Mietminderung während der Trocknung: Was ist angemessen?

Von Andre Wengorra

Wie stark die Trocknung das Wohnen einschränkt

Nach § 536 Abs. 1 BGB ist der Mieter von der Miete befreit, solange die Tauglichkeit der Wohnung aufgehoben ist, und zahlt eine angemessen herabgesetzte Miete, solange sie gemindert ist, wobei eine unerhebliche Minderung außer Betracht bleibt.^[3] Eine Prozentzahl nennt die Vorschrift nicht. Das Landgericht Köln hält fest, dass die Höhe aufgrund der Umstände des Einzelfalls zu bemessen ist und dass eine Minderung von 80 % eine sehr schwere Beeinträchtigung des Wohnens voraussetzt.^[1]

Bei einer technischen Trocknung kommen mehrere Dinge zusammen: der Lärm der Geräte, der Platz, den sie einnehmen, die Wärme, die sie abgeben, Räume, die gar nicht nutzbar sind, und die Dauer. Halten Sie für jeden dieser Punkte fest, ab wann und bis wann er bestand.

Rechnen nach Fläche und Zeit

Der Berliner Mieterverein erklärt die Berechnung an einem Beispiel: Fällt die Heizung im Wohnzimmer vom fünften bis fünfzehnten Januar aus, ist der Raum zu 100 % gemindert, für die ganze Wohnung schätzt der Verein die Quote nach der betroffenen Fläche auf circa 30 %.^[4] Weil der Mangel nur ein Drittel des Monats bestand, beträgt die endgültige Quote 10 %, ein Drittel von 30 %.^[4]

Dasselbe Prinzip trägt bei einer Trocknung: Steht das Gerät nur im Flur, ist ein anderer Anteil der Wohnung betroffen, als wenn Wohn- und Schlafzimmer zugestellt sind. Gemindert wird nach dem Verein von der Warmmiete, wie der BGH am 06.04.2005 entschieden hat.^[4] Feste Minderungssätze gibt es nach dem Verein nicht, und Urteile mit Quoten dienen nur als Orientierung, weil örtliche Gerichte im Einzelfall anders urteilen können.^[4]

100 Prozent wegen Lärm: Amtsgericht Schöneberg

In dem Fall, den das Amtsgericht Schöneberg am 10.04.2008 unter dem Aktenzeichen 109 C 256/07 entschied, war eine Undichtigkeit an der Wasseruhr die Ursache für Feuchtigkeit und Schimmel.^[2] Für den Schimmel im Bad hielt das Gericht 10 % für angemessen, für das aufgequollene Laminat im Flur 20 % und für fehlende Fliesen auf dem Balkon 3 %, zusammen 33 %.^[2]

Für die Zeit der Trocknung ging es weiter. Die Geräte verursachten einen Lärmpegel von 50 dB(A), und nach dem Gericht war bei einem solchen dauerhaften Pegel weder ruhiges Schlafen noch konzentriertes Arbeiten möglich.^[2] Es verwies auf die Richtwerte der TA Lärm für Geräusche innerhalb von Gebäuden, 35 dB(A) am Tag und 25 dB(A) in der Nacht, und ließ für diese Zeit eine Minderung von 100 % zu.^[2] Den Strom, den die Geräte verbraucht hatten, musste der Vermieter ebenfalls ersetzen.^[2]

80 Prozent wegen Enge: Landgericht Köln

Das Landgericht Köln hatte am 29.03.2012 unter dem Aktenzeichen 1 S 176/11 über eine Mieterin in einem Einzimmer-Appartement zu entscheiden.^[1] Für die Trocknung der Feuchtigkeit, die den Schimmel verursacht hatte, musste sie alle Möbel von den Wänden abrücken, dazu kamen zwei Trocknungsgeräte, und die Wohnung war nach dem Gericht für sie kaum mehr nutzbar.^[1] Die Kammer bestätigte eine Minderung von 80 %.^[1]

Auch die fristlose Kündigung der Mieterin hielt. Selbst wenn die Geräte tagsüber nur mit 40 dB(A) gearbeitet hätten, war die kleine Wohnung nach dem Urteil auf einen Mikrolebensraum geschrumpft.^[1] Eine vorherige Abmahnung war entbehrlich, weil ihr noch anderthalb Monate in diesem Zustand nicht zuzumuten waren.^[1] Den Einwand des Vermieters, er habe ein Hotel angeboten, ließ das Gericht nicht gelten, weil er weder sagte, wann das war, noch, ob er die Kosten tragen wollte.^[1]

Unter Vorbehalt zahlen, später zurückfordern

Wer nach Entdeckung eines Mangels vorbehaltlos die volle Miete weiterzahlt, kann nach dem Berliner Mieterverein unter Umständen das Geld nicht zurückverlangen.^[4] Der Verein rät, den Fehler sofort schriftlich anzuzeigen, die Reparatur zu verlangen und zu erklären, dass die volle Miete nur unter Vorbehalt gezahlt wird.^[4] Stehen am Ende Bodenbelagsarbeiten an, bleibt die Wohnung bis dahin eingeschränkt nutzbar, und auch diese Zeit zählt zur Minderung.

Im Kölner Fall hatte die Mieterin die Miete für den Schadensmonat bereits überwiesen, bevor sie den Mangel meldete, und das Gericht sprach ihr den zu viel gezahlten Teil zu.^[1] Ausgeschlossen wäre die Rückforderung nach § 814 BGB nur gewesen, wenn sie positiv gewusst hätte, dass sie nicht zahlen muss, und sie durfte nach dem Urteil abwarten, bis ein Sachverständiger die Ursache und die nötigen Arbeiten geklärt hatte.^[1]

Belege, die eine Minderung tragen

• Datum der Mängelanzeige und Kopie des Schreibens
• Tag des Aufbaus und des Abbaus jeder Maschine, mit Raum und Gerätetyp
• Fotos der zugestellten Räume und abgerückten Möbel
• Messung des Geräuschpegels im Schlafzimmer, tags und nachts
• Zählerstände für den Strom der Geräte
• Freigabemessung am Ende der Trocknung

Ein Trocknungsprotokoll mit Standorten, Laufzeiten und Messwerten beantwortet die meisten dieser Fragen. Die Bewertung, welche Quote im eigenen Fall trägt, gehört zum Mieterverein oder zu einer Anwaltskanzlei für Mietrecht.

Häufige Fragen

Darf ich auch die Monate mindern, in denen ich noch nicht gemindert habe?

Der Berliner Mieterverein schreibt, dass die Miete rückwirkend gekürzt werden kann, wenn nach Anzeige und Vorbehalt wochenlang nichts passiert.^[4] Ohne Vorbehalt gezahlte Miete lässt sich nach dem Verein mitunter nicht zurückverlangen.^[4]

Wie laut darf ein Trocknungsgerät sein?

Das Amtsgericht Schöneberg zog die Richtwerte der TA Lärm für Innenräume heran, 35 dB(A) am Tag und 25 dB(A) nachts, und hielt 50 dB(A) für unzumutbar.^[2] Fragen Sie den Trocknungsbetrieb nach leiseren Geräten oder einem Nachtbetrieb mit geringerer Stufe.