Leck in der Nachbarwohnung, aber kein Zutritt: Was können Sie tun?

Von Andre Wengorra

Wenn es von oben tropft und niemand öffnet

Tropft Wasser aus der Decke, während oben niemand öffnet, sichern Sie zuerst die eigene Wohnung. Sind Leuchten, Steckdosen oder Geräte nass, wird dieser Bereich an der Sicherung stromlos gemacht, und ist der eigene Sicherungskasten feucht geworden, kommen Feuerwehr oder Netzbetreiber. Läuft das Wasser bis in den Keller und steigt dort, geht niemand hinunter.

Dann informieren Sie die Hausverwaltung, die den Hauptstrang absperren lassen kann, und den Vermieter, wenn Sie zur Miete wohnen. Läuft viel Wasser nach und öffnet oben niemand, rufen Sie die Feuerwehr. Notieren Sie, wann Sie wen erreicht haben.

Was das Wohnungseigentumsgesetz verlangt

Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG muss jeder Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft hinnehmen, dass sein Sondereigentum betreten und auf andere Weise darauf eingewirkt wird, wenn Vereinbarungen oder Beschlüsse das vorsehen oder ihm sonst kein Nachteil entsteht, der das im geordneten Zusammenleben Unvermeidliche übersteigt.^[1] Für eine Einwirkung, die er dulden muss, die aber nicht mehr zumutbar ist, steht ihm nach Abs. 3 ein angemessener Ausgleich in Geld zu.^[1]

Für die Leckortung heißt das: Muss eine Wohnung geöffnet werden, um ein Leck zu finden, das andere Wohnungen oder das gemeinschaftliche Eigentum durchnässt, kann die Gemeinschaft den Zutritt verlangen. Der Eigentümer der geöffneten Wohnung steht dafür nicht schutzlos da, für eine Belastung, die das zumutbare Maß übersteigt, sieht § 14 Abs. 3 WEG einen Ausgleich in Geld vor.^[1]

Eilverfahren bei laufendem Wasser

Das Landgericht Berlin II hat am 22.05.2026 einen Fall entschieden, in dem Wasser aus der Decke einer Kellereinheit trat und Fachunternehmen eine zeitnahe Trocknung und Instandsetzung empfahlen, die Eigentümer der betroffenen Wohnung aber den Zutritt verweigerten (Az. 56 S 1/26).^[2] Die Gemeinschaft erwirkte beim Amtsgericht eine einstweilige Verfügung, der Zutritt musste zwangsweise vollzogen werden, und die Berufung der Eigentümer blieb erfolglos.^[2]

Schon 2020 hatte das Amtsgericht München einem Eigentümer, der Verwalterin und Handwerkern den Zutritt zur Ursachenforschung verweigerte, per einstweiliger Verfügung aufgegeben, die Untersuchungen und Instandsetzungsarbeiten in seiner Wohnung zu dulden (Az. 483 C 4847/20).^[4] Im Supermarkt darunter lief Wasser an Wänden und Decken herunter, und mit Maßnahmen gegen laufendes Wasser konnte nach dem Gericht nicht zugewartet werden.^[4] Das Amtsgericht stützte die Duldungspflicht damals auf § 14 Nummer 4 WEG.^[4] Heute steht sie in § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG.^[1] Wer die Kosten der erzwungenen Öffnung und der Reparatur trägt, richtet sich danach wie bei jedem Wasserschaden beim Nachbarn nach Ursache und Verschulden.

Auch wenn die Ursache noch unklar ist

Dass zunächst offen ist, ob eine Steigleitung der Gemeinschaft oder eine Leitung im Sondereigentum leckt, spielt nach der Anmerkung des Verwalterverbands VDIV zur Münchner Entscheidung keine Rolle: Die Duldungspflicht umfasst beide Varianten, und solange die Ursache unklar ist, muss der Verwalter Ursachenforschung betreiben.^[4] Die tatsächlichen Voraussetzungen waren im Eilverfahren glaubhaft zu machen, im Münchner Fall durch eidesstattliche Versicherungen.^[4] Den Bedenken des Eigentümers wegen der Pandemie konnte nach dem Gericht durch Schutzvorkehrungen beim Betreten und bei den Arbeiten Rechnung getragen werden.^[4] Die Kosten eines solchen Eilverfahrens übernimmt eine Rechtsschutzversicherung nur, wenn sie Streitigkeiten aus dem Wohnungseigentum einschließt.

Für die Leckortung zählt deshalb ein sauberer Befund: wo die Feuchte austritt, wie sie sich entwickelt und welche Wohnung als Quelle in Frage kommt. Mit Messwerten und Fotos lässt sich ein Eilantrag begründen, ohne dass vorher jemand die Wand öffnen muss.

Wenn die Wohnung vermietet ist

Ist das Sondereigentum vermietet, kann die Gemeinschaft nach dem Landgericht Berlin II vom Eigentümer verlangen, auf seinen Mieter einzuwirken und ihn auf Duldung des Betretens in Anspruch zu nehmen.^[2]

Mieter wiederum müssen nach dem Berliner Mieterverein den Zutritt zur Prüfung und Schadensbeseitigung ermöglichen, wenn der Verdacht auf Feuchtigkeit, Schimmel, einen Rohrbruch oder andere Mängel besteht.^[3] Vermieter müssen Termine rechtzeitig ankündigen, unangekündigte Besuche sind grundsätzlich unzulässig, und wer den Zutritt ohne berechtigten Grund verweigert, riskiert Abmahnungen und gerichtliche Schritte.^[3]

Betreten ohne Zustimmung nur im Notfall

Ohne vorherige Zustimmung dürfen Vermieter eine Wohnung nach dem Berliner Mieterverein nur in echten Notfällen betreten, wenn eine erhebliche Gefahr für Personen, die Wohnung oder das Gebäude droht und schnelles Handeln nötig ist, etwa bei einem Wasserrohrbruch oder einem starken Wasseraustritt.^[3] Dann dürfen auch Hausverwaltungen oder von ihnen beauftragte Fachkräfte hinein, um die Gefahr abzuwehren.^[3] Ein bloßer Verdacht auf einen Mangel reicht dafür nicht.^[3]

So bereiten Sie den Zutritt vor

Je klarer der Befund, desto schneller öffnet sich die Tür, im Guten wie vor Gericht:

• die Hausverwaltung schriftlich über den Wasseraustritt informieren, mit Datum und Fotos
• einen Fachbetrieb messen und schriftlich festhalten lassen, aus welchem Bereich die Feuchte kommt
• den Eigentümer oder Mieter der betroffenen Wohnung schriftlich um einen Termin bitten und eine kurze Frist setzen
• bei Weigerung über die Verwaltung eine einstweilige Verfügung prüfen lassen
• bis dahin die eigenen Räume trocken halten und den Schaden der Versicherung melden

Häufige Fragen

Darf die Hausverwaltung ohne Zustimmung in eine Mietwohnung, wenn Wasser durch die Decke läuft?

In echten Notfällen wie einem Wasserrohrbruch oder starkem Wasseraustritt dürfen nach dem Berliner Mieterverein auch Hausverwaltungen oder beauftragte Fachkräfte die Wohnung betreten, um die Gefahr abzuwehren.^[3] Bei einem bloßen Verdacht ist die Polizei oder Feuerwehr hinzuzuziehen.^[3]

Muss geklärt sein, wessen Leitung undicht ist, bevor jemand hinein darf?

Nein. Nach der Anmerkung des VDIV zur Münchner Entscheidung umfasst die Duldungspflicht sowohl einen Schaden am gemeinschaftlichen Eigentum als auch einen im Sondereigentum, und solange die Ursache unklar ist, muss der Verwalter sie erforschen.^[4]

Bekomme ich als Eigentümer einen Ausgleich, wenn meine Wohnung für die Reparatur geöffnet wird?

Ist die Einwirkung, die Sie dulden müssen, nicht mehr zumutbar, steht Ihnen nach § 14 Abs. 3 WEG ein angemessener Ausgleich in Geld zu.^[1]