Schimmel im Kellerraum der Mietwohnung: Muss der Vermieter handeln?

Von Andre Wengorra

Steht Wasser im Keller, geht Sicherheit vor

Ist der Kellerraum nicht nur muffig und steht dort Wasser, gilt eine feste Reihenfolge. Solange der Pegel steigt, bleibt man draußen. Läuft Wasser über Steckdosen, Leuchten oder eine Unterverteilung, kommt der Kellerstromkreis an der Sicherung heraus, solange man den Kasten über trockenen Boden erreicht und er selbst trocken ist; ist das nicht so, holen Sie Feuerwehr oder Netzbetreiber, statt hinunterzugehen. Beim Ausräumen von verschimmelten Sachen schützen Handschuhe und eine Atemschutzmaske, und der Raum wird nach draußen gelüftet.

Melden Sie Feuchte und Schimmel im Kellerraum dem Vermieter ohne Verzögerung. Sie gilt für jeden Mangel, der im laufenden Mietverhältnis auftaucht, und wer sie versäumt, haftet für den Schaden, der aus der unterlassenen Meldung entsteht.^[4] Für Schimmel in der Mietwohnung gelten dieselben Pflichten, ob er in der Wohnung selbst oder im Keller auftritt.

Mitvermietet oder nur überlassen

Zuerst kommt es darauf an, wie der Keller zur Wohnung gekommen ist. Im Fall des Amtsgerichts Dresden stand im Mietvertrag zusätzlich die kostenfreie Überlassung eines Kellerraums, der eine Weile feucht und von Schimmel befallen war.^[3] Das Gericht wertete diese Überlassung als Leihe und nicht als Miete, eine Minderung der Wohnungsmiete wegen des Kellers kam damit nicht in Betracht.^[3] Den Schimmelgeruch, der nur im vierten Stock wahrnehmbar und vorübergehend war, hielt es nicht für eine erhebliche Beeinträchtigung der Wohnung.^[3] Warum Schimmel im Keller entsteht, hängt oft mit Lüften im Sommer oder mit fehlender Abdichtung zusammen.

Gehört der Keller dagegen zur Mietsache, gelten die gewöhnlichen Regeln: Ist die Tauglichkeit durch einen Mangel gemindert, mindert sich die Miete von selbst in angemessenem Umfang.^[4] Ein Blick in den Mietvertrag zeigt, ob der Keller mit der Wohnung vermietet ist und ob die Miete ihn einschließt. Steht im Mieterkeller Wasser, pumpt der Notdienst ab und hält fest, wie stark der Raum betroffen ist.

Feuchter Keller als Mangel: der Fall vor dem Bundesgerichtshof

In einem Verfahren, das bis zum Bundesgerichtshof ging, hatten die Mieter einer 1968 erbauten Wohnung wegen eines feuchten Kellers geklagt.^[1] Amtsgericht und Landgericht setzten die Minderung wegen der Kellerfeuchte auf 5 Prozent der Bruttomiete fest und verurteilten die Vermieterin, einen Kostenvorschuss von 6.500 Euro für die Beseitigung der Feuchtigkeitsmängel zu zahlen.^[1]

Diesen Teil konnte die Vermieterin vor dem Bundesgerichtshof nicht mehr angreifen, weil die Revision dafür nicht zugelassen war.^[1] Der Bundesgerichtshof befasste sich in dem Urteil vor allem mit Wärmebrücken in der Wohnung, die Entscheidung zum feuchten Keller blieb bestehen.^[1]

Wenn der Vermieter nichts unternimmt

Gehört der Keller zur Mietsache und bleibt der Vermieter untätig, haben Mieter nach dem Gesetz ein weiteres Mittel: Gerät der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug, kann der Mieter die Feuchte auf eigene Faust beheben und sich die erforderlichen Aufwendungen erstatten lassen.^[4] Das Gleiche gilt, wenn sofort gehandelt werden muss, damit die Mietsache in ihrem Bestand erhalten oder wiederhergestellt wird.^[4]

In dem Verfahren, das bis zum Bundesgerichtshof ging, verlangten die Mieter für die Beseitigung der Kellerfeuchte einen Kostenvorschuss und bekamen ihn in Höhe von 6.500 Euro zugesprochen.^[1] Bevor Sie selbst Handwerker beauftragen, sollte der Verzug klar belegt sein: eine schriftliche Mängelanzeige mit angemessener Frist, die ohne Ergebnis verstrichen ist. Lassen Sie sich vorher beim Mieterverein beraten, denn wer ohne Verzug selbst beauftragt, kann auf den Kosten sitzen bleiben. Steht im Keller eines Neubaus noch die Neubautrocknung aus, gehört sie zur Beseitigung des Mangels, bevor der Keller vermietet wird.

Altbaukeller: der Maßstab aus der Bauzeit

Bei alten Häusern kommt es auf den Maßstab an, der bei der Errichtung galt, so das Landgericht Ansbach 2014.^[2] Für ein Haus aus dem Jahr 1900 gab es nach einem Sachverständigen keine Vorschriften zur Bauwerksabdichtung, und eine Isolierung des Kellers gegen Feuchte gehörte nicht zum Stand der Technik.^[2] Die Mieter hatten um 10 Prozent gemindert und Schadensersatz von über 5.000 Euro verlangt, das Gericht wies beides ab.^[2]

Mieter könnten nach dem Gericht auch nicht erwarten, dass sich ein Kellerraum für die jahrelange Einlagerung von Polstermöbeln eignet, und Kellerräume seien kein Wohnraum.^[2] Wer in einem alten Haus wohnt, sollte empfindliche Sachen darum gar nicht erst im Keller lagern.

Was in einen feuchten Keller nicht gehört

Polstermöbel, Matratzen, Kleidung, Bücher und Papiere nehmen Feuchte auf und sind im feuchten Keller schnell verloren. Was dort bleiben muss, steht mit Abstand zur Wand auf Regalen statt auf dem Boden, in geschlossenen Kunststoffkisten statt in Pappkartons. Ein Hygrometer zeigt, wie feucht die Luft im Keller tatsächlich ist, und hilft, die richtigen Zeiten zum Lüften zu finden. Wer im Sommer tagsüber warme Luft in den kühlen Keller lässt, bringt mehr Feuchte hinein, als er hinausträgt; gelüftet wird dann besser in den kühlen Stunden.

So gehen Sie vor

Diese Schritte helfen, den Streit um den Keller sachlich zu führen:

• Feuchte und Schimmel mit Datum fotografieren und dem Vermieter schriftlich melden
• im Mietvertrag nachsehen, ob der Keller mitvermietet oder nur überlassen ist
• empfindliche Sachen aus dem feuchten Raum holen
• die Luftfeuchte über einige Wochen mit einem Hygrometer festhalten
• bei Streit über die Ursache eine Feuchtemessung und ein Gutachten verlangen

Häufige Fragen

Darf ich die Miete mindern, wenn nur der Keller schimmelt?

Ist der Keller mitvermietet, kann ein feuchter Keller die Miete mindern; in dem Verfahren, das bis zum Bundesgerichtshof ging, waren es 5 Prozent der Bruttomiete.^[1] War der Keller nur kostenlos überlassen, sah das Amtsgericht Dresden keinen Raum für eine Minderung.^[3]

Muss der Vermieter einen feuchten Altbaukeller abdichten?

Nicht unbedingt: Für ein Haus von 1900 verneinte das Landgericht Ansbach einen Mangel, weil eine Abdichtung des Kellers damals nicht zum Stand der Technik gehörte.^[2]