Schimmel in der Eigentumswohnung: Wer ist zuständig, wer zahlt?

Von Andre Wengorra

Wem welcher Teil des Hauses gehört

Was das Haus trägt und schützt, kann nach § 5 Absatz 2 WEG kein Sondereigentum sein, auch wenn es im Bereich einer Wohnung liegt, und das Gleiche gilt für Anlagen, die alle Eigentümer gemeinsam nutzen.^[2] Als Beispiel für einen Mangel am Gemeinschaftseigentum, der Schimmel in einer Wohnung auslösen kann, nennt der Verband wohnen im eigentum eine fehlende oder schadhafte Dämmung.^[1] Zum Sondereigentum zählen danach etwa Tapeten und Bodenbeläge in der Wohnung.^[1]

Nach § 16 Absatz 2 WEG werden die Kosten der Gemeinschaft im Verhältnis der Anteile verteilt, und für einzelne Kostenarten kann ein Beschluss eine andere Verteilung festlegen.^[2] Ein Blick in Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung gehört deshalb an den Anfang, denn dort kann stehen, wer welche Teile instand hält und bezahlt.

Erst die Verwaltung, dann das Gutachten

Halten Sie Mängel am Gemeinschaftseigentum für die Ursache, zeigen Sie das nach dem Verband zuerst der Verwaltung an, die dem Hinweis nachgehen muss.^[1] Ist es auch nur möglich, dass die Ursache im Gemeinschaftseigentum liegt, muss sie die Gemeinschaft informieren und eine Eigentümerversammlung einberufen, notfalls auch eine außerordentliche, weil die Verwaltung solche Schritte in der Regel nicht ohne Beschluss gehen darf.^[1]

Ordnungsgemäß ist es nach dem Verband, wenn die Gemeinschaft dann einen Gutachter beauftragt, der Ursache und Beseitigung klärt, und die Kosten trägt sie als Auftraggeberin.^[1] Ersetzen müssen Sie diese Kosten nur, wenn das Gutachten eindeutig ergibt, dass die Ursache allein in Ihrer Wohnung liegt oder Sie den Schaden etwa durch falsches Heizen und Lüften selbst verursacht haben, und wenn Ihnen zusätzlich mindestens Fahrlässigkeit nachgewiesen wird.^[1] Für vermietete Wohnungen klärt das Mietrecht zusätzlich, wer für den Schimmel verantwortlich ist, wenn der Mieter den Befall meldet.

1. Befall mit Datum fotografieren und Raum, Wand und Ausdehnung notieren
2. die Verwaltung schriftlich informieren und um Prüfung bitten
3. auf eine Versammlung mit Beschluss über ein Gutachten drängen
4. nach dem Gutachten über die Sanierung beschließen und Vergleichsangebote einholen lassen
5. die Ausführung und die Beseitigung der Folgeschäden in der Wohnung abstimmen

Kein Gutachten auf eigene Faust

Beauftragen Sie selbst einen Gutachter, zahlen Sie ihn nach dem Verband auch selbst, und eine Erstattung durch die Gemeinschaft gibt es im Grundsatz erst einmal nicht.^[1] Eine Ausnahme kann danach gelten, wenn ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Feuchte- und Schimmelpilzschäden zu dem Ergebnis kommt, dass Mängel am Gemeinschaftseigentum den Schimmel verursacht haben.^[1]

Messen dürfen Sie trotzdem selbst, etwa die Luftfeuchte mit einem Hygrometer. Solche Werte und Fotos über einige Wochen helfen der Verwaltung und dem späteren Gutachter, die Ursache einzugrenzen.

Wenn die Mehrheit blockiert

Der Bundesgerichtshof hat am 04.05.2018 entschieden, dass gravierende Feuchtigkeitsschäden im Gemeinschaftseigentum eines Altbaus saniert werden müssen, Aktenzeichen V ZR 203/17.^[3] Das gemeinschaftliche Eigentum muss danach in einem Zustand sein, der die Nutzung der Einheiten zu dem in der Teilungserklärung vorgesehenen Zweck erlaubt, und massive Durchfeuchtungen müssen Eigentümer auch dann nicht hinnehmen, wenn gesundheitsschädlicher Schimmel noch nicht aufgetreten ist.^[3] Dass es sich um Souterrainräume in einem Altbau handelte, schloss den Anspruch nach dem Urteil nicht aus.^[3]

Jeder Eigentümer kann heute nach § 18 Absatz 2 WEG eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen, zu der nach § 19 Absatz 2 WEG die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gehört.^[2] Fasst die Gemeinschaft einen notwendigen Beschluss nicht, kann ein Eigentümer nach § 44 Absatz 1 WEG auf Beschlussersetzung klagen, und Beklagte ist die Gemeinschaft.^[2]

Handelt die Gemeinschaft nicht, obwohl es nötig ist, wird sie nach dem Verband schadensersatzpflichtig, für Folgeschäden in Ihrer Wohnung aber nur bei schuldhaftem Verhalten.^[1] Reagiert sie sofort, beauftragt einen Gutachter und setzt dessen Empfehlungen zügig um, zahlt sie danach nur die Schäden am Gemeinschaftseigentum, und neue Tapeten oder Böden in Ihrer Wohnung bleiben Ihre Sache.^[1] Dazu zählen in der Regel auch Malerarbeiten an Wänden und Decken Ihrer Wohnung.

Vermietet: zwischen Mieter und Gemeinschaft

Feuchte kann nach dem Magazin des Verwalterverbands auf bauliche Ursachen zurückgehen, etwa Risse im Mauerwerk, Wärmebrücken, ungenügende Dämmung, undichte Fenster und Türen oder mit Laub verstopfte Regenfallrohre, ebenso auf falsches Heizen und Lüften und unter Umständen auf beides zusammen.^[4] Gerade bei einer vermieteten Wohnung entscheidet diese Frage, wer am Ende zahlt.

Mieter müssen ihren Vermieter informieren, sobald sie Schimmel feststellen, und der Vermieter muss nach dem VDIV-Magazin dann unverzüglich der Ursache nachgehen.^[4] Verweist er nur auf falsches Lüften und Heizen, riskiert er danach eine fristlose Kündigung durch den Mieter und Schadensersatz.^[4]

Als vermietender Eigentümer stehen Sie damit zwischen Mieter und Gemeinschaft. Geben Sie die Meldung des Mieters sofort mit Fotos an die Verwaltung weiter, halten Sie den Mieter über jeden Schritt auf dem Laufenden und vereinbaren Sie Termine für Besichtigung und Messung frühzeitig. Läuft das Wasser aus der Nachbarwohnung weiter, kommt der Notdienst mit einem Techniker, bevor die Verwaltung erreichbar ist.

Häufige Fragen

Darf ich selbst handeln, wenn es eilt?

Steht dem gemeinschaftlichen Eigentum ein Schaden unmittelbar bevor, erlaubt § 18 Absatz 3 WEG jedem Eigentümer, das zur Abwendung Notwendige auch ohne Einverständnis der übrigen zu veranlassen.^[2] Informieren Sie die Verwaltung trotzdem sofort.

Wer zahlt die neue Tapete in meiner Wohnung?

Reagiert die Gemeinschaft sofort und lässt den Mangel zügig beheben, tragen Sie nach dem Verband wohnen im eigentum die Schäden in Ihrem Sondereigentum selbst.^[1] Entstehen sie erst durch eine schuldhafte Verzögerung, muss die Gemeinschaft sie ersetzen.^[1]