Haus verkauft: Was passiert mit der Gebäudeversicherung?

Von Andre Wengorra

Der Vertrag geht mit dem Haus über

Nach § 95 Abs. 1 VVG tritt bei der Veräußerung der versicherten Sache der Erwerber an die Stelle des Versicherungsnehmers in die Rechte und Pflichten aus dem Versicherungsverhältnis, und zwar für die Dauer seines Eigentums.^[1] Für den Hauskauf heißt das: Die Gebäudeversicherung des Verkäufers läuft für den Käufer weiter, ohne dass er einen neuen Vertrag abschließen muss.

Nach einem Merkblatt eines bayerischen Notars gehen bestehende Gebäudeversicherungen wie Brand-, Sturm- und Leitungswasserversicherung, gegebenenfalls mit Elementarschutz, kraft Gesetzes auf den Käufer über.^[2] Eigentümer wird der Käufer allerdings erst mit der Eintragung im Grundbuch aufgrund des notariellen Vertrags.^[2] Die Frist für die Kündigung beginnt nach dem Merkblatt mit der Eigentumsumschreibung.^[2]

Die Prämie für die Versicherungsperiode, in der der Käufer eintritt, schulden nach § 95 Abs. 2 VVG beide Seiten gemeinsam als Gesamtschuldner.^[1] Der Versicherer muss den Eintritt des Käufers erst gelten lassen, wenn er davon erfahren hat.^[1]

Kündigen oder behalten

Der Erwerber darf das Versicherungsverhältnis nach § 96 Abs. 2 VVG mit sofortiger Wirkung oder zum Schluss der laufenden Versicherungsperiode kündigen.^[1] Das Recht erlischt, wenn er es nicht innerhalb eines Monats nach dem Erwerb ausübt, und wusste er nichts von der Versicherung, innerhalb eines Monats ab Kenntnis.^[1] Kündigt der Käufer oder der Versicherer nach dem Verkauf, zahlt nach § 96 Abs. 3 VVG der Verkäufer die Prämie, der Käufer haftet dafür nicht.^[1]

Auch der Versicherer kann sich vom neuen Eigentümer trennen: mit einmonatiger Frist und nur binnen eines Monats, nachdem er vom Verkauf erfahren hat.^[1] Der Notar empfiehlt, die Kündigungsmöglichkeit zu nutzen, um den Schutz an die eigenen Bedürfnisse anzupassen, etwa bei Gefahren und Versicherungssumme, oder den Anbieter zu wechseln.^[2] Wer ein vermietetes Haus kauft, übernimmt mit dem Kauf auch die Pflichten des Vermieters gegenüber den Mietern.

Kündigen Sie den übernommenen Vertrag nur, wenn der neue Schutz ab demselben Tag steht. Ein leeres oder gerade gekauftes Haus ohne Leitungswasserdeckung ist genau in der Phase ungeschützt, in der Handwerker Leitungen öffnen und Wasser wieder aufdrehen. Prüfen Sie beim übernommenen Vertrag auch, ob die Wohngebäudeversicherung Elementarschäden einschließt, denn viele Verträge decken sie nicht.

Den Verkauf melden, sonst drohen Lücken

Die Veräußerung ist dem Versicherer nach § 97 Abs. 1 VVG vom Verkäufer oder vom Käufer unverzüglich anzuzeigen.^[1] Fehlt diese Meldung, muss der Versicherer nicht zahlen, sofern zwischen dem spätesten Termin für die Meldung und dem Schadentag mehr als ein Monat liegt und er mit dem Käufer keinen solchen Vertrag geschlossen hätte.^[1] Er muss trotzdem leisten, wenn er den Verkauf zu diesem Zeitpunkt kannte oder wenn seine eigene Kündigungsfrist beim Schaden schon abgelaufen war und er nicht gekündigt hat.^[1]

Am einfachsten melden Verkäufer und Käufer den Eigentumswechsel gemeinsam, mit Kaufvertrag, Datum der Übergabe und den Kontaktdaten des Käufers. Eine Kopie der Meldung und die Eingangsbestätigung des Versicherers gehören zu den Unterlagen des Hauses. Dazu gehören auch die Unterlagen zu Kosten und Abwicklung früherer Wasserschäden, die der Käufer für seinen eigenen Antrag braucht.

Wasserschaden zwischen Vertrag und Übergabe

In jedem Immobilienkaufvertrag regelt der Notar den Übergang von Besitz, Nutzungen und Lasten.^[3] Nach dem Merkblatt des Notars bleibt die Gefahr, also das Risiko, dass das Haus beschädigt wird, bei einer üblichen Formulierung bis zur Kaufpreiszahlung beim Verkäufer.^[2] Tritt der Schaden vorher ein, kann der Käufer den Kaufpreis in entsprechender Höhe zurückhalten, danach trifft das Risiko den Käufer.^[2] Ein Wasserschaden in dieser Zeit lässt sich mit einer begonnenen Wasserschadensanierung vor der Übergabe belegen, auch wenn äußerlich nichts mehr zu sehen ist.

Die Ansprüche aus Schadensversicherungen werden nach dem Merkblatt deshalb in der Regel auf den Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung an den Käufer abgetreten, damit er Ersatz für eine Beschädigung erhält.^[2] Was in Ihrem Vertrag steht, lesen Sie im Abschnitt zu Besitz, Nutzen und Lasten nach.

Entdecken Sie zwischen Unterschrift und Übergabe einen Wasserschaden, informieren Sie sofort Verkäufer, Notar und Versicherer, fotografieren Sie alles und lassen Sie Ursache und Umfang durch einen Fachbetrieb feststellen. Ein Messprotokoll schafft Klarheit, bevor über Kaufpreis oder Reparatur verhandelt wird. Lassen Sie den Schaden nicht überstreichen oder eilig reparieren, bevor beide Seiten und der Versicherer ihn gesehen haben. Wer die Spuren beseitigt, erschwert später den Nachweis, wann und wodurch das Wasser ausgetreten ist und wer dafür aufkommt.

Was Käufer gleich nach dem Einzug prüfen sollten

• Versicherungsschein und Bedingungen vom Verkäufer übergeben lassen und lesen
• prüfen, ob Leitungswasser, Sturm und Elementarschäden versichert sind
• die Versicherungssumme oder die Wohnfläche im Vertrag mit dem Haus vergleichen
• Leitungswasserschäden der letzten Jahre beim Verkäufer erfragen
• Hauptabsperrhahn, Wasserzähler und Sicherungskasten suchen und beschriften

Ein übernommener Vertrag passt nicht immer zum neuen Eigentümer. Wer umbaut, ein Bad erneuert oder das Dach ausbaut, sollte das mit dem Versicherer besprechen, bevor die Arbeiten beginnen. Steht das Haus bis zum Einzug leer, fragen Sie nach Pflichten für unbewohnte Gebäude, etwa zum Absperren und Entleeren der Leitungen.

Häufige Fragen

Ab wann bin ich als Käufer selbst Versicherungsnehmer?

Mit dem Erwerb tritt der Käufer in den Vertrag ein.^[1] Eigentümer wird er mit der Eintragung im Grundbuch, und mit der Eigentumsumschreibung beginnt nach dem Merkblatt des Notars auch die Frist für seine Kündigung.^[2]

Muss ich als Verkäufer die Versicherung selbst kündigen?

Nein, der Vertrag geht kraft Gesetzes auf den Käufer über.^[1] Ihre Aufgabe ist, den Verkauf unverzüglich zu melden, gemeinsam mit dem Käufer oder allein.^[1]