Kleinreparaturklausel

Wer Reparaturen in der Mietwohnung bezahlt

Nach § 535 BGB schuldet der Vermieter eine Wohnung, die sich zum vertragsgemäßen Gebrauch eignet, und diesen Zustand muss er über die gesamte Mietzeit erhalten.^[3] Für Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch muss der Mieter nach § 538 BGB nicht einstehen.^[3]

Für normale Abnutzung muss der Mieter nach dem Mieterverein Dresden deshalb weder aufkommen noch sie selbst beseitigen, und nur in einem eng begrenzten Rahmen lassen sich Reparaturkosten durch eine wirksame Vereinbarung im Mietvertrag teilweise auf ihn verlagern.^[2] Bei einem Formularmietvertrag gelten zusätzlich die Regeln über Allgemeine Geschäftsbedingungen.^[2]

Nach diesen Regeln sind Klauseln unwirksam, die den Vertragspartner entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligen, und eine Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass eine Bestimmung nicht klar und verständlich ist.^[3] An diesem Maßstab misst sich jede Kleinreparaturklausel.

Drei Grenzen für eine wirksame Kleinreparaturklausel

Nach Haus und Grund Rheinland-Pfalz verlangt der Bundesgerichtshof drei Begrenzungen: einen angemessenen Höchstbetrag für die einzelne Reparatur, einen angemessenen Höchstbetrag für die Gesamtbelastung im Jahr und eine Beschränkung auf Teile der Mietsache, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters unterliegen.^[1] Fehlt auch nur eine dieser Grenzen, ist die gesamte Klausel unwirksam.^[1]

Ist die Klausel wirksam, zahlt der Mieter in diesen Grenzen auch dann, wenn er den Schaden weder vorsätzlich noch fahrlässig verursacht hat.^[1] Der Gedanke dahinter: Wer einen Gegenstand täglich in der Hand hat, kann durch pflegliche Behandlung beeinflussen, wie oft und in welchem Umfang Reparaturen anfallen.^[4] Für die Abwicklung mit der Versicherung spielt die Klausel dagegen keine Rolle, weil sie nur das Verhältnis der Mietparteien untereinander regelt.

Der Betrag je Reparatur muss nach dem Vermieterverein für die nötige Transparenz als fester Betrag ausgewiesen sein.^[4] Eine Formulierung, die nur von angemessenen Kosten spricht, lässt dem Mieter nicht erkennen, was auf ihn zukommt. Bei einem tropfenden Hahn scheidet eine Mietminderung meist aus, weil eine nur unerhebliche Beeinträchtigung dafür nicht genügt.

Welche Teile der Wohnung die Klausel erfassen darf

Zulässig ist die Kostenübernahme nach dem Mieterverein nur für Teile, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, typischerweise Gas-, Wasser-, Elektro-, Heiz- und Kocheinrichtungen sowie Fenster- und Türverschlüsse.^[2] Als Beispiele aus der Rechtsprechung, die nicht unter eine wirksame Klausel fallen, nennt er Heizthermen, verkleidete Spülkästen, Duschstange und Duschabtrennung sowie Leitungen für Gas, Wasser oder Strom innerhalb der Wände.^[2] Steht Wasser unter dem Waschbecken, kommt es darum darauf an, ob das undichte Teil frei zugänglich ist oder in der Wand liegt.

Der Vermieterverein ergänzt, dass die Klausel nur Teile des unmittelbaren Mietobjekts erfassen darf und Gemeinschaftseinrichtungen wie Hauseingangstür, Keller- oder Bodenräume nicht einbezogen werden können.^[4] Auch ein durch Verkalkung unbrauchbar gewordener Wasserhahn fällt nach einem Urteil des Amtsgerichts Gießen nicht darunter, weil seine Lebensdauer von der Wasserhärte abhängt und nicht vom Umgang des Mieters.^[4] Muss erst eine Leckageortung die undichte Stelle in der Wand finden, geht es um Leitungen, die keine wirksame Klausel erfassen kann.

Silikonfugen und das Innenleben eines Spülkastens nennt der Verein ebenfalls als Teile, die nicht erfasst sind.^[4] Wandfliesen hält er für problematisch, sodass im Zweifel der Vermieter einen Schaden daran tragen muss.^[4] Als weitere Orientierung dient nach Haus und Grund Rheinland-Pfalz die Aufzählung kleiner Instandhaltungen in einer Verordnung zum Wohnungsbau: Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterläden.^[1]

Höchstbeträge je Reparatur und je Jahr

Der Bundesgerichtshof hat sich mit der Höhe zuletzt zu D-Mark-Zeiten befasst: 1989 billigte er eine Grenze von 100 Mark, drei Jahre später nannte er 150 Mark noch im Bereich des Zumutbaren.^[1] Seitdem sind die von Amts-, Land- und Oberlandesgerichten akzeptierten Grenzen gestiegen, allerdings mit starken Unterschieden zwischen den Gerichten.^[1]

Als anerkannte Grenzen nennt der Mieterverein Dresden 100 bis 150 Euro pro Reparatur und für das Jahr 6 bis 8 Prozent der Jahresmiete oder höchstens eine Monatsmiete.^[2] Einen Betrag von 200 Euro je Einzelfall haben mehrere Amtsgerichte für zu hoch gehalten.^[2] Haus und Grund Rheinland-Pfalz rät Vermietern zu einer zurückhaltenden Grenze und verwendet in seinen eigenen Mietverträgen derzeit 110 Euro.^[1]

Für die Jahresgrenze gelten nach dem Landesverband sechs Prozent der Jahresmiete oder 150 Euro allgemein als unkritisch, während einzelne Gerichte auch acht oder bis zu zehn Prozent akzeptieren.^[1] Diese Zahlen sind keine gesetzlichen Werte, sie stammen aus Urteilen und können sich mit der Zeit verschieben.

Wie uneinheitlich die Gerichte urteilen, zeigt der Landesverband an Beispielen: Das Amtsgericht Bingen akzeptierte 2013 eine Grenze von 120 Euro nicht, das Amtsgericht Berlin-Schöneberg 2017 schon, und das Amtsgericht Berlin-Mitte hielt 2021 sogar bis zu 150 Euro für unbedenklich.^[1] Einzelne besonders strenge Gerichte erkennen nach dem Bericht weiterhin nur Klauseln bis 100 Euro an.^[1]

Ganz oder gar nicht: Reparaturen über der Grenze

Die vereinbarte Summe ist nach Haus und Grund Rheinland-Pfalz die Grenze für die Frage, wer die Rechnung bezahlt, nicht für die Höhe einer Beteiligung.^[1] Bei einer Grenze von 110 Euro müsste der Mieter eine Reparatur für 105 Euro ganz übernehmen, eine für 125 Euro gar nicht, auch keinen Anteil.^[1]

Eine Klausel, nach der sich der Mieter auch an größeren Reparaturen beteiligen soll, ist nach dem Mieterverein unwirksam, ebenso eine unklare Formulierung, die das offenlässt.^[2] Unwirksam ist auch eine Vornahmeklausel, die den Mieter verpflichtet, die Reparatur selbst durchzuführen, so der Vermieterverein unter Hinweis auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 06.05.1992.^[4] Der Mieter hätte sonst wegen eines Mangels so lange kein Recht zur Minderung, wie er die ihm übertragene Reparatur nicht ausgeführt hat.^[4]

Folgen einer unwirksamen Kleinreparaturklausel

Eine unwirksame Klausel wird nach dem Mieterverein nicht durch eine zulässige Fassung ersetzt, es gilt die gesetzliche Regel, und der Mieter muss dann auch keine kleinen Beträge zahlen.^[2] Haus und Grund Rheinland-Pfalz kommt zum selben Ergebnis: Die Kostenlast trifft dann allein den Vermieter.^[1]

Beauftragt der Vermieter einen Handwerker, muss er sich dessen schuldhafte Fehler grundsätzlich wie eigenes Verschulden zurechnen lassen, und verursacht der Handwerker bei der Reparatur weitere Schäden, kann der Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet sein.^[2] Das Risiko eines fehlgeschlagenen Reparaturversuchs trägt damit auch bei wirksamer Klausel der Vermieter.^[2]

Kleinreparatur oder Mangel am Gebäude

Ein schwergängiger Fenstergriff, ein defekter Lichtschalter oder eine lockere Türklinke sind typische Fälle für die Klausel. Leitungen in den Wänden, die Heiztherme oder ein Spülkasten hinter der Verkleidung gehören nicht dazu, Reparaturen daran bleiben Sache des Vermieters.

Bemerkt der Mieter während der Mietzeit einen Mangel, ist er verpflichtet, ihn unverzüglich zu melden, und unterlässt er das, kann er für den daraus entstehenden Schaden haften.^[3] Repariert er von sich aus oder lässt reparieren, hat er nach dem Vermieterverein seine Anzeigepflicht verletzt, und der Vermieter kann unter Umständen die Kostenübernahme verweigern, weil ihm die Wahl von Art und Umfang der Arbeiten und des Betriebs genommen wurde.^[4]

Der Mieterverein rät, sich vor einer Reparatur einen Kostenvoranschlag zeigen zu lassen, und bei Zweifeln den Mietvertrag prüfen zu lassen.^[2] Wer die Klausel Schritt für Schritt liest, fragt nach Einzelgrenze, Jahresgrenze, erfassten Gegenständen und einer klaren Formulierung.^[2]