Wasserschaden in der Eigentumswohnung: Gemeinschaft oder Eigentümer?

Von Andre Wengorra

Wo die Grenze verläuft

Zu Ihrem Sondereigentum gehören die Räume der Wohnung und die Bauteile darin, die sich verändern, entfernen oder einfügen lassen, ohne dass das gemeinschaftliche Eigentum oder ein anderer Eigentümer über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt wird.^[1] Was für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich ist und was dem gemeinsamen Gebrauch dient, bleibt dagegen gemeinschaftlich, auch wenn es innerhalb Ihrer Wohnung liegt.^[1]

Bei einem Wasserschaden können beide Seiten betroffen sein. Die Geschossdecke, die tragende Wand und der Steigstrang im Schacht gehören der Gemeinschaft, der Bodenbelag, der Innenputz und die Einbauten können zum Sondereigentum gehören. Die Eigentümer können außerdem vereinbaren, dass Bauteile, die Sondereigentum sein könnten, gemeinschaftlich bleiben.^[1] Den genauen Zuschnitt regeln Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, und ein Blick hinein lohnt sich vor dem ersten Telefonat.

Wer sich um den Schaden kümmert

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt nach dem Wohnungseigentumsgesetz der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.^[1] Praktisch heißt das: Melden Sie einen Schaden an Decke, Wänden oder Leitungen sofort der Hausverwaltung, die die Ortung beauftragt, den Schaden der Gebäudeversicherung meldet und die Reparatur des gemeinschaftlichen Teils organisiert.

Ist die Verwaltung nicht erreichbar und läuft Wasser, dürfen Sie selbst handeln. Das Gesetz erlaubt jedem Wohnungseigentümer, auch ohne die Zustimmung der übrigen alles Notwendige zu tun, um einen Schaden abzuwenden, der dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar droht.^[1] Das deckt den Notdienst und das Absperren des Strangs, nicht aber die vollständige Sanierung.

Die Versicherung der Gemeinschaft

Zur ordnungsmäßigen Verwaltung zählt nach dem Gesetz, dass das gemeinschaftliche Eigentum angemessen zum Neuwert versichert ist und die Eigentümer gegen ihre Haftpflicht als Haus- und Grundbesitzer abgesichert sind.^[1] Die Gebäudeversicherung schließt die Gemeinschaft ab, die Prämie zahlen alle Eigentümer über das Hausgeld.

Ob auch Ihr Sondereigentum, etwa der Bodenbelag oder das Bad, über diesen Vertrag versichert ist, steht in den Bedingungen der Gemeinschaft. Fragen Sie die Verwaltung danach, bevor Sie selbst einen Auftrag für den Wiederaufbau in Ihrer Wohnung vergeben.

Der Selbstbehalt trifft alle

Hat eine Gemeinschaft in ihrer Gebäudeversicherung einen Selbstbehalt je Schaden vereinbart, stellt sich nach jedem Schaden die Frage, wer ihn trägt. Der Bundesgerichtshof hat am 16.09.2022 entschieden: Er ist, wenn nichts anderes geregelt ist, von allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu tragen, unabhängig davon, ob der Schaden am Sondereigentum oder am gemeinschaftlichen Eigentum entstanden ist.^[2]

Der Gedanke dahinter: Der Selbstbehalt wird wie die Prämie nach dem Verteilungsschlüssel verteilt, weil die Entscheidung für einen Selbstbehalt die Prämie senkt, und von den niedrigeren Hausgeldern profitieren alle.^[2] Im entschiedenen Fall gingen die wiederholten Schäden auf fehlerhafte Kupferrohre in einzelnen Wohnungen zurück.^[2]

Ihre Möbel und Ihre Küche

Für Möbel, Kleidung und Geräte ist Ihre eigene Hausratversicherung zuständig, ganz gleich, wem die Wand gehört, aus der das Wasser kam. Für die Küche gilt eine eigene Regel. Nach dem Bund der Versicherten ist eine Einbauküche nur dann über die Wohngebäudeversicherung versichert, wenn sie individuell angefertigt, angepasst und fest mit dem Gebäude verbunden ist.^[3] Eine Systemküche, die sich ohne Beschädigung wieder zerlegen lässt, ist regelmäßig ein Fall für die Hausratversicherung.^[3]

Schritt für Schritt nach dem Schaden

• steht Wasser an Steckdosen oder Leuchten, zuerst die Sicherung der betroffenen Räume abschalten, bei nassem Sicherungskasten den Raum meiden und Feuerwehr oder Netzbetreiber rufen
• Wasser stoppen, im Notfall den Strang absperren oder den Notdienst rufen
• die Hausverwaltung informieren und um eine Schadennummer der Gebäudeversicherung bitten
• Schäden an Ihren Möbeln und Geräten fotografieren und der eigenen Hausratversicherung melden
• der Ortung und Trocknung Zugang zur Wohnung geben und Termine abstimmen
• für den Wiederaufbau im Sondereigentum klären, wer beauftragt und wer zahlt

Halten Sie fest, was Sie wann mit der Verwaltung besprochen haben. Gerade wenn Gemeinschafts- und Sondereigentum betroffen sind, entstehen sonst leicht Lücken, in denen niemand den nächsten Schritt beauftragt. Vermieten Sie die Wohnung, kommen die Pflichten des Vermieters gegenüber Ihrem Mieter hinzu, unabhängig davon, ob Gemeinschaft oder Sie selbst zuständig sind.

Wenn es Streit mit der Gemeinschaft gibt

Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen.^[1] Dazu gehören der Versicherungsvertrag, die Schadenmeldung und die Abrechnung. Wer wissen will, welche Schäden die Versicherung übernommen hat und wie der Selbstbehalt verteilt wurde, findet dort die Antworten.

Wenn das Wasser aus Ihrer Wohnung kam

Haben Sie den Schaden verschuldet, etwa durch einen offenen Hahn, und macht die Gemeinschaft Ansprüche wegen ihres beschädigten Eigentums geltend, springt nach den Musterbedingungen Ihre Privathaftpflicht ein.^[4] Den Teil, der rechnerisch auf Ihr eigenes Miteigentum entfällt, übernimmt sie nicht.^[4] Für Schäden in der Wohnung darunter gilt dasselbe wie unter Nachbarn: Bei Verschulden zahlt Ihre Haftpflicht.

Kam das Wasser dagegen aus einer gemeinschaftlichen Leitung, ohne dass jemand etwas versäumt hat, ist es ein Fall für die Gebäudeversicherung der Gemeinschaft. Eine Leckageortung mit Bericht klärt, wo die undichte Stelle liegt, und damit auch, wer zuständig ist.

Häufige Fragen

Wer bezahlt die Trocknung meiner Wohnung, wenn der Steigstrang undicht war?

Der Steigstrang ist gemeinschaftliches Eigentum, und der Schaden läuft über die Gebäudeversicherung der Gemeinschaft. Ob die Trocknung Ihres Bodenbelags oder Estrichs dazugehört, hängt davon ab, was der Vertrag der Gemeinschaft versichert.

Darf ich selbst einen Betrieb rufen, wenn die Verwaltung nicht erreichbar ist?

Für Notmaßnahmen ja. Jeder Eigentümer darf ohne Zustimmung der anderen tun, was nötig ist, um einen unmittelbar drohenden Schaden vom gemeinschaftlichen Eigentum abzuwenden.^[1] Die eigentliche Reparatur beauftragt danach die Verwaltung.

Muss ich mitzahlen, wenn der Schaden nur in einer anderen Wohnung war?

Beim Selbstbehalt in der Regel ja, er wird nach dem Bundesgerichtshof wie die Prämie auf alle Eigentümer verteilt, wenn nichts anderes geregelt ist.^[2]