Wohnung unbewohnbar: Dürfen Mieter fristlos kündigen?

Von Andre Wengorra

Zuerst die Gefahr bannen, dann melden

Tropft Wasser aus der Decke oder steht es auf dem Boden, schalten Sie die Stromkreise der Wohnung an der Sicherung ab, soweit Sie trocken an den Kasten kommen. Ist der Sicherungskasten selbst nass geworden, lassen Sie die Finger davon und holen Feuerwehr oder Netzbetreiber. Steigt unten im Keller das Wasser, bleibt die Kellertür für alle im Haus zu.

Danach geht die Meldung an Vermieter oder Hausverwaltung, sofort und zusätzlich schriftlich mit Fotos. Nach dem Mieterverein zu Hamburg muss die Mieterseite einen Mangel unverzüglich anzeigen, und die Vermieterseite ist verpflichtet, ihn zu beheben.^[3] Kommt sie dem nicht nach, reichen die Möglichkeiten nach dem Verein von der Mietekürzung über die Ersatzvornahme bis zur Instandsetzungsklage und zur fristlosen Kündigung.^[3] Eine Mietminderung tritt dabei von selbst ein, die Kündigung dagegen muss erklärt und begründet werden.

Wann der Schaden zur Kündigung berechtigt

Nach § 543 Abs. 1 BGB liegt ein wichtiger Grund vor, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unter Abwägung aller Umstände nicht zugemutet werden kann.^[1] Ausdrücklich genannt ist der Fall, dass dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil wieder entzogen wird.^[1] Für Wohnraum kommt nach § 569 Abs. 1 BGB hinzu, dass die Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist, und das gilt auch, wenn der Mieter den Zustand bei Vertragsschluss kannte.^[1] Bei einem Wasserschaden in der Mietwohnung kann eine solche Gefährdung durch Schimmel entstehen, wenn die Räume zu lange nass bleiben.

Die Schwelle ist hoch. Nach dem Berliner Mieterverein berechtigen im Extremfall schwerste Wohnungsmängel nach Fristsetzung oder Abmahnung zur fristlosen Kündigung.^[4] Ein Wasserschaden, nach dem Decken offen, Böden herausgerissen und Räume über Wochen nicht nutzbar sind, kann diese Schwelle erreichen, ebenso ein Schimmelbefall, der die Gesundheit gefährdet. Ein feuchter Fleck, der in einigen Tagen behoben ist, erreicht sie nicht.

Erst Frist oder Abmahnung, dann Kündigung

Liegt der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, ist die Kündigung nach § 543 Abs. 3 BGB erst nach erfolglosem Ablauf einer angemessenen Abhilfefrist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig.^[1] Der Bundesgerichtshof hat am 18.04.2007 unter dem Aktenzeichen VIII ZR 182/06 entschieden, dass das auch für die Kündigung wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung grundsätzlich gilt.^[2] Ein Vermieter, der einen gesundheitsgefährdenden Zustand der Räume nicht beseitigt, verletzt nach dem Urteil eine Pflicht aus dem Mietvertrag.^[2] Ob ein Zustand die Gesundheit gefährdet, belegt bei Feuchteschäden der Messbericht aus der Wasserschadensanierung zusammen mit Proben auf Schimmel.

Entbehrlich ist die Frist nach dem BGH nur, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist, und dafür trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast.^[2] Im entschiedenen Fall hatte der Vermieter vorgetragen, der Schimmel sei in nur fünf Arbeitsstunden fachgerecht zu beseitigen gewesen.^[2] Ist streitig, ob der Vermieter innerhalb der Frist Abhilfe geschaffen hat, liegt die Beweislast nach § 543 Abs. 4 BGB bei ihm.^[1]

Wie teuer ein Fehler werden kann, zeigt der Fall selbst. Die Mieterin hatte wegen des Schimmels fristlos gekündigt, war ausgezogen und zahlte keine Miete mehr, worauf der Vermieter die Miete für zwölf Monate verlangte.^[2] Der BGH hob das Urteil zugunsten der Mieterin auf und verwies die Sache zurück, weil Feststellungen dazu fehlten, ob die Frist ausnahmsweise entbehrlich war.^[2] Statt zu kündigen, können Mieter oft die Miete während der Trocknung mindern und die Wohnung behalten.

So kündigen Sie wirksam

Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf nach § 568 Abs. 1 BGB der schriftlichen Form.^[1] Der wichtige Grund, der zur Kündigung führt, ist nach § 569 Abs. 4 BGB im Kündigungsschreiben anzugeben.^[1] Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von diesen Kündigungsrechten abweichen, sind nach § 569 Abs. 5 BGB unwirksam.^[1]

• Mangel schriftlich anzeigen, mit Datum, Fotos und Beschreibung
• eine konkrete, angemessene Frist zur Abhilfe setzen
• nach Fristablauf den Zustand erneut fotografieren und Messwerte festhalten lassen
• die Kündigung unterschreiben, den Grund benennen und den Zugang nachweisbar sichern

Ein Messprotokoll über Feuchte und Schimmel, aufgenommen von einem Fachbetrieb, macht den Zustand der Wohnung für Dritte nachvollziehbar, auch Monate später vor Gericht.

Mindern statt kündigen

Wer bleiben will, hat andere Rechte. Ist die Tauglichkeit der Wohnung aufgehoben, entfällt nach § 536 Abs. 1 BGB für diese Dauer die Pflicht zur Mietzahlung, ist sie gemindert, zahlt er eine angemessen herabgesetzte Miete.^[1] Was der Mieter wegen der Reparatur aufwenden muss, ersetzt ihm der Vermieter nach § 555a Abs. 3 BGB in angemessenem Umfang, und auf Wunsch zahlt er dafür einen Vorschuss.^[1] Der Mieterverein zu Hamburg nennt dazu als Beispiel die Kosten anderweitiger Unterkunft.^[3]

Vorsicht bei der Höhe: Nach dem Berliner Mieterverein setzt sich ein Mieter der Gefahr einer fristlosen Kündigung aus, wenn er sich ohne kompetenten Rechtsrat eigene Vorstellungen über den Umfang einer Minderung bildet, und der Verein verweist dazu auf zwei Urteile des BGH.^[4] Haben die Mängel zu Schäden an Ihren Sachen geführt, kommen nach dem Verein außerdem Schadensersatzansprüche nach § 536a Abs. 1 BGB in Betracht.^[4]

Häufige Fragen

Muss ich Miete zahlen, solange die Wohnung unbewohnbar ist?

Für die Zeit, in der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben ist, sind Sie nach § 536 Abs. 1 BGB von der Miete befreit.^[1] Eine vertragliche Regelung, die davon zu Ihrem Nachteil abweicht, ist bei Wohnraum unwirksam.^[1]

Reicht eine E-Mail für die fristlose Kündigung?

Die Kündigung braucht nach § 568 Abs. 1 BGB die schriftliche Form.^[1] Schicken Sie ein unterschriebenes Schreiben mit dem Kündigungsgrund und sichern Sie den Zugang nachweisbar, etwa durch Boten oder Einwurf mit Zeugen.