Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Wohnungseigentümergemeinschaft als rechtsfähiger Verband

Die Gemeinschaft entsteht mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher, auch wenn ein einzelner Eigentümer das Grundstück geteilt hat, und sie führt die Bezeichnung Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder Wohnungseigentümergemeinschaft, gefolgt von der Angabe des Grundstücks.^[1] Eine werdende Gemeinschaft gibt es nach Haufe seit der Reform nicht mehr.^[2]

Die Gemeinschaft dient nach dem Beitrag nicht mehr nur als Vehikel zur Umsetzung von Verwaltungsmaßnahmen, ihr obliegt die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums selbst.^[2] Sie übt die Rechte aus, die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergeben, und nimmt die entsprechenden Pflichten der Eigentümer wahr.^[1]

Bei einem Schaden im Treppenhaus oder an einer gemeinsamen Leitung gilt vor allen Zuständigkeitsfragen: Wo Wasser an Wände, Decken oder Böden gelangt ist, wird die Stromversorgung dieser Bereiche am Sicherungskasten unterbrochen, ein Lichtschalter reicht dafür nicht aus. Ist der Sicherungskasten nass geworden, wartet man außerhalb des Raums auf den örtlichen Netzbetreiber oder die Feuerwehr, und solange im Keller das Wasser steigt, geht dort niemand hinein.

Was die Wohnungseigentümergemeinschaft verwaltet

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft, und jeder Eigentümer kann von ihr eine Verwaltung verlangen, die dem Interesse aller nach billigem Ermessen und den Regeln aus Gesetz, Vereinbarungen und Beschlüssen entspricht.^[1] Droht dem Gemeinschaftseigentum unmittelbar ein Schaden, darf jeder einzelne Eigentümer ohne Zustimmung der anderen das Notwendige tun, um ihn abzuwenden.^[1] Bei einem Leck in der Nachbarwohnung, das in die eigene Decke läuft, gehört dazu etwa, den Hauptwasserhahn im Keller zu schließen.

Die Kosten der Gemeinschaft, besonders die der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs, trägt jeder Eigentümer nach seinem Anteil.^[1] Gläubigern der Gemeinschaft haftet jeder Eigentümer nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils für Verbindlichkeiten aus der Zeit seiner Zugehörigkeit.^[1]

Pflichten der Eigentümer gegenüber der Gemeinschaft

Gegenüber der Gemeinschaft muss sich jeder Eigentümer an Gesetz, Vereinbarungen und Beschlüsse halten, und er muss das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen dulden, die Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder ihm keinen über das unvermeidliche Maß hinausgehenden Nachteil bringen.^[1] Geht eine solche Einwirkung über das Zumutbare hinaus, steht ihm ein angemessener Ausgleich in Geld zu.^[1]

Wer eine Wohnung nutzt, ohne Eigentümer zu sein, etwa ein Mieter, muss die Erhaltung von Gemeinschafts- und Sondereigentum dulden, wenn sie ihm rechtzeitig angekündigt wurde.^[1] Für eine Leckortung im Schacht hinter der Badewand eines vermieteten Apartments heißt das: Der Termin wird angekündigt, der Mieter lässt den Betrieb hinein, und die Gemeinschaft beauftragt die Arbeiten.

Was zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört

Soweit keine Vereinbarung besteht, beschließen die Eigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung, und dazu gehören nach § 19 Abs. 2 WEG insbesondere eine Hausordnung, die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, eine angemessene Versicherung des Gebäudes zum Neuwert und der Eigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht sowie eine angemessene Erhaltungsrücklage.^[1] Hinzu kommen die Festsetzung der Vorschüsse und die Bestellung eines zertifizierten Verwalters.^[1]

Das Verhältnis der Eigentümer untereinander und zur Gemeinschaft richtet sich nach dem Wohnungseigentumsgesetz und ergänzend nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft, und abweichende Vereinbarungen sind möglich, soweit das Gesetz nichts anderes bestimmt.^[1] Für das Vermögen der Gemeinschaft gelten die Regeln über Verwaltung und Verwalter entsprechend.^[1]

Versammlung, Verwalter und Beirat

Ihren Willen bildet die Gemeinschaft durch Beschlüsse in der Versammlung der Eigentümer.^[1] Vertreten wird sie gerichtlich und außergerichtlich durch den Verwalter, für Grundstückskäufe und Darlehensverträge aber nur mit einem Beschluss der Eigentümer, und ohne Verwalter vertreten die Eigentümer sie gemeinschaftlich.^[1]

Der Verwalter ist nach Haufe Vertretungs- und Ausführungsorgan, Pflichten, die ihm das Gesetz auferlegt, sind also solche der Gemeinschaft.^[2] Ein Verwaltungsbeirat, der durch Beschluss bestellt werden kann, unterstützt und überwacht den Verwalter, und unentgeltlich tätige Mitglieder haben nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten.^[1] Gegenüber dem Verwalter vertritt der Vorsitzende des Beirats oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer die Gemeinschaft.^[1]

Die laufenden Aufgaben mit geringer Bedeutung erledigt nach dem Bundesjustizministerium der Verwalter, die wichtigen Entscheidungen, etwa über Renovierungen und Baumaßnahmen, treffen die Eigentümer in der Versammlung, und der Verwalter setzt sie um.^[3] Wer eine Badsanierung in der Eigentumswohnung plant, muss darum klären, ob dabei Leitungen der Gemeinschaft berührt werden.

Ansprüche richten sich gegen die Gemeinschaft

Weil die Gemeinschaft für die Verwaltung zuständig ist, verlieren Eigentümer nach Haufe Ansprüche gegen den Verwalter und auch gegen andere Eigentümer, entsprechende Ansprüche sind gegen die Gemeinschaft zu richten.^[2] Sind Eigentümer konkret in ihrem Sondereigentum beeinträchtigt, können sie aber selbst gegen diese Störungen vorgehen.^[2]

Der Bundesgerichtshof hat das am 05.07.2024 für Pflichtverletzungen des Verwalters bestätigt: Ansprüche des einzelnen Eigentümers aus dem Vertrag zwischen Verwalter und Gemeinschaft bestehen seit der Reform nur gegenüber der Gemeinschaft.^[4] Die Gemeinschaft kann sich ihrerseits beim Verwalter schadlos halten, und ein Beschluss dazu lässt sich nötigenfalls mit einer Beschlussersetzungsklage durchsetzen.^[4]

Im entschiedenen Fall war die Gemeinschaft Versicherungsnehmerin einer Gebäudeversicherung für den gesamten Komplex, und nach einem Wasserschaden an Gemeinschafts- und Sondereigentum überwies die Versicherung im November 2022 eine Zeitwertentschädigung an die Gemeinschaft.^[4] Ein Eigentümer forderte vom Verwalter vergeblich den Teilbetrag für sein Sondereigentum und erhielt ihn erst, nachdem er erklärt hatte, sich anwaltlich selbst zu vertreten.^[4]

Seine Anwaltskosten konnte er vom Verwalter nicht verlangen, nur von der Gemeinschaft.^[4] Für Eigentümer nach einem Wasserschaden heißt das: Forderungen zur Auszahlung von Versicherungsgeld richten sich an die Gemeinschaft, vertreten durch den Verwalter, und sie sollten schriftlich und mit Frist gestellt werden.

Rechte des einzelnen Eigentümers

Jeder Eigentümer darf die Verwaltungsunterlagen der Gemeinschaft einsehen.^[1] Das erfasst nach dem Bundesjustizministerium insbesondere Kontoauszüge, Rechnungen und Belege.^[3]

Unterbleibt ein notwendiger Beschluss, kann das Gericht ihn auf Klage eines Eigentümers fassen, und auch Anfechtungs- und Nichtigkeitsklagen sind gegen die Gemeinschaft zu richten.^[1] Die Gemeinschaft ist damit Gegenüber in fast allen Streitfragen der Verwaltung.

Für Umbauten in der eigenen Wohnung unterscheidet das Bundesjustizministerium: In konstruktive Teile wie tragende Wände darf nur eingegriffen werden, wenn ein Beschluss es gestattet, weil sie im Gemeinschaftseigentum stehen.^[3] Bodenbeläge, Fliesen, Türen in der Wohnung und nichttragende Wände gehören dagegen zum Bereich des einzelnen Eigentümers.^[3]

Die Gemeinschaft bei einem Wasserschaden

Liegt die Ursache in einer gemeinsamen Leitung, im Dach oder in der Kellerabdichtung, ist die Gemeinschaft zuständig, beauftragt wird über den Verwalter. Liegt sie in einem Bauteil des Sondereigentums, kümmert sich der jeweilige Eigentümer, und manchmal sind beide Bereiche betroffen, etwa wenn ein Strang im Schacht leckt und Wasser in eine Wohnung läuft.

Eine Leckortung, die die Ursache genau einem Bauteil zuordnet, klärt die Zuständigkeit. Bericht, Fotos und Messwerte gehen an Verwalter und betroffene Eigentümer, damit Versicherung, Gemeinschaft und Einzelne wissen, wer welchen Teil beauftragt und bezahlt.