Gewährleistung

Die Rechte bei Mängeln

Ist das Werk mangelhaft, kann der Besteller nach § 634 BGB Nacherfüllung verlangen, den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, vom Vertrag zurücktreten oder die Vergütung mindern und Schadensersatz oder Ersatz vergeblicher Aufwendungen verlangen, jeweils unter den Voraussetzungen der folgenden Vorschriften.^[1] Die Sachmängelhaftung beim Werkvertrag ähnelt nach dem Verbraucherportal Bayern der beim Kaufvertrag, unterscheidet sich aber in wichtigen Punkten.^[2]

Nacherfüllung

Verlangt der Besteller Nacherfüllung, kann der Unternehmer nach § 635 BGB nach seiner Wahl den Mangel beseitigen oder ein neues Werk herstellen, und er trägt die dafür erforderlichen Aufwendungen, insbesondere Transport-, Wege-, Arbeits- und Materialkosten.^[1] Ist die Nacherfüllung nur mit unverhältnismäßigen Kosten möglich, darf er sie verweigern.^[1] Stellt er ein neues Werk her, kann er das mangelhafte nach den Regeln über den Rücktritt zurückverlangen.^[1]

Während beim Kauf der Käufer zwischen Nachbesserung und Ersatzlieferung wählt, liegt das Wahlrecht beim Werkvertrag nach dem Portal beim Unternehmer, weil er in den meisten Fällen die größere Sach- und Fachkompetenz hat.^[2] Das Nacherfüllungsverlangen sollte nach dem Portal immer mit einer Frist verbunden werden.^[2] Zeigt sich ein Mangel nach der Sanierung eines Wasserschadens, beginnt der Weg darum mit einer schriftlichen Aufforderung samt Frist. Das Portal nennt als Beispiele eine nicht ordnungsgemäß reparierte Waschmaschine oder das zu lange Hosenbein eines Maßanzugs als typische Fälle der Sachmängelhaftung beim Werkvertrag.^[2]

Selbstvornahme und Vorschuss

Nach erfolglosem Ablauf einer angemessenen Frist zur Nacherfüllung kann der Besteller nach § 637 BGB den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, sofern der Unternehmer die Nacherfüllung nicht zu Recht verweigert.^[1] Einer Frist bedarf es nicht, wenn die Nacherfüllung fehlgeschlagen oder dem Besteller unzumutbar ist, und für die Beseitigung kann er vom Unternehmer einen Vorschuss verlangen.^[1] Geht es um Feuchte in Wand oder Boden, belegt der Messbericht der Wasserschadensanierung vor und nach der Nacherfüllung, ob der Mangel beseitigt ist.

Anders als im Kaufrecht kann der Besteller nach dem Verbraucherportal Bayern also auch eine andere Firma mit der Beseitigung beauftragen, und der ursprüngliche Unternehmer muss die Kosten tragen.^[2] Den Vorschussanspruch hebt auch der Bundesgerichtshof als Besonderheit des Werkvertrags hervor, dem Käufer einer Sache steht er nicht zu.^[3]

Minderung, Rücktritt und Schadensersatz

Statt zurückzutreten, kann der Besteller die Vergütung nach § 638 BGB durch Erklärung gegenüber dem Unternehmer mindern, und zwar in dem Verhältnis, in dem der Wert des mangelfreien Werks zum wirklichen Wert gestanden hätte, notfalls durch Schätzung.^[1] Hat er mehr gezahlt als die geminderte Vergütung, muss der Unternehmer den Mehrbetrag erstatten.^[1] Sind auf einer Seite mehrere Personen beteiligt, etwa Eheleute als Besteller, kann die Minderung nur von allen oder gegen alle erklärt werden.^[1]

Ist die Frist zur Nacherfüllung verstrichen, ohne dass der Unternehmer tätig wurde, kann der Besteller nach dem Portal auch vom Vertrag zurücktreten und gegebenenfalls weitergehenden Schadensersatz verlangen, und dasselbe gilt, wenn die Nacherfüllung gescheitert oder ihm unzumutbar ist.^[2]

Keine fiktiven Mängelbeseitigungskosten

Früher durfte ein Besteller seinen Schadensersatz anhand der voraussichtlichen Kosten für die Mängelbeseitigung berechnen, auch wenn er den Mangel gar nicht beseitigen ließ, und diese Rechtsprechung hat der für das Werkvertragsrecht zuständige VII. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 22.02.2018 aufgegeben.^[3] Mit einem Beschluss vom 08.10.2020 hat er die Begründung vertieft und klargestellt, dass sich ein zweckgebundener, abzurechnender Anspruch auf Vorfinanzierung nicht aus dem allgemeinen Schadensersatzrecht herleiten lässt.^[3]

Im Kaufrecht bleiben fiktive Mängelbeseitigungskosten dagegen zulässig, wie der V. Zivilsenat 2021 entschied, weil der Käufer keinen Vorschuss verlangen kann und die Beseitigung sonst vorfinanzieren müsste.^[3] Bei Mängeln, mit denen man deutlich schlechter leben kann, hält der VII. Zivilsenat die Schätzung des Minderwerts anhand der Mängelbeseitigungskosten weiterhin für zulässig, und die Umsatzsteuer muss in beiden Vertragsarten nur ersetzt werden, wenn sie tatsächlich angefallen ist.^[3]

Im Fall von 2021 ging es um Feuchtigkeit: Der Verkäufer einer Eigentumswohnung hatte zugesagt, erneut auftretende Feuchtigkeit an der Schlafzimmerwand auf eigene Kosten zu beheben, und als sie nach der Übergabe wieder auftrat und er trotz Fristsetzung nicht handelte, verlangten die Käufer die voraussichtlichen Beseitigungskosten ohne Umsatzsteuer.^[3] Der BGH gab ihnen recht, weil der Käufer anders als der Besteller eines Werks die Beseitigung sonst vorfinanzieren müsste, was unzumutbar wäre.^[3]

Verjährung der Mängelansprüche

Die Ansprüche auf Nacherfüllung, Selbstvornahme und Schadensersatz verjähren nach § 634a BGB in zwei Jahren bei einem Werk, dessen Erfolg in der Herstellung, Wartung oder Veränderung einer Sache oder in Planungs- oder Überwachungsleistungen dafür besteht, und in fünf Jahren bei einem Bauwerk und den Planungs- und Überwachungsleistungen dafür.^[1] In beiden Fällen beginnt die Verjährung mit der Abnahme, und in allen übrigen Fällen gilt die regelmäßige Verjährungsfrist.^[1]

Hat der Unternehmer den Mangel arglistig verschwiegen, gilt ebenfalls die regelmäßige Frist, bei einem Bauwerk aber nicht vor Ablauf der fünf Jahre.^[1] Die regelmäßige Frist beträgt nach dem Verbraucherportal Bayern drei Jahre, beginnt stets am Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist, und gilt auch für den Vergütungsanspruch des Unternehmers.^[2]

Für Rücktritt und Minderung gelten nach § 634a Absatz 4 und 5 BGB die Regeln des § 218, sie sind unwirksam, wenn der Anspruch auf Nacherfüllung verjährt ist und der Unternehmer sich darauf beruft, der Besteller kann dann aber die Zahlung der Vergütung verweigern, soweit er aufgrund des Rücktritts oder der Minderung dazu berechtigt wäre.^[1]

Mängel richtig geltend machen

Ein Mangel sollte schriftlich gerügt und mit Fotos belegt werden, zusammen mit einer angemessenen Frist zur Beseitigung. Wer die Frist abwartet und dann selbst beseitigen lässt, sollte die Kosten belegen können, und wer einen Vorschuss verlangt, rechnet ihn nach der Beseitigung ab.

Wie viel von der Rechnung bis zur Beseitigung einbehalten werden darf und was bei der Abnahme vorbehalten werden muss, beschreibt der Begriff Abnahme. Für die Frage, ob ein Mangel vorliegt und woher er kommt, hilft oft ein Sachverständiger, im Streitfall auch im selbstständigen Beweisverfahren.

Gewährleistung nach einer Sanierung

Nach einem Wasserschaden sind Mängel an der Wiederherstellung oft Feuchtemängel: Ein zu früh belegter Estrich, eine Fuge, die nicht dicht ist, oder eine Wand, die hinter der neuen Beplankung noch nass war. Wer dann streitet, braucht Messwerte aus der Zeit vor dem Schließen. Kommt es durch einen mangelhaften Anschluss zu einem neuen Wasserschaden, geht es neben der Nacherfüllung oft auch um Schadensersatz für die Folgeschäden an Böden, Wänden und Einrichtung, den § 634 BGB über die Vorschriften zum Schadensersatz eröffnet.^[1]

Unsere Schadendokumentation mit Trocknungsprotokollen und Freigabemessungen hält fest, welche Bauteile mit welchen Werten trocken waren, als sie belegt wurden. Das hilft Auftraggebern und Handwerksbetrieben gleichermaßen, einen späteren Schaden einer Ursache zuzuordnen.