Teilungserklärung

Wozu eine Teilungserklärung dient

Nach § 1 WEG verbindet Wohnungseigentum das Sondereigentum an einer Wohnung mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum.^[1] Gemeinschaftlich sind Grundstück und Gebäude mit Ausnahme der Teile, die zum Sondereigentum gehören oder einem Dritten.^[1] Entstehen kann Wohnungseigentum durch Vertrag der Miteigentümer oder durch Teilung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt.^[1]

Voraussetzung für die Entstehung von Wohnungseigentum ist nach Notar Dr. Berringer eine notarielle Teilungserklärung oder ein Teilungsvertrag, der beim Grundbuchamt eingereicht wird.^[3] Typische Anlässe sind ein Bauträger, der Wohnungen einzeln verkaufen will, oder ein Eigentümer, der ein bestehendes Mehrfamilienhaus in einzelne Wohnungen aufteilt.^[3]

Die Teilungserklärung regelt nach Dr. Klein neben der räumlichen Aufteilung die Nutzungs- und Gebrauchsbeschränkungen, die Kostenverteilung, das Stimmrecht und die Organisation der Hausverwaltung, sie ist so etwas wie die Verfassung der Eigentümergemeinschaft.^[2] Wer eine Ferienwohnung in einer Eigentümergemeinschaft vermieten will, prüft darum zuerst dort, ob diese Nutzung erlaubt ist.

Was zur Teilungserklärung gehört

Die Teilungserklärung umfasst nach Dr. Klein etwa 20 bis 40 Seiten und besteht aus Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung und Gemeinschaftsordnung.^[2] Der Aufteilungsplan ist eine Bauzeichnung im Maßstab 1:100, die die Wohneinheiten voneinander und Sonder- von Gemeinschaftseigentum abgrenzt.^[2] Nach einem Wasserschaden hilft der Aufteilungsplan, in der Schadendokumentation festzuhalten, welche Räume zu welcher Einheit gehören.

Nach § 7 Abs. 4 WEG ist der Eintragung eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung beizufügen, und alle Räume, die zu demselben Wohnungseigentum gehören, tragen dieselbe Nummer.^[1] Dazu kommt eine Bescheinigung der Baubehörde, dass die Wohnungen in sich abgeschlossen sind, und Stellplätze gelten dabei als Räume.^[1]

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt nach Dr. Klein, dass die Wohnungen durch Decken, Wände und Türen baulich getrennt sind und unabhängig voneinander genutzt werden können.^[2] Die Anteile am gemeinschaftlichen Eigentum werden meist in Tausendsteln angegeben.^[2] Sondereigentum kann sich nach § 3 Abs. 2 WEG auch auf einen Teil des Grundstücks außerhalb des Gebäudes erstrecken, etwa eine Terrasse, solange die Wohnung wirtschaftlich die Hauptsache bleibt.^[1]

Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum in der Teilungserklärung

Zum Sondereigentum gehören neben den bestimmten Räumen auch Gebäudeteile, die man umbauen, herausnehmen oder ergänzen kann, ohne dass Gemeinschaftseigentum oder die Rechte anderer Eigentümer über das unvermeidliche Maß hinaus leiden oder die äußere Gestalt des Hauses sich ändert.^[1] Tragende und sichernde Teile des Hauses sowie Anlagen, die alle nutzen, bleiben gemeinschaftlich, selbst wenn sie innerhalb einer Wohnung liegen.^[1] Wer nach einem Leitungsschaden zahlt, hängt darum oft davon ab, wo eine Leckageortung die undichte Stelle findet.

Durch Vereinbarung lassen sich auch Teile, die an sich Sondereigentum sein dürften, dem gemeinschaftlichen Eigentum zuordnen.^[1] Als Beispiele für Sondereigentum nennt Dr. Klein die Wohnung mit Kellerraum und Stellplatz, für Gemeinschaftseigentum Dach, Aufzug, Treppenhaus und Garten, und ein Sondernutzungsrecht erlaubt die alleinige Nutzung eines Teils des Gemeinschaftseigentums.^[2]

Sondernutzungsrechte wie die alleinige Nutzung eines Gartens müssen nach Dr. Klein eindeutig formuliert sein, damit sie gelten.^[2] Beim Sondereigentum trägt der jeweilige Eigentümer die Kosten allein, die Kosten des Gemeinschaftseigentums werden auf alle umgelegt.^[2]

Die Gemeinschaftsordnung

Die Gemeinschaftsordnung wird mit der Teilungserklärung beurkundet und in das Grundbuch eingetragen, und sie regelt das Verhältnis der Eigentümer untereinander, etwa Stimmrechte und Kostenverteilung.^[2] Über sogenannte Öffnungsklauseln kann sich die Gemeinschaft nach Dr. Klein von Vorgaben des Gesetzes lösen.^[2]

Die Eigentümer können vom Gesetz abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nichts anderes ausdrücklich bestimmt ist.^[1] Gegen einen späteren Käufer wirken solche Vereinbarungen nach § 10 Abs. 3 WEG nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind.^[1]

Eine Anpassung kann jeder Eigentümer verlangen, wenn die bisherige Regelung aus schwerwiegenden Gründen unbillig wäre, wobei die Interessen der übrigen Eigentümer mitzuwiegen sind.^[1] Als typische Inhalte nennt Notar Dr. Berringer Stimmrechte, Instandhaltungsrücklagen, Nutzungszeiten von Gemeinschaftsanlagen und Sondernutzungsrechte, etwa an Gartenanteilen.^[3]

Beglaubigung, Beurkundung und Beispiele

Der Notar beglaubigt oder beurkundet die Teilungserklärung nach Dr. Klein und sorgt dafür, dass jede Wohnung einen eigenen Grundbucheintrag erhält.^[2] Mit der Beglaubigung bestätigt er, dass der Eigentümer selbst unterschrieben hat, mit der Beurkundung bürgt er für eine rechtlich korrekte Teilungserklärung.^[2] Ohne gültige Teilungserklärung ist nach dem Beitrag kein Verkauf einzelner Wohnungen möglich.^[2]

Als Beispiele aus seiner Praxis nennt Notar Dr. Berringer die Aufteilung eines Neubaus in zehn Eigentumswohnungen mit Sondernutzungsrechten, die Aufteilung eines Dreifamilienhauses im Altbau durch den privaten Eigentümer und die Umwandlung eines Geschäftshauses in Teileigentum für Praxen und Büros.^[3] In jedem dieser Fälle legt die Teilungserklärung fest, welche Räume zu welcher Einheit gehören und welche Flächen alle gemeinsam nutzen.

Vom Notar ins Grundbuch

Den Ablauf beschreibt der Notar in Schritten: Planunterlagen prüfen, Teilungserklärung auf Grundlage des Aufteilungsplans entwerfen und beurkunden, mit weiteren Unterlagen beim Grundbuchamt einreichen, Eintragung, danach können die Einheiten verkauft oder belastet werden.^[3] Nach seiner Angabe dauert das Verfahren in der Regel 4 bis 8 Wochen, je nach Einbindung von Vermessern und Grundbuchamt.^[3]

Für jeden Miteigentumsanteil wird von Amts wegen ein besonderes Grundbuchblatt angelegt, das Wohnungsgrundbuch, und das Grundbuchblatt des Grundstücks wird geschlossen.^[1] Mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher entsteht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, auch wenn ein einzelner Eigentümer geteilt hat.^[1]

Eine Kopie der Teilungserklärung erhalten Käufer nach Dr. Klein beim Notar, der sie beurkundet hat, bei der Hausverwaltung, vom Verkäufer oder beim Grundbuchamt, das unter Umständen ein berechtigtes Interesse wie den Kauf einer Wohnung verlangt.^[2]

Nutzung nach der Teilungserklärung

Eine Teilungserklärung kann festlegen, wie die Einheiten genutzt werden dürfen, etwa ob gewerbliche Nutzung erlaubt ist.^[2] In einem Haus, das nach der Teilungserklärung nur dem Wohnen dienen durfte, hatte eine Eigentümerin ihr Dachgeschoss verpachtet, und es kam zum Streit über den Ausfall der Pacht, über den der Bundesgerichtshof am 27.02.2026 entschied.^[4]

Ersatz für entgangene Miete oder Pacht wegen fehlender Nutzbarkeit des Sondereigentums setzt nach dem Urteil voraus, dass die entgangene Nutzung den Vorgaben der Gemeinschaftsordnung entsprochen hätte.^[4] Wer vermietet oder verpachtet, sollte also vorher prüfen, ob die geplante Nutzung zur Teilungserklärung passt.

Die Teilungserklärung bei Schäden am Haus

Wenn an Leitungen, Bädern oder Böden ein Schaden auftritt, stellt sich zuerst die Frage, wem das betroffene Bauteil gehört. Die Antwort ergibt sich aus der Teilungserklärung und aus den Grenzen, die das Wohnungseigentumsrecht zieht, und davon hängt ab, wer die Reparatur beauftragt und welche Versicherung einspringt.

Wer eine Eigentumswohnung kauft, sollte die Teilungserklärung deshalb vollständig lesen, nicht nur die Seite mit der eigenen Wohnung. Kostenverteilung, Sondernutzungsrechte und Regeln zur Erhaltung zeigen, was im Schadensfall auf einen zukommt. Auch vor einem Umbau, etwa einer neuen Dusche, zeigt die Teilungserklärung, ob Leitungen und Abdichtungen zum eigenen Bereich gehören, und wer unsicher ist, fragt die Verwaltung nach der gültigen Fassung samt Nachträgen.