Instandhaltungspflicht

Was die Instandhaltungspflicht umfasst

Das Gesetz spricht von Instandhaltung und Instandsetzung und fasst beides in § 555a BGB unter dem Begriff Erhaltungsmaßnahmen zusammen.^[1] Instandhaltung beugt vor, etwa durch Wartung und Pflege, Instandsetzung beseitigt Schäden, die schon eingetreten sind.

Für normale Abnutzung und Verschlechterungen durch den vertragsgemäßen Gebrauch müssen Mieter nach dem Mieterverein Dresden weder aufkommen noch sie selbst beseitigen.^[3] Verantwortlich ist danach grundsätzlich der Vermieter, der die Räume instand halten und notwendige Reparaturen ausführen muss.^[3]

Bei einem Wasserschaden geht der Strom vor: Bevor jemand nasse Räume betritt oder Möbel rückt, sind dort die Sicherungen umgelegt, ein ausgeknipster Lichtschalter ändert an der Spannung in den Leitungen nichts. Ein Sicherungskasten im Wasser ist tabu, den Raum betritt dann niemand, zuständig sind der örtliche Netzbetreiber oder die Feuerwehr, und ein Keller mit steigendem Pegel bleibt verschlossen.

Instandhaltungspflicht und Rechte des Mieters

Mindert ein Mangel die Tauglichkeit der Wohnung, hat der Mieter nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu zahlen, und eine unerhebliche Minderung bleibt außer Betracht.^[1] Schadensersatz steht ihm zu, wenn der Mangel bereits beim Abschluss des Vertrags bestand, später aus einem vom Vermieter zu vertretenden Umstand entsteht oder der Vermieter die Beseitigung verzögert und dadurch in Verzug gerät.^[1]

Selbst beseitigen und die erforderlichen Aufwendungen ersetzt verlangen darf der Mieter, wenn sich der Vermieter mit dem Beseitigen im Verzug befindet oder der Mangel sofort behoben werden muss, um den Bestand der Mietsache zu sichern oder wiederherzustellen.^[1] Hebt ein Mangel die Tauglichkeit ganz auf, ist der Mieter für diese Zeit von der Miete befreit.^[1] Bevor ein Mieter selbst Handwerker beauftragt, sollte er deshalb wissen, ob eine dieser Voraussetzungen vorliegt.

Eine außerordentliche fristlose Kündigung kann nach dem Lexikon von JuraForum in Betracht kommen, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch ganz oder teilweise nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, wobei regelmäßig vorher eine Frist zur Abhilfe nötig ist.^[4]

Die Opfergrenze

Die Verpflichtung des Vermieters zur Beseitigung eines Mangels endet nach dem Bundesgerichtshof dort, wo der erforderliche Aufwand die Opfergrenze überschreitet.^[2] Wann diese Zumutbarkeitsgrenze erreicht ist, muss von Fall zu Fall unter Würdigung aller Umstände ermittelt werden, und es darf kein krasses Missverhältnis zwischen dem Reparaturaufwand und dem Nutzen für den Mieter sowie dem Wert des Mietobjekts entstehen.^[2]

Im entschiedenen Fall hatte eine Mieterin, die das Einfamilienhaus in Dresden seit 1988 bewohnte, einen Vorschuss von 47.500 Euro für die Beseitigung von Rissen und weiteren Schäden verlangt.^[2] Die Vermieterin hielt die Kosten für mindestens doppelt so hoch und berief sich darauf, dass das Haus nur 28.000 Euro wert sei.^[2]

Das Landgericht hatte angenommen, die Vermieterin könne sich nach Treu und Glauben nicht auf das Missverhältnis berufen, und das hielt der Bundesgerichtshof nach den bisherigen Feststellungen nicht für gerechtfertigt.^[2] Er verwies die Sache zurück, damit das Verhältnis von Kosten und Wert und die weiteren Umstände genauer festgestellt werden.^[2]

Erst die Ursache, dann die Reparatur

Den Vorschuss hielt der Bundesgerichtshof schon deshalb nicht für begründet, weil die beabsichtigten Reparaturen zwecklos seien, solange die Ursachen der Rissbildung nicht erforscht und beseitigt sind, und zwecklose Maßnahmen sind nicht erforderlich im Sinne des Gesetzes.^[2]

Das Landgericht hatte der Mieterin zuvor einen zweckgebundenen Vorschuss in Höhe der erwarteten Kosten zugesprochen.^[2] Für Feuchteschäden gilt derselbe Gedanke wie beim Bundesgerichtshof. Wer einen nassen Fleck überstreicht oder einen Estrich trocknet, ohne das Leck gefunden zu haben, repariert die Folge und nicht den Mangel. Am Anfang einer Instandsetzung nach einem Wasserschaden steht deshalb die Leckortung, erst danach folgen Trocknung und Wiederherstellung. Das spart doppelte Arbeit, denn ein übersehenes Leck macht jede Trocknung zunichte.

Instandhaltungspflicht nach einem Wasserschaden

Eine noch laufende Abstimmung mit der Versicherung beseitigt nach dem Lexikon nicht die Erhaltungspflicht aus § 535 BGB, der Vermieter muss notwendige Sicherungs- und Reparaturmaßnahmen veranlassen.^[4] Die interne Frage, welche Versicherung später zahlt, darf die Mangelbeseitigung nicht ohne sachlichen Grund blockieren.^[4]

Der Mieter muss den Schaden unverzüglich anzeigen, ihn im Zumutbaren begrenzen und Beweise sichern, und bei Dringlichkeit ist ein Telefonat sinnvoll, dem eine schriftliche Bestätigung folgt.^[4] Außerhalb eines sofortigen Notfalls rät das Lexikon, dem Vermieter eine angemessene Frist zur Rückmeldung oder Beauftragung einer Fachfirma zu setzen.^[4] Unverzüglich heißt nach dem Lexikon ohne schuldhaftes Zögern, und bei einem sichtbar tropfenden Heizungsrohr oder Wasser an einer Steckdose reicht es nicht, bis zum nächsten Werktag zu warten.^[4] Die Meldung sollte Ort, Schadensbild, Zeitpunkt der Entdeckung und Dringlichkeit nennen.^[4]

Versäumt der Mieter die Anzeige, muss er den daraus folgenden Schaden ersetzen, und soweit der Vermieter deshalb keine Abhilfe schaffen konnte, kann er weder mindern noch Schadensersatz verlangen.^[1]

Was trotz Instandhaltungspflicht beim Mieter bleibt

Kosten kleiner Reparaturen an Gegenständen in seinem täglichen Zugriff kann ein Mietvertrag in engen Grenzen auf den Mieter verlagern, wie im Eintrag zur Kleinreparaturklausel beschrieben. Schäden, die er selbst schuldhaft verursacht, gehen über die normale Abnutzung hinaus und fallen nicht unter die Instandhaltungspflicht des Vermieters.

Die Pflicht zur Anzeige und zur Begrenzung des Schadens bleibt in jedem Fall beim Mieter. Wer nachts Wasser unter der Spüle bemerkt, schaltet bei Wasser in der Nähe von Steckdosen zuerst die Sicherung aus, dreht das Eckventil zu, sofern er es gefahrlos erreicht, und meldet den Schaden am nächsten Morgen.

Instandhaltung als laufende Aufgabe

Für Vermieter lohnt ein Blick über den einzelnen Schaden hinaus: Wartung der Heizung, Prüfung von Silikonfugen in Bädern, Kontrolle von Absperrventilen und Rückstausicherungen beugen Schäden vor, die später teuer werden. Die Pflicht besteht während der ganzen Mietzeit, nicht erst, wenn ein Mieter einen Mangel meldet.

Nach einer Sanierung gehören die Unterlagen zur Wohnung: Leckortungsbericht, Trocknungsprotokoll, Freigabemessung und Rechnungen. Sie zeigen bei einem späteren Schaden, was wann gemacht wurde, und helfen bei der Frage, ob eine neue Ursache vorliegt. Aus Sicht der Bewohner ist eine Instandsetzung nach einem Wasserschaden erst abgeschlossen, wenn auch Estrich und Wände wieder trocken sind, und genau das belegt die Freigabemessung vor dem Schließen und Belegen.

Ist die Mietwohnung eine Eigentumswohnung und liegt die Ursache im Gemeinschaftseigentum, bleibt der Vermieter gegenüber seinem Mieter verpflichtet, auch wenn er selbst die Gemeinschaft zum Handeln bringen muss. Der Mieter muss nach dem Lexikon nicht klären, in wessen Bereich die Ursache liegt.^[4]