Wasserschaden in der Mietwohnung: Rechte und Fristen

Von Andre Wengorra

Die Anzeige an den Vermieter kommt zuerst

Das Gesetz verlangt vom Mieter, einen Mangel unverzüglich zu melden, sobald er sich zeigt, und ebenso, wenn die Wohnung vor einer nicht vorhergesehenen Gefahr geschützt werden muss.^[1] Bleibt die Meldung aus und kann der Vermieter darum nicht rechtzeitig handeln, muss der Mieter den daraus entstandenen Schaden ersetzen und verliert insoweit Minderung, Schadensersatz und das Recht zur fristlosen Kündigung ohne vorherige Frist.^[1]

Ein Anruf ist gut für die Geschwindigkeit, für den Nachweis taugt er nicht. Schreiben Sie hinterher eine kurze E-Mail oder einen Brief mit diesen Angaben:

• wann Sie den Schaden entdeckt haben
• welche Räume betroffen sind und was dort nass ist
• welche Sofortmaßnahmen Sie getroffen haben
• eine Bitte um Beseitigung mit einer Frist, die bei laufendem Wasser sehr kurz ist
• Fotos im Anhang

Was der Vermieter schuldet

Der Vermieter muss die Wohnung während der gesamten Mietzeit in einem Zustand erhalten, der sich zum vertragsgemäßen Gebrauch eignet.^[1] Nach einem Wasserschaden heißt das: Ursache beseitigen, trocknen, Putz, Böden und Anstriche wiederherstellen. Wer den Schaden verursacht hat, ändert an dieser Pflicht gegenüber Ihnen zunächst nichts. Auch die Leckageortung, mit der die Ursache gefunden wird, beauftragt der Vermieter.

Hat der Vermieter den Mangel zu vertreten oder kommt er mit der Beseitigung in Verzug, können Mieter zusätzlich Schadensersatz verlangen.^[1] Ist der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug oder muss der Mangel umgehend beseitigt werden, um die Wohnung zu erhalten, dürfen Mieter ihn selbst beheben lassen und den Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen.^[1]

Mietminderung ohne Antrag

Die Minderung tritt von selbst ein. Hebt der Mangel die Tauglichkeit der Wohnung ganz auf, entfällt die Miete für diesen Zeitraum. Ist die Tauglichkeit nur gemindert, schulden Mieter eine angemessen herabgesetzte Miete, und eine unerhebliche Einschränkung bleibt außer Betracht.^[1] Eine Vereinbarung im Mietvertrag, die davon zum Nachteil des Mieters abweicht, ist bei Wohnraum unwirksam.^[1] Laufen Trocknungsgeräte in bewohnten Räumen, zählen Lärm, Wärme und Strom zu den Gründen für eine Mietminderung während der Trocknung.

Wie hoch die Minderung ausfällt, hängt am Einzelfall: wie viele Räume betroffen sind, wie lange, wie stark die Nutzung eingeschränkt ist und ob Geräte laufen. Prozenttabellen aus dem Netz beruhen auf Urteilen zu anderen Wohnungen und lassen sich nicht übertragen. Wer unsicher ist, zahlt die volle Miete unter dem ausdrücklichen Vorbehalt der Rückforderung und klärt die Höhe danach, etwa mit dem Mieterverein. Eine Mietminderung gilt für die Zeit, in der der Mangel besteht, und endet mit seiner Beseitigung.

Reparatur und Trocknung dulden

Maßnahmen, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Wohnung erforderlich sind, müssen Mieter dulden, und der Vermieter muss sie rechtzeitig ankündigen, es sei denn, sie sind nur geringfügig oder müssen sofort durchgeführt werden.^[1] Was Mieter für eine solche Maßnahme aufwenden müssen, muss der Vermieter angemessen ersetzen, und auf Verlangen zahlt er einen Vorschuss.^[1] Bei einem Schaden in der Eigentumswohnung eines Vermieters wird die Gebäudeversicherung teurer, doch diese Prämie darf er Ihnen nur über die vereinbarten Nebenkosten anlasten.

Dazu zählt etwa der Strom für Trocknungsgeräte, die über Ihren Zähler laufen. Notieren Sie den Zählerstand beim Aufstellen und beim Abbau der Geräte und reichen Sie den Mehrverbrauch beim Vermieter ein.

Ihre eigenen Sachen

Für Möbel, Kleidung, Teppiche und Geräte ist die Hausratversicherung des Mieters zuständig, für die Schäden am Gebäude die Gebäudeversicherung des Vermieters.^[2] Fertigen Sie eine Liste der beschädigten Sachen mit Anschaffungsjahr und Belegen an, bevor etwas entsorgt wird. Hat der Vermieter den Schaden zu vertreten, etwa durch eine bekannte und nicht behobene Undichtigkeit, kommt zusätzlich Schadensersatz gegen ihn in Betracht.

Wenn Sie den Schaden selbst verursacht haben

Haben Sie leicht fahrlässig gehandelt, gilt auch dann die Gebäudeversicherung des Vermieters. Der Bundesgerichtshof hat 2014 entschieden, dass ein Vermieter, dessen Mieter die Kosten der Gebäudeversicherung anteilig tragen, grundsätzlich die Versicherung in Anspruch nehmen oder auf Schadensersatz gegenüber dem Mieter verzichten muss.^[3] Der Mieter darf erwarten, im Schadensfall einen Nutzen von der Versicherung zu haben, die er mitbezahlt.^[3] Im entschiedenen Fall hatte die Tochter der Mieter einen Küchenbrand leicht fahrlässig verursacht, die Mieter durften die Beseitigung verlangen und die Miete mindern.^[3]

Für Schäden am Eigentum anderer kommt die Privathaftpflicht ins Spiel. Sie deckt nach dem Versichererverband Mietsachschäden an fest eingebauten Teilen wie Fenstern, Türen oder Böden, und bei schuldhaft verursachten Wasserschäden ersetzt sie Schäden am fremden Gebäude und am fremden Inventar bis zur Höhe des Zeitwerts.^[4]

Wenn der Vermieter nicht reagiert

Das kann passieren, etwa nach Unwettern, wenn bei einer Verwaltung Schäden aus dem ganzen Bestand zugleich eingehen. Bleiben Sie schriftlich und gehen Sie der Reihe nach vor: eine zweite Aufforderung mit konkreter Frist, bei Gefahr für die Bausubstanz die Sofortmaßnahmen selbst veranlassen und dokumentieren, und bevor Sie größere Beträge auslegen, Mieterverein oder Anwalt fragen. Eine vollständige Sanierung auf eigene Faust zu beauftragen und die Rechnung weiterzureichen, setzt voraus, dass der Vermieter tatsächlich in Verzug ist.

Häufige Fragen

Muss ich die Trocknungsgeräte in meiner Wohnung dulden?

Ja, Erhaltungsmaßnahmen sind zu dulden, und der Vermieter muss sie ankündigen, solange nicht sofort gehandelt werden muss.^[1] Lärm, Wärme und gesperrte Räume wirken sich auf die Minderung aus, und den Strom der Geräte ersetzt der Vermieter.

Ich kann in der Wohnung nicht mehr wohnen. Was gilt dann?

Ist die Wohnung nicht mehr nutzbar, müssen Sie für diese Zeit keine Miete zahlen.^[1] Ob Ihre Hausratversicherung Hotelkosten übernimmt, steht in Ihrem Vertrag. Klären Sie das vor der Buchung.

Der Vermieter will meinen eigenen Fachbetrieb nicht.

Beauftragt wird vom Vermieter, das ist seine Pflicht. Sie können einen Betrieb vorschlagen, durchsetzen können Sie ihn nicht. Anders liegt es bei Sofortmaßnahmen, die die Wohnung vor weiterem Schaden schützen, wenn der Vermieter nicht erreichbar ist.