Regenwasser vom Nachbargrundstück im Keller: Wer haftet?

Von Andre Wengorra

Erst den Keller sichern, dann den Weg des Wassers klären

Läuft bei Starkregen Wasser vom Hang oder vom Nachbargrundstück durch Lichtschacht, Kellerfenster oder Außentreppe ins Haus, geht niemand in den Keller, solange es dort steigt. Den Strom für Steckdosen und Geräte im Keller schalten Sie an der Sicherung ab. Ist der Verteiler selbst nass, sind Feuerwehr oder Netzbetreiber gefragt.

Für eine spätere Klärung zählt jedes Bild vom Regen selbst. Filmen Sie, aus welcher Richtung das Wasser kommt, wo es über die Grenze tritt und wo es ins Haus läuft. Halten Sie fest, ob sich auf dem Nachbargrundstück vor Kurzem etwas verändert hat, etwa durch Aufschüttung, Pflaster, eine Mauer oder eine neue Ableitung. Zusammen mit Messwerten aus dem Keller ergeben diese Aufnahmen ein Bild, das auch bei einer Neubautrocknung als Vergleich für spätere Gutachten taugt.

Was das Wasserhaushaltsgesetz regelt

§ 37 Abs. 1 WHG enthält zwei Verbote: Der natürliche Ablauf wild abfließenden Wassers auf ein tiefer liegendes Grundstück darf nicht zum Nachteil eines höher liegenden Grundstücks behindert werden, und er darf nicht zum Nachteil eines tiefer liegenden Grundstücks verstärkt oder auf andere Weise verändert werden.^[2] Nach Abs. 4 gilt das auch für wild abfließendes Wasser, das nicht aus Quellen stammt.^[2]

Wild abfließend ist nach dem Oberlandesgericht Bamberg Wasser, das außerhalb von Betten abfließt und aus Hochwasser, Quellen oder Niederschlägen stammen kann.^[1] Frühere landesrechtliche Vorschriften sind durch § 37 Abs. 1 WHG nach dem Gericht verdrängt, die Vorschrift regelt das wasserrechtliche Nachbarrecht abschließend.^[1]

Bergab ist erlaubt, verändern nicht

Der höher liegende Nachbar muss den tiefer liegenden nach dem Oberlandesgericht Bamberg nicht vor dem natürlichen Zufluss des Oberflächenwassers bewahren, der Unterlieger hat selbst Vorkehrungen zu treffen.^[1] Zweck der Vorschrift ist es danach, Eingriffe in das natürliche Abflussverhalten zu vermeiden.^[1] Als Vorkehrung des Unterliegers kommen etwa eine Aufkantung am Kellerlichtschacht und Rinnen vor dem Haus in Frage.

Wie weit das reicht, zeigt ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 20.04.2023 über Ackerfurchen für Kartoffeln, die längs zum Gefälle angelegt worden sein sollen, bevor nach zwei Starkregen Wasser in den Keller eines Mehrfamilienhauses drang (Aktenzeichen III ZR 92/22).^[3] Änderungen des Ablaufs im Rahmen der bestimmungsgemäßen Benutzung haben die Nachbarn danach grundsätzlich hinzunehmen, auch die Nutzung unterliegt aber dem Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme.^[3] Die Grenze wäre überschritten, wenn die Furchen auch quer zum Gefälle hätten angelegt werden können und das dem Abfluss entgegengewirkt hätte.^[3] Einen solchen Streit unter Nachbarn deckt eine Rechtsschutzversicherung nur, wenn der Vertrag Grundstück und Wohnung einschließt.

Ob der Nachbar haftet, hängt also nicht davon ab, dass sein Grundstück höher liegt. Es hängt davon ab, ob er den natürlichen Ablauf des Wassers verändert hat und ob genau diese Veränderung den Schaden ausgelöst hat. Dringt das Wasser durch eine neue, mangelhaft ausgeführte Kellerabdichtung, kommt statt des Nachbarn ein Wasserschaden durch Baumangel in Betracht, für den die Baufirma einsteht.

Unterlassung, Schadensersatz, Ausgleich

Gegen Einwirkungen durch wild abfließendes Wasser kann sich der Eigentümer nach dem Oberlandesgericht Bamberg grundsätzlich mit dem Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB wehren.^[1] Das Verbot, den Ablauf zum Nachteil des tiefer liegenden Grundstücks zu verändern, ist nach dem Bundesgerichtshof ein Schutzgesetz im Sinne von § 823 Abs. 2 BGB, ein schuldhafter Verstoß kann also zum Schadensersatz verpflichten.^[3] Zum Schaden zählen dann auch die Kosten der Wasserschadensanierung im Keller.

Ist das Verhalten des Nachbarn rechtswidrig, aber nicht schuldhaft, kommt nach dem Praxistipp des Vorsitzenden Richters am Bundesgerichtshof Klaus Bacher ein Ausgleichsanspruch entsprechend § 906 Abs. 2 BGB in Betracht, wenn der Betroffene vor dem Schaden keine zumutbare Möglichkeit hatte, sich mit einem Abwehranspruch zu wehren.^[3]

Abgepumptes Wasser im Nachbarkeller

Nicht nur Regen kommt über die Grenze. Das Oberlandesgericht Oldenburg hat am 08.07.2022 über einen Hauseigentümer entschieden, der bei einer Sanierung seinen Keller leer pumpte und das Wasser auf seinem Grundstück versickern lassen wollte (Az. 6 U 328/21).^[4] Es lief auf das Nachbargrundstück, floss in einen Lichtschacht und durchnässte dort Wände und Fußboden des Kellers.^[4]

Das Landgericht hatte die Forderung des Nachbarn halbiert, weil der Lichtschacht nicht in Ordnung war und der Geschädigte selbst getrocknet hatte, das Oberlandesgericht sprach ihm den vollen Betrag zu.^[4] Die Mängel am Lichtschacht hatten nach einem Gutachten keinen Einfluss auf den Schaden, und die Abrechnung nach den Preisen einer Fachfirma hielt das Gericht für gerechtfertigt, weil der Verursacher nicht davon profitieren soll, dass der Geschädigte selbst Hand anlegt.^[4]

Was Sie darlegen müssen

Wer gegen den Nachbarn vorgeht, muss nach dem Oberlandesgericht Bamberg vortragen, dass es sich um wild abfließendes Wasser handelt, von welchem natürlichen Abflusszustand auszugehen und zu welcher Veränderung des Wasserabflusses es gekommen ist.^[1] Darzulegen ist außerdem, wie diese Veränderung zu den Beeinträchtigungen des eigenen Grundstücks geführt hat.^[1]

• Geländeverlauf und Höhen beider Grundstücke festhalten, am besten mit Fotos und einem Lageplan
• dokumentieren, wann und wie der Nachbar sein Grundstück verändert hat
• bei Regen filmen, wie das Wasser über die Grenze läuft
• Feuchteschäden im Keller messen und protokollieren lassen
• bei Streit einen Sachverständigen beauftragen und rechtlichen Rat einholen

Häufige Fragen

Muss mein Nachbar am Hang verhindern, dass Regenwasser zu mir läuft?

Den natürlichen Zufluss muss er nach dem Oberlandesgericht Bamberg nicht verhindern, Vorkehrungen dagegen hat der tiefer liegende Eigentümer selbst zu treffen.^[1] Verstärken oder verändern darf der Nachbar den natürlichen Ablauf aber nicht.^[2]

Muss ich mein Haus selbst gegen Hangwasser schützen?

Ja, gegen den natürlichen Zufluss von Oberflächenwasser hat der tiefer liegende Eigentümer nach dem Oberlandesgericht Bamberg selbst Vorkehrungen zu treffen.^[1] Schwellen vor Kellerabgängen, erhöhte und dichte Lichtschächte und eine Rinne, die das Wasser am Haus vorbeiführt, gehören dazu.

Was kann ich tun, wenn der Nachbar den Abfluss verändert hat?

Sie können nach dem Oberlandesgericht Bamberg Unterlassung nach § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangen, wenn Sie den natürlichen Abfluss, die Veränderung und deren Folgen darlegen.^[1] Bei schuldhaftem Verstoß kommt Schadensersatz nach § 823 Abs. 2 BGB in Betracht.^[3]