Darf der Vermieter wegen eines Wasserschadens kündigen?

Von Andre Wengorra

Laufendes Wasser geht vor jedem Streit

Bevor es um Kündigung und Schuld geht, muss das Wasser aufhören zu laufen. Sind Steckdosen, Kabel oder Elektrogeräte nass, wird der zugehörige Stromkreis abgeschaltet, und zwar an der Sicherung, wenn sie trocken und ohne Gang durchs Wasser erreichbar ist; ist der Sicherungskasten selbst feucht oder steht er im Nassen, rufen Mieter Feuerwehr oder Netzbetreiber, statt den Raum zu betreten. Dann wird abgesperrt, am Ventil des Geräts oder am Hauptabsperrhahn. Ein Keller, in dem das Wasser steigt, bleibt verschlossen.

Gleich danach informieren Mieter den Vermieter oder die Hausverwaltung, und ist dort niemand erreichbar, einen Notdienst. Schäden, die im Lauf des Mietverhältnisses auftreten, müssen Mieter ohne Zögern beim Vermieter anzeigen, sonst müssen sie für die Folgen der fehlenden Anzeige einstehen.^[3] Für Schäden, die aus der eigenen Wohnung in andere Wohnungen laufen, ist die Privathaftpflichtversicherung des Verursachers der richtige Ansprechpartner, wenn er den Schaden zu vertreten hat.

Was das Gesetz für eine fristlose Kündigung verlangt

Fristlos kündigen darf jede Vertragspartei aus wichtigem Grund, also wenn ihr die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ende der Kündigungsfrist nicht zuzumuten ist; dabei zählen alle Umstände des Einzelfalls, insbesondere ein Verschulden, und die Interessen beider Seiten werden abgewogen.^[3] Als wichtigen Grund nennt das Gesetz unter anderem, dass der Mieter die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet.^[3]

Beruht der Grund auf einer Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag, ist die Kündigung erst nach einer erfolglosen Abhilfefrist oder einer erfolglosen Abmahnung zulässig.^[3] Ohne Abmahnung geht es nur, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspräche oder die sofortige Kündigung nach Abwägung der beiderseitigen Interessen aus besonderen Gründen gerechtfertigt ist.^[3]

Ordentliche Kündigung: schuldhaft und nicht unerheblich

Für eine ordentliche Kündigung braucht der Vermieter ein berechtigtes Interesse, und das liegt nach dem Gesetz insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.^[3] Auch hier kommt es auf das Gewicht der Pflichtverletzung an. Wer nach einem Schaden mit Sofortmaßnahmen wie dem Absperren und dem Anruf beim Vermieter reagiert, zeigt, dass er seine Sorgfalt nicht vernachlässigt. Ein einmaliges Versehen wiegt anders als wiederholte Schäden oder ein Mieter, der einen Schaden bemerkt und nichts unternimmt, wie die beiden folgenden Fälle zeigen.

Auch eine wirksame ordentliche Kündigung beendet das Mietverhältnis nicht sofort. Sie ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig, und für den Vermieter verlängert sich diese Frist nach fünf und nach acht Jahren seit der Überlassung der Wohnung um jeweils drei Monate.^[3] Wäre der Auszug für den Mieter oder jemanden aus seinem Haushalt so hart, dass auch die berechtigten Belange des Vermieters das nicht aufwiegen, darf er der Kündigung widersprechen; bei einem Grund zur fristlosen Kündigung entfällt dieses Recht.^[3]

Der Fall aus Charlottenburg: die lose Schraube

Eine Untermieterin hatte die Schraube am Gitter des Badewannenabflusses gelöst, um eine Verstopfung zu suchen, und den Abfluss offen gelassen; am nächsten Tag duschte ihr Freund, und Wasser tropfte durch die Decke in die Durchfahrt darunter.^[1] Die Vermieterin kündigte fristlos und hilfsweise ordentlich, das Amtsgericht Charlottenburg wies die Räumungsklage 2019 ab.^[1]

Der Mieter muss sich das Verhalten von Personen zurechnen lassen, denen er die Wohnung überlassen hat, auch wenn die Überlassung nicht vertragsgemäß war.^[1] Ein fahrlässig verursachter Wasserschaden rechtfertigte bei dem langjährigen, beanstandungsfreien Mietverhältnis aber weder die fristlose noch die ordentliche Kündigung, selbst bei erheblicher Schadenshöhe, zumal keine Wiederholungsgefahr bestand.^[1] Eine kündigungsrelevante Vertragsverletzung sah die Rechtsprechung, auf die sich das Gericht bezog, etwa bei 16 Wasserschäden in zwei Jahren in den Wohnungen darunter.^[1]

Die Untervermietung selbst trug die Kündigung in diesem Fall ebenfalls nicht, weil vorher keine wirksame Abmahnung ausgesprochen worden war.^[1] Das zeigt, wie viel an der Reihenfolge hängt: Erst die Abmahnung, dann, wenn sich nichts ändert, die Kündigung.^[1] Den Schaden selbst lässt der Vermieter wie bei jedem Wasserschaden in der Mietwohnung beheben, unabhängig davon, ob er kündigt.

Der Fall aus München: mehr als 14 Stunden gewartet

Anders entschied das Amtsgericht München 2022.^[2] In der Wohnung eines Mieters trat Wasser aus Toilette und Dusche aus und erreichte auch die Wohnung darunter; der Mieter wartete nach den Feststellungen des Gerichts mehr als 14 Stunden, bevor er den Schaden meldete und die Feuerwehr verständigte.^[2] Seine Angabe, er habe die Hausverwaltung nicht erreicht, wertete das Gericht als Schutzbehauptung.^[2]

Das Gericht sah darin eine schwerwiegende Pflichtverletzung, durch die auch die Wohnung darunter gefährdet wurde, obwohl der Mieter Wasser mit Eimern abgeschöpft hatte.^[2] Die lange Mietdauer, eine schwere Erkrankung und die schwierige Wohnungssuche fielen in der Abwägung ins Gewicht, wogen die Pflichtverletzung aber nicht auf; die fristlose Kündigung war wirksam.^[2]

Was Mieter nach einem Wasserschaden tun sollten

Diese Schritte zeigen, dass Sie Ihre Sorgfaltspflichten ernst nehmen:

• Wasser stoppen und den Strom im betroffenen Bereich an der Sicherung abschalten
• Vermieter oder Hausverwaltung sofort informieren, bei Nichterreichen einen Notdienst rufen
• den Schaden mit Fotos und Uhrzeit festhalten
• die eigene Privathaftpflicht informieren, wenn das Wasser aus Ihrer Wohnung kam
• auf eine Abmahnung sachlich antworten und die Ursache beseitigen lassen
• bei einer Kündigung früh beim Mieterverein oder anwaltlich beraten lassen

Häufige Fragen

Kann mir gekündigt werden, wenn ich den Wasserschaden selbst verursacht habe?

Ein einmaliger, fahrlässig verursachter Wasserschaden rechtfertigte in dem Fall vor dem Amtsgericht Charlottenburg weder eine fristlose noch eine ordentliche Kündigung.^[1] Wiederholte Schäden oder ein langes Zuwarten mit der Meldung können anders bewertet werden.^[1][2]

Braucht der Vermieter vorher eine Abmahnung?

Bei einer fristlosen Kündigung wegen einer Pflichtverletzung in der Regel ja; ohne Abmahnung geht es nur, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspräche oder besondere Gründe die sofortige Kündigung rechtfertigen.^[3]

Mein Untermieter hat den Schaden verursacht. Werde ich dafür verantwortlich gemacht?

Ja, das Verhalten von Personen, denen Sie die Wohnung überlassen, wird Ihnen zugerechnet.^[1] Im Fall aus Charlottenburg reichte der fahrlässige Fehler der Untermieterin trotzdem nicht für eine Kündigung.^[1]