Ferienimmobilie kaufen: Woran erkennen Sie Feuchteschäden?

Von Andre Wengorra

Warum vor dem Kauf so viel zählt

Beim Verkauf durch Privatleute wird die Gewährleistung für Sach- und Rechtsmängel im Kaufvertrag nach den Notarkammern üblicherweise ausgeschlossen, und Mängel, die bei der Besichtigung auffallen, fließen in die Verhandlung über den Kaufpreis ein.^[2] Der Bauherren-Schutzbund beschreibt die Folge: Mit dem Ausschluss gehen sichtbare und verborgene Mängel auf das Risiko der Käuferseite über, geschützt ist der Käufer nur bei arglistig verschwiegenen Mängeln.^[1]

Auf einen Haftungsausschluss kann sich der Verkäufer nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch nicht berufen, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen hat.^[3] Verschweigt der Verkäufer einen Mangel arglistig, verjähren die Ansprüche nach § 438 Abs. 3 BGB in der regelmäßigen Frist: drei Jahre ab dem Ende des Jahres, in dem der Käufer den Mangel erkennt, höchstens zehn Jahre nach § 199 BGB, bei Gebäuden nicht vor Ablauf von fünf Jahren nach der Übergabe.^[3] Ein späterer Streit über Arglist ersetzt aber keine gründliche Prüfung vor dem Kauf.

Systematisch besichtigen, vom Keller bis zum Dach

Eine einfache Besichtigung reicht nach dem Bauherren-Schutzbund beim Kauf einer gebrauchten Immobilie nicht aus.^[1] Tageslicht ist unerlässlich, und eine feste Reihenfolge hilft, nichts zu übersehen, etwa von unten nach oben.^[1]

• Keller: Feuchtigkeit, modriger Geruch, Salzausblühungen^[1]
• Erdgeschoss und Obergeschosse: Risse und Putzabplatzungen^[1]
• Dach und Dachstuhl: Zustand der Eindeckung, Moosbildung, sichtbarer Pilzbefall^[1]
• überall: dunkle Flecken an Decken, frisch überstrichene Wände an kritischen Stellen, verstopfte Dachrinnen, veraltete Sicherungskästen^[1]

Feuchteschäden in Altbauten gehen nach dem Bauherren-Schutzbund oft auf undichte Dächer, defekte Abdichtungen oder kapillare Feuchte im Mauerwerk zurück, und gerade Pilzbefall in Holzkonstruktionen sowie Schäden im Kellermauerwerk treten häufig auf.^[1] Der Verband Privater Bauherren nennt besonders Kellerräume, in denen undichte Stellen im Mauerwerk oder eine mangelhafte Abdichtung zu feuchten Wänden und langfristig zu Schimmel führen können.^[4]

Was beim Ferienhaus dazukommt

Ein Ferienhaus, das wochenlang leer steht und im Winter kaum beheizt wird, zeigt Feuchte anders als ein ständig bewohntes Haus. Schimmel hinter Schränken, Stockflecken in Matratzen und Polstern oder ein muffiger Geruch beim Öffnen der Tür sind Hinweise darauf, dass Feuchte im Haus steht. Wer kann, besichtigt auch außerhalb der Saison oder nach längerem Regen, denn ein frisch gelüftetes, sommerlich warmes Haus zeigt weniger. Bei einem neu gebauten Objekt fragen Sie nach dem Protokoll der Neubautrocknung, bei einem älteren nach Messwerten an Sockel und Außenwänden.

Eine Zweitbesichtigung mit einem Bausachverständigen empfiehlt der Bauherren-Schutzbund ausdrücklich, weil sie Fachkompetenz einbringt und hilft, die Modernisierungskosten realistisch einzuschätzen.^[1] Mit einem Feuchtemessgerät lassen sich verdächtige Stellen an Sockel, Außenwänden und Fußböden vergleichend prüfen, und bei begründetem Verdacht klärt eine Messung im Bauteil, wie tief die Feuchte reicht.

Leitungen und Technik

Viele Altbauten haben nach dem Verband Privater Bauherren noch veraltete Elektrik, Heizungsanlagen und Sanitärsysteme, und ein Check der technischen Einrichtungen ist unerlässlich, um teure Nachrüstungen oder Erneuerungen nicht zu übersehen.^[4] Typische Problemstellen wie Feuchtigkeit, veraltete Leitungen, Schadstoffe oder unzureichende Dämmung können nach dem Verband hohe Folgekosten verursachen, wenn sie unentdeckt bleiben.^[4] Für ein Ferienhaus zählen dabei Alter und Material der Wasserleitungen, die Lage des Haupthahns und die Frage, ob sich die Leitungen für den Winter entleeren lassen. Zeigt sich ein Wasserfleck ohne erkennbare Quelle, klärt eine Leckageortung vor dem Kauf, ob eine Leitung undicht ist.

Liegt die Ferienwohnung in einer Eigentümergemeinschaft, können nach dem Verband Privater Bauherren auch die Rücklagen der Gemeinschaft für anstehende Sanierungen wichtig sein.^[4] Außenfenster gehören zum Gemeinschaftseigentum, und über ihre Sanierung muss die Gemeinschaft erst beschließen.^[4]

Unterlagen und Fragen an den Verkäufer

Zur Prüfung gehören nach dem Bauherren-Schutzbund auch Unterlagen: Exposé mit Grundrissen und Fotos, Grundbuch- und Flurkartenauszug, Baupläne, Rechnungen zu früheren Sanierungen und der Energieausweis.^[1] Baubeschreibungen aus älteren Jahren, besonders vor 1995, geben detaillierte Hinweise zu Bauweise und Materialien.^[1]

Kennt der Verkäufer einen Mangel, muss er nach den Notarkammern ungefragt informieren, wenn der Käufer den Vertrag bei Kenntnis nicht oder nur zu anderen Bedingungen schließen würde, nach der Rechtsprechung sogar schon bei einem bloßen Verdacht.^[2] Was jeder beim Rundgang sofort sieht oder was der Käufer schon weiß, muss er nicht eigens ansprechen, auf Fragen muss er aber wahrheitsgemäß antworten.^[2] Fehlen ihm selbst die Informationen, darf er nicht einfach erklären, das Haus sei frei von Mängeln.^[2]

Aus der Rechtsprechung nennen die Notarkammern Beispiele für solche Hinweispflichten: gesundheitsgefährdende Baustoffe wie Asbest, ein früherer Befall mit holzzerstörenden Pilzen, wenn er wiederkehren kann, und wesentliche Arbeiten am Gebäude, die Laien ohne Fachleute ausgeführt haben.^[2]

• Gab es Wasserschäden, Rohrbrüche oder Überschwemmungen, und wer hat sie wie beseitigt?
• Wurde nach einem Schaden technisch getrocknet, und gibt es ein Protokoll mit Messwerten?
• Gab es Schimmel oder einen Befall durch holzzerstörende Pilze?
• Welche Versicherung besteht, und welche Schäden wurden ihr gemeldet?

Werden wesentliche Mängel vor dem Vertragsschluss besprochen, empfehlen die Notarkammern, sie dem Notar mitzuteilen und im Kaufvertrag dokumentieren zu lassen.^[2]

Versicherbarkeit vor dem Kauf klären

Ein früherer Elementarschaden oder eine sehr hohe Gefährdungsklasse kann nach dem Bund der Versicherten dazu führen, dass sich für ein Gebäude kaum noch eine Police findet.^[5] Vor dem Kauf eines Ferienhauses an Küste oder Fluss lohnt darum die Frage an einen Versicherer, ob und zu welchen Bedingungen sich das Haus versichern lässt.

Häufige Fragen

Reicht es, das Haus selbst anzusehen?

Für einen ersten Eindruck ja. Der Bauherren-Schutzbund empfiehlt aber eine Zweitbesichtigung mit einem Bausachverständigen.^[1]

Muss der Verkäufer einen früheren Pilzbefall nennen?

War das Objekt von holzzerstörenden Pilzen befallen und besteht die Gefahr eines Wiederauftretens, muss der Verkäufer nach den Notarkammern darauf hinweisen.^[2]