Wasserschaden im Neubau vor der Abnahme: Was ist zu tun?

Von Andre Wengorra

Auf der Baustelle: Strom und Wasser zuerst

Läuft im Rohbau oder im fast fertigen Haus Wasser über Böden, an Kabeln vorbei oder in einen Baustromverteiler, schalten Sie die betroffenen Stromkreise an der Sicherung oder am Verteiler ab und halten Abstand zu nassen Geräten. Den Strom per Lichtschalter auszuschalten, reicht nicht. Ist der Verteiler selbst nass, gehen Sie nicht heran und rufen Feuerwehr oder Netzbetreiber. In einen Keller oder eine Baugrube, in der das Wasser steigt, steigt niemand hinab.

Schließen Sie dann die Absperrung am Hausanschluss oder am Bauwasser. Informieren Sie sofort die Bauleitung, den Bauträger oder den Generalunternehmer und, wenn bekannt, die Firma, die die betroffene Leitung verlegt hat.

Woher das Wasser im Neubau kommt

Im Neubau kommen neue Leitungen erstmals unter Druck, und Fehler zeigen sich dann. Das IFS untersuchte einen Wasseraustritt in einer Leichtbauwand eines Mehrfamilienhauses, den man nur wenige Monate nach der Errichtung entdeckte und der bis in die Tiefgarage reichte.^[2] Eine Pressverbindung war gar nicht verpresst worden, die Hülse zeigte noch ihre ursprüngliche Form, und im Labor tropfte sie schon bei etwa 1,5 bar.^[2]

Vor der Inbetriebnahme ist nach dem Institut eine Sicht- und Druckprüfung vorgeschrieben, die solche unfertigen Verbindungen aufdecken soll.^[2] Die Sanitärfirma gab an, geprüft zu haben, legte aber kein Protokoll vor, und die Laborbefunde widersprachen dem.^[2] Neben Leitungen kommen im Neubau auch Regen durch offene Dach- und Fensteröffnungen, Frost in noch unbeheizten Leitungen und Wasser aus der Baugrube in Frage.

Wer bis zur Abnahme die Gefahr trägt

Nach § 644 Abs. 1 BGB trägt der Unternehmer die Gefahr bis zur Abnahme des Werkes.^[1] Wird sein Werk vorher beschädigt, etwa durch Wasser aus einer Leitung, die er noch nicht übergeben hat, muss er es grundsätzlich auf eigene Kosten wieder vertragsgemäß herstellen. Das gilt auch für Teile, die andere Gewerke schon eingebaut hatten, wenn diese ihrerseits noch nicht abgenommen sind.

Die Abnahme ist der Wendepunkt. Der Verband Privater Bauherren beschreibt sie als den Rechtsakt, mit dem die Frist für Gewährleistungsansprüche zu laufen beginnt und die Beweislast für spätere Mängel zu den Bauherren wechselt.^[3] Wer einen bekannten Mangel abnimmt, kann nach § 640 Abs. 3 BGB Nacherfüllung, Selbstvornahme, Rücktritt oder Minderung wegen dieses Mangels nur noch verlangen, wenn er sich diese Rechte bei der Abnahme vorbehalten hat.^[1] Schreiben Sie den Wasserschaden deshalb ausdrücklich ins Abnahmeprotokoll.

Achten Sie auf Fristen. Hat Ihnen das Bauunternehmen nach der Fertigstellung eine angemessene Abnahmefrist gesetzt und verweigern Sie die Abnahme darin nicht unter Nennung wenigstens eines Mangels, gilt das Werk nach § 640 Abs. 2 BGB als abgenommen, bei Verbrauchern nur nach einem Hinweis in Textform auf diese Folge.^[1] Wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme nicht verweigert werden.^[1]

Dokumentieren und schriftlich melden

Fotografieren Sie die nassen Stellen, die Ursache, soweit sichtbar, und den Zustand der Räume, mit Datum und Uhrzeit. Notieren Sie, wer auf der Baustelle war, welche Arbeiten zuletzt liefen und wie das Wetter war. Melden Sie den Schaden schriftlich an Bauträger oder Generalunternehmer und bitten Sie um eine Aussage zu Ursache, Trocknung und Zeitplan.

Fragen Sie nach dem Protokoll der Druckprüfung der betroffenen Leitungen. Fehlt es, ist das ein Hinweis, dem ein Sachverständiger nachgehen sollte. Läuft das Wasser auf der Baustelle noch, schickt der Notdienst ein Techniker, der den Strang absperrt und die undichte Leitung eingrenzt. Der Verband Privater Bauherren rät, die Abnahme nicht ohne unabhängigen Sachverständigen zu erklären, weil sonst unentdeckte Mängel unter Umständen nicht mehr geltend gemacht werden können.^[3]

Erst trocknen, dann weiterbauen

Ein nasser Estrich darf nicht belegt werden, und eine nasse Leichtbauwand wird nicht verspachtelt. Nach dem Wasserschaden kommt zur Baufeuchte das ausgetretene Wasser hinzu, und beides muss heraus, bevor Bodenbeläge, Fliesen oder Farbe aufgebracht werden. Lassen Sie die Trocknung mit Messungen begleiten und die Ergebnisse protokollieren. Dieses Protokoll gehört zu Ihren Unterlagen für die Abnahme.

Dämmschichten unter dem Estrich und Hohlräume in Wänden trocknen nicht durch Lüften. Eine technische Trocknung mit gezielter Luftführung bringt das Wasser heraus. Wird vorher weitergebaut, schließt man Feuchte ein, die später als Schimmel, abgelöster Belag oder Geruch wiederkommt.

Versicherungen in der Bauphase

Für die Bauzeit nennt der Bund der Versicherten mehrere Policen. Die Bauleistungsversicherung leistet bei unvorhergesehenen Beschädigungen, zum Beispiel durch Vandalismus, Unwetter oder Materialfehler und deren Folgen.^[4] Die Feuer-Rohbauversicherung schützt vor Brandschäden am Rohbau und sollte vor dem ersten Spatenstich abgeschlossen sein, die Bauherrenhaftpflicht deckt Schäden, die von der Baustelle ausgehen.^[4] Für die Zeit nach der Fertigstellung rät der BdV zu einer Wohngebäudeversicherung, die unter anderem gegen Leitungswasser absichert.^[4]

Häufige Fragen

Darf ich die Abnahme wegen eines Wasserschadens verweigern?

Wegen unwesentlicher Mängel nicht, so § 640 Abs. 1 BGB.^[1] Ob ein Wasserschaden mit nassem Estrich oder nassen Wänden wesentlich ist, hängt vom Umfang ab. Ein unabhängiger Sachverständiger hilft bei der Einschätzung, wie es der Verband Privater Bauherren empfiehlt.^[3]

Wer zahlt die Trocknung, wenn das Haus noch nicht abgenommen ist?

Bis zur Abnahme trägt der Unternehmer die Gefahr für sein Werk.^[1] Hat ein Gewerk den Schaden verursacht, kommt dessen Haftpflichtversicherung in Frage, für unvorhergesehene Schäden am Bau eine Bauleistungsversicherung.^[4] Klären Sie das schriftlich, bevor Sie selbst Aufträge vergeben.