Wasserflecken nach dem Schaden: Muss der Mieter streichen oder der Vermieter?

Von Andre Wengorra

Vor dem Anstrich: trocken und gemessen

Ist der Fleck an der Decke noch nass oder tropft es, kommt der Anstrich ganz zuletzt. Sitzt eine Leuchte im nassen Bereich, wird ihr Stromkreis an der Sicherung abgeschaltet, und Licht kommt dann aus einer Taschenlampe. Hat der Sicherungskasten Feuchtigkeit abbekommen, ist das ein Fall für Feuerwehr oder Netzbetreiber. Steigt unten im Keller Wasser, bleibt die Kellertür zu.

Gestrichen wird erst, wenn die Ursache behoben und die Decke nachweislich trocken ist. Notieren Sie, wann der Fleck entstanden ist und ob er wächst. Lassen Sie die Feuchte messen, bevor Maler kommen, und bewahren Sie das Protokoll auf. Es hilft auch, wenn später Streit darüber entsteht, wer was schuldet.

Der Vermieter schuldet den ordentlichen Zustand

Nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB, den ein Fachvortrag beim Deutschen Mieterbund an den Anfang stellt, muss der Vermieter die Wohnung so überlassen und während der Mietzeit so erhalten, dass sie sich für den vereinbarten Gebrauch eignet.^[4] Für Wasserflecken nach einem undichten Dach folgert die Berliner MieterGemeinschaft daraus, dass der Vermieter das Dach instand setzen und die Flecken in der Wohnung beseitigen muss, auch ohne Leistung seiner Versicherung.^[1] Setzt er das Dach nicht instand, können Mieter das nach ihr gerichtlich einfordern.^[1] Bevor gestrichen wird, muss die Decke trocken sein, und das Abschlussprotokoll der Wasserschadensanierung zeigt, wann das erreicht ist.

Schönheitsreparaturen sind kein Ausweg

Das Amtsgericht Neukölln hat einen Fall entschieden, in dem der Vermieter einen Wasserschaden trotz Aufforderung nicht beseitigte, sein Versicherer nur einen Teil der veranschlagten Kosten zahlte und die Mieter einen Vorschuss für die Mängelbeseitigung verlangten (Az. 11b C 719/95).^[2] Der Vermieter wollte abziehen, was die Mieter an bald fälligen Schönheitsreparaturen sparen würden.^[2]

Das Gericht lehnte das ab: Die Mängelbeseitigung kann der Vermieter nicht mit Hinweis auf längst fällige Schönheitsreparaturen verweigern, und ein Vorteil der Mieter nach dem Gedanken neu für alt bleibt bei Erfüllungsansprüchen unberücksichtigt.^[2] Wer laut Mietvertrag die Schönheitsreparaturen übernimmt, muss also nicht die Folgen eines Wasserschadens überstreichen, den er nicht zu verantworten hat.

Wie gestrichen wird, entscheidet der Vermieter

Der Anspruch des Mieters richtet sich nach dem Fachvortrag beim Mieterbund auf den Erfolg, einen bestimmten Weg dorthin kann er nicht verlangen, und bei einem Mangel in der Substanz wählt der Vermieter zwischen Reparatur und Austausch.^[4] Bei Renovierungsarbeiten gilt das Gebot der Rücksichtnahme, der Vermieter muss dezente Anstriche wählen, und ein weißer Anstrich verletzt dieses Gebot nach der Verfasserin nicht.^[4] Bloße Ausbesserungsarbeiten müssen sich am umgebenden Anstrich orientieren.^[4] Bei Wasserflecken gehört dazu oft ein isolierender Grund, weil eine einfache Innendispersion den Rand nicht dauerhaft abdeckt.

Bleibt nach dem Ausbessern ein deutlicher Rand, ist die Arbeit nicht fertig. Sprechen Sie das bei der Abnahme an und halten Sie es mit Fotos fest. Bitten Sie den Vermieter, den Farbton mit Ihnen abzustimmen, bevor der Maler kommt.

Wenn der Vermieter die Flecken nicht beseitigt

Nach § 536a Abs. 2 BGB kann ein Mieter die Reparatur in zwei Fällen selbst in Auftrag geben und die erforderlichen Kosten vom Vermieter zurückfordern: wenn der Vermieter mit der Beseitigung im Verzug ist, und wenn die sofortige Beseitigung nötig ist, um den Bestand der Mietsache zu erhalten oder wiederherzustellen.^[3] Im Neuköllner Fall durften die Mieter auch einen Vorschuss auf die Kosten verlangen.^[2] Wie bei allen Pflichten des Vermieters sollten Sie die Frist zur Beseitigung schriftlich setzen, damit der Verzug später belegbar ist.

Daneben nennt der Fachvortrag beim Mieterbund ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete nach § 320 BGB, solange der Mangel nicht beseitigt ist, und der Anspruch auf Mängelbeseitigung entsteht nach der dort wiedergegebenen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ständig neu.^[4] Das Zurückbehaltungsrecht setzt voraus, dass der Vermieter den Mangel kennt, ein neuer Mangel muss also erst angezeigt werden.^[4] Wie viel Sie zurückhalten, sollten Sie vorher mit einer Mieterberatung klären. Daneben kommt eine Mietminderung während der Trocknung in Betracht, solange Geräte laufen und Räume nur eingeschränkt nutzbar sind.

• den Wasserfleck und seine Ursache schriftlich anzeigen, mit Datum und Fotos
• eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen
• nach Ablauf der Frist ein Angebot eines Fachbetriebs einholen und dem Vermieter vorlegen
• erst danach selbst beauftragen und alle Rechnungen aufbewahren

Ihre eigenen Sachen und Ihre eigene Pflicht

Einen Anspruch auf Schadensersatz gibt § 536a Abs. 1 BGB dem Mieter in drei Fällen: bei einem Mangel, der bei Vertragsschluss bestand, bei einem später entstandenen Mangel, den der Vermieter zu vertreten hat, und bei Verzug des Vermieters mit der Beseitigung.^[3] Werden Einrichtungsgegenstände durch Wassereinbrüche beschädigt, die auf eine mangelhafte Instandsetzung des Dachs zurückgehen, besteht nach der Berliner MieterGemeinschaft ein direkter Schadensersatzanspruch gegen den Eigentümer.^[1]

Umgekehrt haben auch Mieter Pflichten: Den Wasserablauf auf dem Balkon müssen sie nach der Berliner MieterGemeinschaft von Laub, Dreck, Schnee und Eis frei halten, sonst haften sie für entstehende Wasserschäden, etwas anderes gilt bei Starkregen oder einem defekten Abflussrohr, auf das sie keinen Zugriff haben.^[1]

Häufige Fragen

Muss ich Wasserflecken überstreichen, wenn ich laut Vertrag die Schönheitsreparaturen trage?

Nein, wenn Sie den Schaden nicht verursacht haben. Nach dem Amtsgericht Neukölln kann der Vermieter die Mängelbeseitigung nicht mit Hinweis auf fällige Schönheitsreparaturen verweigern.^[2]

Darf der Vermieter nur die fleckige Stelle streichen?

Den Weg wählt der Vermieter, Ausbesserungsarbeiten müssen sich nach dem Fachvortrag beim Mieterbund aber am umgebenden Anstrich orientieren.^[4]

Zahlt der Vermieter meine beschädigten Möbel?

Nur unter den Voraussetzungen des § 536a Abs. 1 BGB, also bei einem schon anfänglichen Mangel, bei einem Umstand, den er zu vertreten hat, oder bei Verzug mit der Beseitigung.^[3] Sonst ist Ihre Hausratversicherung der Ansprechpartner.