Badsanierung in der Eigentumswohnung: Was Sie allein dürfen und was die Gemeinschaft beschließt

Von Andre Wengorra

Was im Bad Ihnen gehört

Bauliche Veränderungen, die nur das Sondereigentum betreffen, also etwa die eigene Wohnung, können nach Haus & Grund Frankfurt in der Regel ohne Zustimmung der anderen Eigentümer durchgeführt werden.^[1] Die Eigentümerversammlung muss danach aber gefragt werden, sobald Bestandteile im Gemeinschaftseigentum von der Veränderung betroffen sind, etwa Fenster, Außentüren oder das Dach.^[1]

Zum Sondereigentum zählen nach § 5 des Wohnungseigentumsgesetzes die Räume der Wohnung und jene Gebäudeteile darin, die sich ändern, entfernen oder ergänzen lassen, ohne dass das Gemeinschaftseigentum oder die Rechte der Nachbarn mehr als unvermeidlich leiden.^[3] Was das Gebäude trägt oder seine Sicherheit gewährleistet, bleibt danach Gemeinschaftseigentum, auch wenn es mitten in der eigenen Wohnung steht.^[3]

Wie eine Teilungserklärung das im Einzelnen ordnet, zeigt ein Urteil des Amtsgerichts München vom 17.05.2024, nach dem dort Wasch- und Badeeinrichtungen sowie Wandputz, Wandverkleidung und Fliesen innenseitig zum Sondereigentum zählten, die Trennwand zur Nachbarwohnung dagegen zum Gemeinschaftseigentum.^[4] Lesen Sie vor der Planung deshalb Ihre Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, denn dort steht, was zu Ihrem Bad gehört.

Leitungen gehören der Gemeinschaft

In dem Fall, über den die Stiftung Warentest berichtet, hatte eine Eigentümergemeinschaft es abgelehnt, die marode Wasserleitung zur Dachgeschosswohnung eines Eigentümers zu ersetzen, weil die Teilungserklärung die Leitungen ab der Abzweigung von der Steigleitung dem Sondereigentum zuordnete.^[2] Der Bundesgerichtshof stellte danach klar, dass Versorgungsleitungen zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehören, bis zur ersten Absperrmöglichkeit innerhalb der Wohnung und auch bei Strängen, die nur eine einzelne Wohnung versorgen, und erklärte die anderslautende Bestimmung für unwirksam.^[2]

Für die Badsanierung heißt das: Wer Steigleitung, Fallrohr oder die Leitung bis zum ersten Absperrventil anfasst, arbeitet am Eigentum aller und stimmt das vorher mit der Verwaltung ab. Die Gemeinschaft kann ihrerseits verlangen, dass Sie Ihr Bad zugänglich machen, denn nach § 14 des Gesetzes muss jeder Eigentümer Zutritt zu seiner Wohnung gewähren, wenn eine Vereinbarung oder ein Beschluss das vorsieht oder ihn das nicht stärker belastet, als es im Zusammenleben unvermeidlich ist.^[3]

Wann ein Beschluss nötig ist

Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, sind nach § 20 des Wohnungseigentumsgesetzes bauliche Veränderungen, über die die Eigentümer beschließen oder die sie einem einzelnen Eigentümer per Beschluss erlauben können.^[3] Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, dürfen danach nicht beschlossen werden.^[3]

Ein solcher Beschluss kann nach Haus & Grund Frankfurt mit einfacher Mehrheit herbeigeführt werden, und zustimmen muss die Gemeinschaft bei privilegierten Maßnahmen wie behindertengerechten Umbauten.^[1] Nach dem Gesetz kann jeder Eigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen, und über die Durchführung wird im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung beschlossen.^[3] Wer nach dem Wasserschaden barrierefrei umbauen will, kann sich darum auf diesen Anspruch stützen. Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Eigentümer gestattet wurde, trägt danach dieser Eigentümer.^[3]

Gute Chancen auf Zustimmung hat nach Haus & Grund, wer darlegt, welche Arbeiten in welchem Umfang anfallen und wer die Kosten trägt, und je umfangreicher der Umbau ist, desto früher sollten die übrigen Eigentümer einbezogen werden.^[1] Legen Sie der Verwaltung deshalb einen Plan mit Leitungsführung, Wanddurchbrüchen und Bauzeit vor. In diesen Plan gehört auch, wie die Fliesenarbeiten an die Steigleitung anschließen und welche Fugen zum Gemeinschaftseigentum gehören.

Ein Fall aus München

Im Fall vor dem Amtsgericht München hatte ein Eigentümer bei der Sanierung seines Bades eine bis zur Hälfte der Wand reichende Ablagenische in die Trennwand zur Nachbarwohnung gebaut, und in der Wohnungstrennwand wurden Installationen neu verlegt, darunter ein Abflussrohr für die Waschmaschine.^[4] Die Nachbarin bemerkte die Veränderungen danach erst bei der Renovierung ihres eigenen Bades, und die Eigentümerversammlung lehnte es später ab, den Rückbau zu verlangen.^[4]

Das Gericht ersetzte diesen Beschluss: Die Gemeinschaft geht danach nach pflichtgemäßem Ermessen gegen den ungenehmigten Zustand vor, entscheidet über die erforderlichen Maßnahmen und berücksichtigt dabei die Einhaltung der Schall- und Brandschutzvorschriften.^[4] Ob diese Vorschriften nach dem Umbau noch eingehalten sind, muss nach dem Urteil die Gemeinschaft selbst aufklären, nicht das Gericht in einer Beweisaufnahme.^[4] Wer sein Bad in der richtigen Reihenfolge plant, klärt Schall- und Brandschutz an Trennwänden darum vor dem ersten Aufstemmen.

Eine Nische in der Wohnungstrennwand greift damit in Gemeinschaftseigentum ein, auch wenn sie nur vom eigenen Bad aus zu sehen ist. Klären Sie vor jedem Stemmen in eine Wand zur Nachbarwohnung, wem diese Wand gehört.

Wasserschaden bei der Sanierung

Wird bei der Sanierung eine Leitung beschädigt und läuft Wasser in die Wohnung darunter, drehen Sie zuerst das Wasser am Absperrventil der Wohnung ab und informieren sofort die Verwaltung und die Nachbarn unter Ihnen. Kommt das Wasser an Leuchten oder Steckdosen im Raum darunter an, gehört dort die Sicherung im Sicherungskasten ausgeschaltet, bevor jemand die nasse Stelle berührt.

Halten Sie vor Beginn der Arbeiten mit Fotos fest, wie Leitungen, Wände und die Decke darunter aussehen, und lassen Sie sich vom Handwerksbetrieb bestätigen, welche Leitungen er anfasst. So lässt sich später klären, ob ein Schaden am Gemeinschaftseigentum oder im Sondereigentum entstanden ist, und wer ihn trägt.

Häufige Fragen

Brauche ich für neue Fliesen einen Beschluss?

Wenn Fliesen und Bad nach der Teilungserklärung zum Sondereigentum gehören und kein Gemeinschaftseigentum berührt wird, in der Regel nicht, so Haus & Grund Frankfurt.^[1]

Wem gehört die Wasserleitung in meinem Bad?

Bis zur ersten Absperrmöglichkeit in der Wohnung gehört sie nach dem Bundesgerichtshof zwingend der Gemeinschaft.^[2]

Darf ich eine Nische in die Wand zur Nachbarwohnung bauen?

Nicht ohne Beschluss, wenn die Trennwand Gemeinschaftseigentum ist, wie im Fall vor dem Amtsgericht München.^[4]

Wer zahlt einen genehmigten Umbau?

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz trägt der Eigentümer, dem die bauliche Veränderung gestattet wurde, ihre Kosten.^[3]