Wasserschaden im vermieteten Haus: Welche Pflichten hat der Vermieter?

Von Andre Wengorra

Die Pflicht zur Erhaltung

Mit dem Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter den Gebrauch der Wohnung zu gewähren, sie in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.^[1] Die Lasten, die auf der Mietsache ruhen, trägt er ebenfalls.^[1]

Ein Wasserschaden ist ein Mangel der Wohnung, und seine Beseitigung ist Sache des Vermieters, unabhängig davon, ob die Ursache in der Wohnung selbst, in der Wohnung darüber oder in einer Leitung im Schacht liegt. Ob er die Kosten am Ende von einer Versicherung oder einem Verursacher zurückbekommt, ändert an seiner Pflicht gegenüber dem Mieter nichts.

Schnell handeln hält den Schaden klein

Nach der Meldung des Mieters zählt die Zeit. Wasser, das in Estrich, Dämmung und Wänden steht, breitet sich weiter aus, solange niemand trocknet. Auch gegenüber der Versicherung gilt: Im Schadensfall müssen Versicherte dafür sorgen, dass der Schaden so gering wie möglich bleibt.^[2]

• die Ursache orten lassen und die undichte Stelle reparieren
• den Schaden der Wohngebäudeversicherung melden und eine Schadennummer notieren
• die Feuchte messen und eine Trocknung beauftragen, bevor Schimmel entsteht
• den Mieter über Termine, Geräte und Dauer informieren
• den Wiederaufbau erst nach einer Messung beginnen, die zeigt, dass die Bauteile trocken sind

Arbeiten in der Wohnung kündigt der Vermieter rechtzeitig an, außer sie müssen sofort erfolgen, etwa um ein laufendes Leck zu stoppen.

Wohngebäudeversicherung und Mietausfall

Die Wohngebäudeversicherung ersetzt den Schaden am Gebäude, wenn er durch Leitungswasser entstanden ist, und nach der Verbraucherzentrale gehören auch Aufräum- und Abbruchkosten, Bewegungs- und Schutzkosten und ein zeitlich begrenzter Mietausfall zu den mitversicherten Kosten.^[2] Mindert der Mieter die Miete oder ist die Wohnung unbewohnbar, kann dieser Ausfall so über die Versicherung aufgefangen werden.

Prüfen Sie als Vermieter, ob Ihr Vertrag den Mietausfall enthält und für wie lange. Melden Sie der Versicherung die Miete und den Zeitraum, in dem die Wohnung nicht oder nur eingeschränkt nutzbar war, mit den Schreiben des Mieters zur Minderung.

Wenn der Mieter den Schaden verursacht hat

Auch dann führt der Weg über die Gebäudeversicherung. Nach dem Bundesgerichtshof ergibt sich in der Gebäudeversicherung aus der ergänzenden Auslegung des Vertrags ein Regressverzicht für Schäden, die der Mieter leicht fahrlässig verursacht hat.^[3] Der Versicherer kann sich das Geld dann nicht beim Mieter zurückholen, und daran ändert sich nach dem Gericht auch nichts, wenn der Mieter eine Haftpflichtversicherung hat.^[3] Bei einem Wasserschaden in der Mietwohnung muss der Mieter also nicht fürchten, dass der Gebäudeversicherer ihn in Regress nimmt, solange nur leichte Fahrlässigkeit vorliegt.

Der Regressverzicht gilt nach denselben Entscheidungen auch bei dauerhaften unentgeltlichen Nutzungsverhältnissen, und vorsätzliches oder grob fahrlässiges Handeln Dritter wird dem Mieter nur zugerechnet, wenn sie seine Repräsentanten waren.^[3] Auf eine Hausratversicherung des Vermieters lässt sich die Rechtsprechung nicht übertragen.^[3] Bei grober Fahrlässigkeit oder Vorsatz des Mieters selbst bleibt ein Rückgriff möglich.

Haftung gegenüber dem Mieter

Für die Möbel, Kleidung und Geräte des Mieters ist dessen Hausratversicherung zuständig. Ist der Schaden dem Vermieter zuzurechnen, zum Beispiel weil er eine bekannte Undichtigkeit nicht beseitigen ließ, kann der Mieter Schadensersatz verlangen. Für solche Ansprüche gibt es die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht.

Nach den Musterbedingungen des Versichererverbands versichert sie die gesetzliche Haftpflicht des Versicherungsnehmers als privater Haus- und Grundstücksbesitzer für das im Versicherungsschein beschriebene Gebäude.^[4] Bei einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern ist nach denselben Bedingungen die Gemeinschaft selbst Versicherungsnehmer, versichert für das gemeinschaftliche Eigentum.^[4]

Mietminderung und Information der Mieter

Ist die Wohnung wegen des Schadens nur eingeschränkt nutzbar, mindert sich die Miete von selbst, und während der Trocknung laufen Geräte, die Lärm und Wärme erzeugen. Für das Verhältnis zum Mieter hilft es, früh und offen zu informieren: was passiert ist, welche Arbeiten anstehen, wie lange die Trocknung voraussichtlich dauert und wer Ansprechpartner ist.

Klären Sie mit dem Mieter auch, wie der Strom der Trocknungsgeräte abgerechnet wird, und lassen Sie die Zählerstände festhalten. Wer das von Anfang an regelt, vermeidet später Streit über Beträge, die niemand mehr nachvollziehen kann. Steht nachts Wasser in der vermieteten Wohnung, rufen Mieter den Notdienst, und Sie als Vermieter erfahren davon am nächsten Morgen.

Dokumentation für alle Beteiligten

Ein Wasserschaden im vermieteten Haus kann viele Beteiligte haben: Vermieter, Mieter, Hausrat- und Gebäudeversicherung, manchmal ein Nachbar und eine Verwaltung. Eine saubere Dokumentation erspart allen Streit. Dazu gehören der Ortungsbericht mit der Ursache, Fotos vor, während und nach den Arbeiten, die Messwerte der Trocknung mit Datum und die Zählerstände der Geräte.

Wir halten Ortung, Messungen und Trocknung in Protokollen fest, die der Vermieter an seine Versicherung und der Mieter an seine Hausratversicherung weitergeben kann, und stimmen die Termine in der Wohnung mit den Mietern ab.

Häufige Fragen

Darf ich als Vermieter den Mieter für den Schaden zahlen lassen?

Hat er den Schaden leicht fahrlässig verursacht, nicht über die Gebäudeversicherung, die auf den Rückgriff verzichtet.^[3] Bei grober Fahrlässigkeit oder Vorsatz sieht es anders aus.

Muss ich den Mieter informieren, bevor Handwerker kommen?

Ja, Arbeiten in der Wohnung sind rechtzeitig anzukündigen. Nur wenn sofort gehandelt werden muss, etwa bei einem laufenden Leck, geht es ohne Vorlauf. Stimmen Sie Termine trotzdem so früh wie möglich ab.

Wer zahlt den Strom der Trocknungsgeräte in der Wohnung?

Der Vermieter, denn der Mieter muss die Trocknung als Instandsetzung dulden und kann seine dadurch entstehenden Aufwendungen ersetzt verlangen. Lassen Sie an jedem Gerät einen Zwischenzähler anbringen und die Stände protokollieren.