Mangel nach der Sanierung: Welche Gewährleistung gilt?

Von Andre Wengorra

Zwei oder fünf Jahre

Für Nacherfüllung, Selbstvornahme und Schadensersatz sieht § 634a BGB zwei Jahre vor, wenn es um Herstellung, Wartung oder Veränderung einer Sache geht, und fünf Jahre bei einem Bauwerk.^[1] Die Frist beginnt in beiden Fällen mit der Abnahme.^[1]

Ein Bauwerk ist nach dem Deutschen Architektenblatt jede unbewegliche Sache, die durch Arbeit und Material in Verbindung mit dem Erdboden hergestellt wird, und schon eine Terrasse kann ein Bauwerk sein.^[3] Bei Arbeiten an einem bestehenden Gebäude kommt es darauf an, wie tief sie in das Gebäude eingreifen.

Wann Sanierung als Arbeit am Bauwerk gilt

Die fünfjährige Frist gilt nach dem Fachbeitrag auf haustec, wenn das Werk in der grundlegenden Erneuerung eines Gebäudes besteht, also in Arbeiten, die insgesamt einer ganzen oder teilweisen Neuerrichtung gleichkommen.^[2] Erfasst sind auch Umbauarbeiten an einem bestehenden Bauwerk, wenn sie für Konstruktion, Bestand, Erhaltung oder Benutzbarkeit des Gebäudes von wesentlicher Bedeutung sind und die eingebauten Teile fest mit dem Gebäude verbunden werden.^[2] Wird etwa eine Fußbodenheizung nach dem Wasserschaden samt Dämmung und Heizrohren neu aufgebaut, spricht viel für die längere Frist.

Ob für Reparaturarbeiten an einem bestehenden Gebäude zwei oder fünf Jahre gelten, ist nach dem Beitrag im Einzelfall zu klären, und eine einheitliche Bewertung ist kaum möglich.^[2] Ein komplett neu aufgebautes Bad mit Abdichtung, Estrich und Fliesen liegt näher am Bauwerk als der Austausch eines einzelnen Ventils. Fragen Sie vor Auftragserteilung, welche Frist der Betrieb für seine Leistung annimmt, und lassen Sie sie im Vertrag festhalten.

Das Beispiel Wasserrohr

In dem Fall, den der Rechtsanwalt Matthias Scheible auf haustec schildert, hatte ein Handwerker im Jahr 2009 ein defektes Wasserrohr im Bad repariert, ohne förmliche oder ausdrückliche Abnahme, und kurze Zeit später kam es an einer Schweißnaht des reparierten Rohrs zu einem erheblichen Wasserschaden.^[2] Als der Kunde im Jahr 2013 seine Ansprüche vor Gericht geltend machte, waren sie verjährt.^[2]

Die Reparatur diente nach dem Gericht nur der Herstellung, Veränderung oder Wartung einer Sache, und deshalb galt die Frist von zwei Jahren.^[2] Wer nach einer Sanierung einen Mangel bemerkt, sollte deshalb nicht darauf bauen, dass ohnehin fünf Jahre Zeit sind. Der Fall zeigt außerdem, wie wichtig eine ausdrückliche Abnahme mit Datum ist, denn mit ihr beginnt die Frist, und ohne sie wird schon der Beginn zur Streitfrage. Bei der Abnahme halten Sie Datum, Teilnehmer und offene Mängel schriftlich fest, etwa eine nasse Tapete, die sich nach dem Trocknen wieder löst.

Was Sie verlangen können

Ist die Arbeit mangelhaft, hat der Besteller nach § 634 BGB mehrere Rechte: Nacherfüllung verlangen, den Mangel nach § 637 selbst beseitigen und Ersatz verlangen, zurücktreten oder mindern und Schadensersatz fordern.^[1] Welche dieser Rechte in Frage kommen, hängt von den Voraussetzungen der jeweiligen Vorschrift ab.^[1] Bei der Nacherfüllung entscheidet nach § 635 der Unternehmer, ob er den Mangel beseitigt oder neu herstellt, und er trägt die dafür nötigen Kosten, vor allem für Transport, Wege, Arbeit und Material.^[1] Bevor Sie Rechte geltend machen, klärt ein Fachbetrieb, ob die Fliesenarbeiten oder die Abdichtung darunter den Schaden ausgelöst haben.

Ablehnen darf der Unternehmer die Nacherfüllung nach § 635, wenn sie ihn unverhältnismäßig viel kosten würde.^[1] Nach einem Wasserschaden kann es dabei um mehr gehen als um das mangelhafte Teil selbst, denn eine undichte Abdichtung kann Estrich, Fliesen und Wände darunter in Mitleidenschaft ziehen. Zeigt sich ein solcher Folgeschaden, etwa eine nach der Küchenmontage absackende Arbeitsplatte, sichern Fotos und Messwerte den Zusammenhang mit dem Mangel.

Frist setzen und selbst beseitigen

Ist eine angemessene Frist zur Nacherfüllung ergebnislos verstrichen, darf der Besteller nach § 637 BGB den Mangel auf eigene Faust beheben lassen und die nötigen Kosten vom Unternehmer zurückfordern, es sei denn, dieser hat die Nacherfüllung berechtigt abgelehnt.^[1] Eine Frist ist nicht nötig, wenn die Nacherfüllung fehlgeschlagen oder unzumutbar ist, und für die Kosten kann der Besteller einen Vorschuss verlangen.^[1]

Setzen Sie die Frist schriftlich, mit Beschreibung des Mangels, Fotos und einem konkreten Datum. Beauftragen Sie eine andere Firma erst, wenn die Frist abgelaufen ist, und lassen Sie den Zustand vorher dokumentieren, damit später nachvollziehbar ist, was der erste Betrieb hinterlassen hat.

Arglist und Hemmung

Wurde der Mangel vom Unternehmer arglistig verschwiegen, greift nach § 634a Absatz 3 BGB die regelmäßige Verjährung, bei einem Bauwerk aber nicht kürzer als fünf Jahre.^[1] Die regelmäßige Frist von drei Jahren beginnt nach dem Deutschen Architektenblatt erst mit Kenntnis, und unabhängig davon verjähren solche Ansprüche binnen zehn Jahren.^[3]

Solange beide Seiten über den Mangel verhandeln, läuft die Verjährung nach § 203 BGB nicht weiter, bis eine Seite das Gespräch abbricht, und vollendet ist sie dann frühestens drei Monate später.^[1] Das Architektenblatt rechnet vor: Wird eine Frist von fünf Jahren nach zwei Jahren gehemmt, läuft sie nach dem Ende der Hemmung noch drei Jahre.^[3] Halten Sie deshalb fest, wann Gespräche über den Mangel begonnen und geendet haben, und bewahren Sie E-Mails und Schreiben dazu auf.

Häufige Fragen

Wie lange habe ich nach einer Badsanierung Gewährleistung?

Das hängt davon ab, ob es als Arbeit an einem Bauwerk gilt. Dann sind es nach § 634a BGB fünf Jahre ab Abnahme, bei Arbeiten an einer Sache zwei Jahre.^[1]

Darf ich einen Mangel einfach von einer anderen Firma beheben lassen?

Erst wenn eine angemessene Frist für den ersten Betrieb ungenutzt verstrichen ist, außer die Nacherfüllung ist fehlgeschlagen oder unzumutbar. Dann können Sie nach § 637 BGB Ersatz und sogar einen Vorschuss verlangen.^[1]