Wasserschaden beim Hauskauf verschwiegen: Welche Rechte haben Käufer?

Von Andre Wengorra

Gekauft wie gesehen: was der Ausschluss bedeutet

Nach dem Bauherren-Schutzbund ist die Gewährleistung im Kaufvertrag für gebrauchte Immobilien fast immer ausgeschlossen.^[1] Sichtbare und verborgene Mängel gehen damit auf das Risiko der Käuferseite über, rechtlicher Schutz besteht lediglich bei arglistig verschwiegenen Mängeln.^[1]

Diesen Schutz regelt § 444 BGB: Auf eine Vereinbarung, die die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausschließt oder beschränkt, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder für die Beschaffenheit eine Garantie gegeben hat.^[2] Greift § 444 BGB, stehen dem Käufer die Rechte aus § 437 BGB offen: Nacherfüllung, Rücktritt oder Minderung und Schadensersatz, jeweils nach den dort genannten Voraussetzungen.^[2]

Wann Schweigen arglistig ist

Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 16.03.2012 zu einem 1936 errichteten Haus mit feuchten Kellerwänden die Maßstäbe zusammengefasst.^[3] Beim Verkauf eines Gebäudegrundstücks muss der Verkäufer verborgene Mängel offenbaren, die für den Entschluss des Käufers von Bedeutung sind.^[3] Was bei einer Besichtigung ohne Weiteres zu sehen ist, muss er dagegen nicht ansprechen, weil der Käufer es selbst wahrnehmen kann.^[3]

Nicht ohne weiteres erkennbar sind nach dem BGH Mängel, von denen bei der Besichtigung zwar Spuren zu sehen sind, die aber keinen tragfähigen Rückschluss auf Art und Umfang erlauben.^[3] Dann muss der Verkäufer sein konkretes Wissen offenlegen, und hat er durch eigene Sachkunde oder ein Gutachten Schlüsse auf Mangel und Ursache gezogen, darf der Käufer erwarten, dass er sie mitteilt.^[3] Anders als beim Wasserschaden durch Baumangel, für den der Bauunternehmer haftet, geht es hier um das Wissen des Verkäufers.

Arglist setzt nach dem Urteil voraus, dass der Verkäufer den konkreten Mangel kennt oder zumindest für möglich hält, bedingter Vorsatz genügt.^[3] Dass der Verkäufer nicht darauf hinweist, sich über die Ursache sichtbarer Feuchtigkeitsflecken nicht sicher zu sein, ist nach dem Leitsatz kein arglistiges Verschweigen.^[3] Im entschiedenen Fall hatte die Käuferin als Schadensersatz die Kosten für eine Abdichtung der Kellerwände und eine Horizontalsperre verlangt.^[3]

Wie Sie einen verschwiegenen Wasserschaden belegen

Ob ein Verkäufer etwas wusste, zeigt sich nicht auf den ersten Blick. Hinweise können sein: frisch gestrichene Stellen an Kellerwänden, neue Sockelleisten in einem sonst alten Raum, Rechnungen über Trocknung oder Leckortung, Schadenmeldungen bei der Versicherung, Aussagen von Nachbarn oder Handwerkern. Fragen Sie den Verkäufer schriftlich, ob und wann es Wasserschäden gab und wie sie behoben wurden.

• Fotos und Videos der Schäden mit Datum anfertigen, bevor etwas verändert wird
• Feuchte messen und den Verlauf protokollieren lassen
• Ursache und Alter des Schadens durch einen Sachverständigen einschätzen lassen
• Exposé, Besichtigungsnotizen, Kaufvertrag und Schriftverkehr aufheben
• keine Sanierung beginnen, die Spuren beseitigt, bevor die Beweise gesichert sind

Ist absehbar, dass es Streit gibt, lässt sich der Zustand in einem selbstständigen Beweisverfahren gerichtlich feststellen. Sprechen Sie dazu früh mit einem Anwalt für Immobilienrecht. Er kann auch einschätzen, welche Ansprüche Erfolg versprechen, und klären, ob eine Rechtsschutzversicherung die Kosten des Verfahrens trägt.

Fristen für Ihre Ansprüche

Mängelansprüche verjähren bei einem Bauwerk nach § 438 Abs. 1 BGB in fünf Jahren, gerechnet bei Grundstücken ab der Übergabe.^[2] Bei arglistigem Verschweigen gilt nach § 438 Abs. 3 BGB die regelmäßige Verjährungsfrist, für ein Bauwerk endet sie trotzdem nicht vor den fünf Jahren.^[2] Diese regelmäßige Frist umfasst nach § 195 BGB drei Jahre, sie beginnt nach § 199 BGB am Ende des Jahres, in dem zweierlei zusammenkommt: Der Anspruch ist entstanden, und der Käufer kennt die Umstände und den Schuldner oder hätte sie ohne grobe Fahrlässigkeit kennen müssen.^[2]

Warten Sie deshalb nicht ab, ob der Fleck wiederkommt. Halten Sie fest, wann Sie den Schaden entdeckt haben, und lassen Sie Ihre Ansprüche rechtzeitig prüfen. Beim Kauf einer Wohnung mit Stellplatz gehört auch die Frage dazu, ob das Auto in der Tiefgarage bei Starkregen mitversichert ist.

Vor dem Kauf: worauf Sie bei der Besichtigung achten

Der Bauherren-Schutzbund rät zu einer festen Reihenfolge vom Keller bis zum Dach, bei Tageslicht.^[1] Im Keller gehören Feuchtigkeit, modriger Geruch und Salzausblühungen zu den Punkten, auf die zu achten ist.^[1] Nach dem Verband Privater Bauherren besteht bei älteren Häusern oft die Gefahr von Feuchtigkeitsschäden, besonders in Kellern, wo Lecks im Mauerwerk oder eine schadhafte Abdichtung die Wände feucht werden lassen können, was auf Dauer Schimmel begünstigt.^[4]

Der VPB hält eine fachkundige Einschätzung für wichtig, um den tatsächlichen Modernisierungsbedarf realistisch einordnen zu können.^[4] Eine Feuchtemessung an verdächtigen Stellen vor dem Notartermin kostet wenig im Vergleich zu einer Kellerabdichtung nach dem Kauf, und ihr Ergebnis lässt sich in den Kaufverhandlungen nutzen.

Häufige Fragen

Muss der Verkäufer einen alten, längst reparierten Wasserschaden erwähnen?

Offenbaren muss er nach dem BGH verborgene Mängel und Umstände, die nach der Erfahrung auf die Entstehung bestimmter Mängel schließen lassen, wenn sie für den Entschluss des Käufers von Bedeutung sind.^[3] Fragen Sie ausdrücklich und schriftlich nach früheren Wasserschäden, dann muss die Antwort stimmen.

Zahlt meine Versicherung einen Schaden, der schon vor dem Kauf da war?

Ein Mangel, der beim Kauf schon bestand, ist zunächst eine Frage an den Verkäufer. Ob ein Leitungswasserschaden auch in die Zeit Ihres Vertrags fällt, hängt vom Einzelfall und den Bedingungen ab, melden Sie ihn deshalb trotzdem sofort und legen Sie Kaufvertrag, Übergabedatum und erste Fotos bei.