Abnahme nach der Sanierung: Worauf sollten Sie achten?

Von Andre Wengorra

Was die Abnahme bedeutet

Rechtlich billigen Sie mit der Abnahme nach der Verbraucherzentrale die Leistung als im Wesentlichen vertragsgemäß, und deshalb sollten Sie das fertige Werk vorher ausgiebig prüfen.^[1] Mit der Abnahme verbinden sich nach dem Fachverlag WEKA erhebliche Rechtswirkungen: der Gefahrübergang, die Umkehr der Beweislast für Mängel, der Beginn der Gewährleistungsfrist und die Fälligkeit der Schlussrechnung.^[3]

Nach einer Wasserschadensanierung kommen mehrere Gewerke zusammen: Trocknung, Rückbau, Estrich, Fliesen, Maler, Bodenleger. Jedes Gewerk kann seine eigene Abnahme haben. Teilabnahmen führen nach WEKA für die jeweilige Teilleistung alle Abnahmewirkungen herbei, und dann laufen für verschiedene Bauteile unterschiedliche Gewährleistungsfristen.^[3] Lassen Sie sich deshalb vorab sagen, welche Leistungen wann abgenommen werden sollen.

Vor der Abnahme: Trocknung belegen

Bevor neue Böden, Fliesen und Anstriche abgenommen werden, sollte feststehen, dass der Untergrund trocken war, als darauf gebaut wurde. Bitten Sie um das Trocknungsprotokoll mit Anfangs- und Endmesswerten, Messstellen und Datum, und um die Freigabe, auf deren Grundlage die nächsten Gewerke angefangen haben.

Diese Unterlagen sind später der beste Beleg für den Zustand beim Wiederaufbau, falls sich Monate danach Flecken, Blasen oder Schimmel zeigen. Fehlen sie, lässt sich kaum noch klären, ob ein neuer Mangel aus der Ausführung kommt oder aus einer Restfeuchte, die beim Wiederaufbau übersehen wurde.

Ein Termin und ein Protokoll

Bei jedem Bauvorhaben sollte nach der Fertigstellung nach WEKA ein Abnahmetermin stattfinden, und über die Abnahme muss der Auftraggeber unbedingt ein Protokoll fertigen.^[3] In das Protokoll gehören Vorbehalte wegen Mängeln, wegen einer Vertragsstrafe und alle sonstigen bedeutsamen Feststellungen, und ohne Protokoll fällt es dem Auftraggeber schwer, einen Vorbehalt wegen bestimmter Mängel zu beweisen.^[3]

Wird keine ausdrückliche Abnahme erklärt, läuft der Auftraggeber nach WEKA Gefahr, dass seine Untätigkeit als stillschweigende Abnahme ausgelegt wird, bei der er keine Vorbehalte erklären kann.^[3] Gehen Sie mit dem Betrieb Raum für Raum durch, mit Licht von der Seite auf Wänden und Böden, öffnen Sie Türen und Fenster, und lassen Sie Wasser laufen, wo Leitungen erneuert wurden. Wurde die Elektrik nach dem Wasserschaden instand gesetzt, lassen Sie sich das Prüfprotokoll der Anlage aushändigen. Nehmen Sie Angebot, Leistungsverzeichnis und Nachträge mit und gleichen Sie ab, ob alles ausgeführt wurde. Wo getrocknet wurde, lassen Sie sich die Abschlusswerte zeigen, und bei einer Küchenmontage danach gehört das Protokoll zu den Unterlagen des Küchenbauers.

Mängel vorbehalten

Kennt der Besteller bei der Abnahme einen Mangel und nimmt trotzdem ab, stehen ihm nach § 640 Absatz 3 BGB die Rechte auf Nacherfüllung, Selbstvornahme, Rücktritt und Minderung nur unter der Bedingung zu, dass er sie bei der Abnahme ausdrücklich vorbehält.^[2] Wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme nach § 640 Absatz 1 nicht verweigert werden.^[2]

Rügen Sie Mängel im Protokoll, gehört nach der Verbraucherzentrale ausdrücklich ein Vorbehalt dazu, der die Gewährleistungsansprüche sichert.^[1] Für Mängel, die sich der Auftraggeber bei der Abnahme vorbehält, geht nach WEKA die Beweislast nicht auf ihn über, der Auftragnehmer muss dann beweisen, dass sie nicht vorhanden sind.^[3] Sichern Sie trotzdem Beweise, mit Fotos und Maßen, falls sich der Mangel später nicht mehr ohne weiteres zeigen lässt.^[3] Ob die ersetzten Fliesen, Böden und Türen in gleicher Art und Güte ausgeführt sind, gehört ebenfalls ins Protokoll.

Fristen und Zustandsfeststellung

Ein Werk kann nach § 640 Absatz 2 BGB auch dann als abgenommen gelten, wenn der Betrieb nach dem Ende der Arbeiten zur Abnahme binnen angemessener Frist aufgefordert hat und der Besteller in dieser Zeit nicht unter Nennung wenigstens eines Mangels widerspricht.^[2] Bei Verbrauchern gilt das nur, wenn der Unternehmer mit der Aufforderung in Textform auf diese Folgen hingewiesen hat.^[2]

Lehnt der Besteller die Abnahme wegen benannter Mängel ab, kann der Betrieb nach § 650g BGB verlangen, dass beide den Zustand des Werks gemeinsam feststellen, mit Datum und Unterschrift beider Seiten.^[2] Fehlt in dieser Feststellung ein offenkundiger Mangel, gilt nach dem Gesetz die Vermutung, er sei erst später entstanden und gehe auf das Konto des Bestellers.^[2] Nehmen Sie deshalb auch eine solche Feststellung so gründlich vor wie eine Abnahme. Hat der Betrieb eine Frist zur Abnahme gesetzt, muss die Verweigerung nach WEKA innerhalb dieser Frist erklärt werden.^[3]

Rechnung und Einbehalt

Liegt ein Mangel vor, können Sie nach der Verbraucherzentrale Nachbesserung verlangen und einen Teil des Rechnungsbetrags bis zur Beseitigung zurückhalten, zur Sicherheit mindestens das Doppelte der voraussichtlichen Kosten der Mängelbehebung.^[1] Mängel machen Sie am besten schriftlich geltend und dokumentieren sie mit Fotos.^[1]

Zu zahlen ist nach § 650g Absatz 4 BGB, sobald die Abnahme erfolgt ist und der Betrieb eine prüffähige Schlussrechnung gestellt hat, und diese gilt als prüffähig, wenn der Besteller nicht binnen 30 Tagen begründete Einwendungen erhebt.^[2] Prüfen Sie die Schlussrechnung deshalb zeitnah und Position für Position, und wenn die Versicherung zahlt, gleichen Sie die Positionen mit der Regulierung ab.

Häufige Fragen

Muss ich bei der Abnahme jeden kleinen Mangel aufschreiben?

Ja, alle bekannten Mängel gehören ins Protokoll. Wer einen bekannten Mangel nicht vorbehält, verliert nach § 640 Absatz 3 BGB unter anderem den Anspruch auf Nacherfüllung für diesen Mangel.^[2]

Darf ich die Abnahme verweigern?

Bei wesentlichen Mängeln ja, wegen unwesentlicher Mängel nach § 640 Absatz 1 BGB nicht.^[2] Verweigern Sie schriftlich und nennen Sie die Mängel.