordnen.