Ferienwohnung nach Wasserschaden gesperrt: Wer ersetzt den Vermietungsausfall?

Von Andre Wengorra

Wenn die Wohnung gesperrt werden muss

Ist Wasser in Estrich und Wände gelaufen, wird die Ferienwohnung erst einmal für Gäste gesperrt. Kommen Sie selbst an, schalten Sie nasse Bereiche an der Sicherung ab, nicht am Lichtschalter, sofern der Sicherungskasten trocken ist und sich ohne einen Weg durch Wasser erreichen lässt. Andernfalls sind Feuerwehr oder Netzbetreiber zuständig, und wo im Keller der Wasserstand zunimmt, geht niemand hinunter.

Für den Vermietungsausfall zählt ab diesem Moment jeder Tag. Je schneller die Ursache behoben, die Feuchte gemessen und die Trocknung begonnen ist, desto früher können wieder Gäste kommen. Lassen Sie sich vom Trocknungsbetrieb früh sagen, wie lange die Wohnung voraussichtlich gesperrt bleibt, und richten Sie die Buchungen danach aus.

Was eine Mietausfallklausel abdeckt

Mietausfall ist in der Wohngebäudeversicherung eine eigene Leistung, und ihr Umfang hängt am Wortlaut. In einer Klausel, mit der sich das Oberlandesgericht Bremen befasste, ersetzte der Versicherer den Mietausfall, wenn Mieter von Wohnräumen infolge eines Versicherungsfalls berechtigt waren, die Zahlung der Miete ganz oder teilweise zu verweigern.^[1] Weil zum Zeitpunkt des Schadens kein Mietvertrag bestand, lehnte das Gericht den Ersatz ab.^[1]

Für eine Ferienwohnung ist das eine wichtige Unterscheidung. Gäste, die bereits gebucht haben und wegen des Schadens nicht anreisen können, sind etwas anderes als freie Wochen, für die noch niemand gebucht hatte. Fragen Sie Ihren Versicherer, ob die kurzzeitige Vermietung an Feriengäste unter die Klausel fällt, ob auch Buchungen zählen, deren Aufenthalt noch nicht begonnen hat, und für wie viele Monate höchstens gezahlt wird.

Die Mietausfallversicherung ersetzt nach dem Gericht Vermögensschäden, die entstehen, weil das versicherte Gebäude wegen eines ersatzpflichtigen Sachschadens nicht wie bisher genutzt werden kann.^[1] Ist der Gebäudeschaden selbst nicht versichert, fehlt damit auch die Grundlage für den Mietausfall.

Gäste mit Buchung

Ist die Ferienwohnung wegen des Schadens nicht nutzbar, schulden Gäste für diese Zeit keine Miete, bei eingeschränkter Nutzung nur eine angemessen herabgesetzte.^[3] Sagen Sie betroffene Aufenthalte deshalb früh ab oder bieten Sie eine gleichwertige Unterkunft an, statt auf eine Trocknung im letzten Moment zu hoffen. Halten Sie jede Absage mit Datum, Buchungsnummer und vereinbartem Preis fest; diese Liste wird später zum Kern Ihres Nachweises.

Schreiben Sie den Gästen offen, was passiert ist und ab wann die Wohnung voraussichtlich wieder bereitsteht. Wer kurzfristig umplanen muss, braucht eine schnelle, klare Nachricht, und wer lieber verschiebt, bekommt einen Ausweichtermin. Für Buchungen über Portale gelten zusätzlich deren Regeln für Stornierungen durch Gastgeber, die Sie vor der Absage nachlesen sollten.

Wenn der Versicherer die Regulierung verschleppt

Zieht sich die Regulierung hin, wird der Ausfall schnell größer als der eigentliche Schaden. Das Oberlandesgericht Nürnberg hat bestätigt, dass ein Wohnungseigentümer vom Wohngebäudeversicherer Ersatz entgangener Mieteinnahmen verlangen kann, wenn dieser die Regulierung eines Leitungswasserschadens pflichtwidrig verzögert.^[2] Im entschiedenen Fall war im Dezember 2009 Wasser ausgetreten, der Mieter im Januar 2010 ausgezogen, und der Versicherer hatte unter anderem die Sanierung des Estrichs verweigert.^[2]

Zugleich setzte das Gericht eine Grenze. Der Eigentümer kann verpflichtet sein, Schäden an seinem Sondereigentum zunächst selbst zu beseitigen, und versäumt er das, wird der Mietausfall zeitlich begrenzt.^[2] Die Schäden hätten höchstens 8.700 Euro gekostet, die Finanzierung wäre deutlich günstiger gewesen als der weitere Mietausfall, und nach etwa drei Monaten Sanierung wäre eine Neuvermietung möglich gewesen.^[2] Eine Pflicht, dafür einen Kredit aufzunehmen, sah das Gericht nur unter besonderen Umständen, die hier vorlagen.^[2]

Für Vermieter einer Ferienwohnung folgt daraus: Warten Sie nicht monatelang auf eine Zusage, wenn sich die Reparatur aus eigenen Mitteln vorziehen lässt. Halten Sie Ihre Bemühungen schriftlich fest, auch Anfragen bei der Bank, denn im Nürnberger Fall fehlten genau solche Darlegungen.^[2]

Den Ausfall belegen

Der Versicherer ersetzt nur, was Sie belegen können. Sammeln Sie dafür von Anfang an:

• die Liste aller abgesagten Aufenthalte mit Buchungsnummer, Zeitraum und Preis
• die Nachrichten an die Gäste und die Abrechnungen der Buchungsportale
• die Belegung derselben Wochen in den Vorjahren, falls auch freie Zeiten bewertet werden sollen
• Messprotokolle und Rechnungen, die zeigen, wie lange die Wohnung nicht nutzbar war
• den Schriftverkehr mit dem Versicherer, mit dem Datum jeder Anfrage und jeder Antwort

Die Wiedereröffnung planen

Gäste können erst wieder kommen, wenn die Bauteile trocken und Böden, Wände und Bad wiederhergestellt sind. Die Freigabemessung am Ende der Trocknung zeigt, wann Estrichleger, Fliesenleger oder Maler anfangen können. Planen Sie die erste Buchung nach der Sperrzeit erst, wenn diese Termine feststehen, und lüften Sie die Wohnung vor der Anreise gründlich, damit kein Geruch nach Baustelle bleibt.

Häufige Fragen

Zählen auch Wochen ohne Buchung?

Nach einer Klausel, die an die Mietzahlung eines Mieters anknüpft, eher nicht: Das Oberlandesgericht Bremen verneinte den Ersatz, weil zum Zeitpunkt des Schadens kein Mietvertrag bestand.^[1] Ob Ihr Vertrag weiter reicht, steht in den Bedingungen oder in einer Zusatzvereinbarung.

Darf ich die Reparatur beauftragen, bevor der Versicherer zugestimmt hat?

Sofortmaßnahmen gegen weiteren Schaden gehören sofort beauftragt. Für die Sanierung stimmen Sie sich mit dem Versicherer ab; bleibt eine Antwort lange aus, kann es nach dem Oberlandesgericht Nürnberg sogar geboten sein, Schäden am eigenen Sondereigentum zunächst selbst zu beseitigen, damit der Mietausfall nicht weiter wächst.^[2]