Wasserschaden durch Baumangel: Welche Rechte haben Bauherren?

Von Andre Wengorra

Feuchtigkeit gehört zu den häufigsten Baumängeln

Auch nach der Schlussabnahme treten an neuen Häusern Mängel auf. In einer Studie des Instituts für Bauforschung mit dem Bauherren-Schutzbund nannten befragte Bauherren von Ein- und Zweifamilienhäusern Rissbildungen mit über 50 Prozent als häufigsten Mangel, gefolgt von Mängeln durch Feuchtigkeit mit über 32 Prozent.^[3] Rund ein Drittel aller festgestellten Mängel wurde dort im ersten Jahr nach der Schlussabnahme erkannt.^[3]

Bei einem Wasserschaden im Neubau stellt sich darum früh die Frage: Ist es ein Schaden, der jeden Haushalt treffen kann, etwa ein geplatzter Schlauch, oder steckt ein Fehler in der Bauleistung dahinter, etwa eine undichte Verbindung, eine fehlende Abdichtung im Bad oder ein schlecht angeschlossenes Fenster? Davon hängt ab, wer zahlt.

Wo im Neubau Mängel auftreten

Nach der Studie des Instituts für Bauforschung und des Bauherren-Schutzbunds sind vor allem die Außenflächen von Außenwänden und Fassaden, Innenwände und die Innenflächen von Außenwänden, Fenster, Türen und Tore sowie Heizungsanlagen betroffen.^[3] Befragte Unternehmen und Sachverständige nannten außerdem Sockel und Estrich unter den am häufigsten betroffenen Bauteilen.^[3]

Für Wasserschäden sind das die bekannten Schwachstellen: der Anschluss zwischen Fenster und Mauerwerk, die Abdichtung im Sockelbereich, die Abdichtung unter Fliesen in Bad und Dusche und die Verbindungen der Heizungs- und Wasserleitungen im Estrich. Zeigt sich dort Feuchte, lohnt eine Messung, bevor ein Belag verlegt oder ein Mangel übersehen wird.

Die Abnahme als Wendepunkt

Mit der Abnahme beginnt nach dem Verband Privater Bauherren die Gewährleistungsfrist, und von da an müssen Bauherren Mängel, die danach auftreten, dem Unternehmer nachweisen.^[2] Vor der Abnahme liegt die Beweislast dagegen beim Unternehmer, der eine mangelfreie Leistung schuldet.

Der Verband warnt zudem vor der sogenannten Abnahmefiktion: Die Abnahme kann als erfolgt gelten, wenn der Bauherr eine gesetzte Frist zur Abnahme verstreichen lässt.^[2] Er empfiehlt, sich frühzeitig Unterstützung zu holen, damit keine Mängel übersehen werden, die ein Laie nicht erkennen kann.^[2] Feuchte in Estrich oder Wänden ist mit bloßem Auge nicht immer zu erkennen, eine Messung vor der Abnahme kann sie zeigen. Tritt vor der Abnahme plötzlich Wasser aus, schützt der Notdienst Beweise und Bauteile, bevor der Bauträger die Stelle verändert.

Fünf Jahre für Mängel am Bauwerk

Mängelansprüche bei einem Bauwerk verjähren nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch in fünf Jahren, bei Werkleistungen an einer Sache, etwa ihrer Herstellung, Wartung oder Änderung, in zwei Jahren.^[1] Die Frist beginnt mit der Abnahme.^[1] Hat der Unternehmer einen Mangel arglistig verschwiegen, gilt die regelmäßige Verjährungsfrist, beim Bauwerk aber nicht kürzer als die fünf Jahre.^[1]

Für die Praxis heißt das: Wer einen Feuchteschaden im vierten Jahr nach der Abnahme entdeckt, hat noch Zeit, sollte sie aber nicht verstreichen lassen. Lassen Sie die Ursache klären, bevor die Frist abläuft, und halten Sie fest, wann Sie den Mangel gemeldet haben. Bei einem Umbau nach dem Wasserschaden beginnt für die neuen Arbeiten eine eigene Frist mit ihrer Abnahme.

So machen Sie den Mangel geltend

• den Mangel schriftlich beim Bauunternehmen oder Bauträger anzeigen, mit Fotos und Datum
• eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen
• die Ursache durch Ortung und Feuchtemessung klären lassen, bevor etwas geöffnet oder überdeckt wird
• Folgeschäden begrenzen, bei Wasser an Steckdosen zuerst die Sicherung abschalten, dann Wasser aufnehmen und trocknen, und das dokumentieren
• bei Streit einen unabhängigen Sachverständigen hinzuziehen

Die Ursache zu kennen ist dabei mehr als eine Formsache. Ein Ortungsbericht, der zeigt, dass das Wasser aus einer undichten Verbindung in der Wand oder durch eine fehlende Abdichtung kam, ist die Grundlage für jeden Anspruch gegen den Unternehmer. Bei einer Neubautrocknung zeigen die Messwerte früh, wo ein Mangel steckt, bevor Wände geöffnet werden.

Was die Gebäudeversicherung übernimmt

Für den Rohbau und die Bauzeit gilt eine Besonderheit: Schäden an Gebäuden oder Gebäudeteilen, die noch nicht bezugsfertig sind, sind nach den Musterbedingungen der Wohngebäudeversicherung nicht versichert, ebenso die Sachen darin.^[4] Für die Bauzeit gibt es eigene Versicherungen, die Bauleistungsversicherung leistet nach dem Bund der Versicherten bei unvorhergesehen eintretenden Beschädigungen, etwa durch Vandalismus, Unwetter oder Materialfehler.^[5]

Nach dem Einzug ist die Wohngebäudeversicherung zuständig, wenn Leitungswasser ausgetreten ist. Ersetzt sie den Schaden, kann sie sich das Geld beim Bauunternehmen zurückholen, wenn ein Mangel der Leistung die Ursache war. Bauherren sollten den Schaden darum der Versicherung melden und zugleich den Mangel beim Unternehmer anzeigen.

Beweise sichern, bevor repariert wird

Bestreitet der Unternehmer den Mangel, wird es auf Beweise ankommen, und die verschwinden mit jeder Reparatur. Lassen Sie den Zustand vor dem Öffnen von Wänden oder Böden fotografieren und messen, heben Sie ausgebaute Teile auf und holen Sie bei größeren Schäden früh einen Sachverständigen. Droht ein Rechtsstreit, kann ein selbstständiges Beweisverfahren den Zustand gerichtsfest sichern, bevor saniert wird.

Häufige Fragen

Muss ich dem Bauunternehmen erst Gelegenheit zur Reparatur geben?

Ja, bis auf Ausnahmen. Zuerst hat der Unternehmer das Recht, den Mangel selbst zu beseitigen. Setzen Sie ihm dafür eine angemessene Frist, bevor Sie einen anderen Betrieb auf seine Kosten beauftragen. Sofortmaßnahmen gegen weiteren Schaden dürfen Sie trotzdem ergreifen.

Ist ein feuchter Estrich nach dem Einzug immer ein Mangel?

Nicht zwangsläufig. Neue Estriche und Putze enthalten Baufeuchte, die erst austrocknen muss. Ob Feuchte noch aus dem Bau stammt oder aus einem Leck oder einer fehlenden Abdichtung kommt, zeigt eine Messung, die mehrere Stellen und Tiefen vergleicht.

Wer zahlt die Trocknung, wenn ein Baumangel die Ursache war?

Am Ende der Unternehmer, der den Mangel zu verantworten hat. Bis das geklärt ist, kann die Wohngebäudeversicherung eintreten, wenn Leitungswasser ausgetreten ist, und sich später beim Verursacher schadlos halten.